Видео дня
История "Аркады": урок для внутренних инвесторов и ипотечных кредитов
Здание главного офиса банка "Аркада", которое сейчас является арестованным, государственная машина через Фонд гарантирования вкладов физических лиц собирается просто-напросто "отжать" у законного владельца – не разобравшись в ситуации в полной мере, его заранее признали виновным в конфликтной ситуации, которая сложилась вокруг банка и его доверителей.
Следует отметить, что из многолетний конфликт между "Аркада" и Нацбанком и городскими властями, строительство всех жилых комплексов пришлось остановить на два года. А банк и застройщик понесли огромные финансовые потери, поскольку долго не могли найти инвестора или кредитора, который предоставил бы в долг средства для возобновления строительства.
Чтобы восстановить полноценное строительство жилья, банк и застройщик рассчитывали на возврат из бюджета 365 миллионов гривен, которые городская власть должна вернуть соответствии с решениями судов, вступивших в законную силу. Однако судебные решения были проигнорированы и не уплачено ни копейки из долгов.
Учитывая это, у банка и застройщика не осталось другого выхода, как обратиться к другим финучреждениям по внешним займам, однако и здесь возникли сложности, поскольку регулятор негласно запретил другим банкам помогать "Аркаде". Менеджмент "Аркады" неоднократно обращался к нескольким кредитным учреждениям с намерением занять средства, однако все потенциальные кредиторы отказали.
В конце концов банку и застройщику удалось договориться о получении кредита с бизнесменом Олегом Нелиным, который вызвался предоставить заем в сумме 260 млн. Гривен под 18% годовых. Поскольку застройщик и банк не имели такую сумму другого ликвидного обеспечения, кроме главного офиса банка в центре столицы – на улице Ольгинская, 3 – то именно это здание вместе с земельным участком было принято в ипотеку, в качестве обеспечения по возврату займа.
Бизнесмен решил инвестировать средства в банк, чтобы помочь вкладчикам и возобновить строительство объектов. В свою очередь, заемщик рассчитывал частично отдавать долг из средств, которые должны поступить из городского бюджета. Речь идет все о тех же 365 миллионах гривен, которые городская власть должна финучреждению. Соответствующее решение о возврате долга вынес суд, однако в горсовете им пренебрегли.
Ипотечный кредит был предоставлен Олегом Нелиным как физическим лицом – с прохождением всех проверок, финмониторинга и с соблюдением требований действующего законодательства относительно подтверждения источников происхождения средств.
Стоит заметить, что бизнесмен мог воспользоваться и другой возможностью – например, вложить те же средства в государственные облигации (ОВГЗ), которые на тот момент приносили доходность 18,5% и были менее рисковым инструментом, чем ссуда банка. Однако, Нелин прислушивался к проблемам "Аркады", понял положение инвесторов и принял решение поддержать отечественный банк и инвесторов "Будэволюции", которые надеялись все же получить свое жилье. Так, были обещания о льготных ценах на квадратные метры когда "маховик запустится". Как нормальный инвестор, он принял решение вложиться в экономику страны, а не спекулировать на ОВГЗ (что является довольно распространенной практикой в Украине).
Когда сроки кредитного соглашения истекли, господин Нелин, как и предполагал договор, обратил взыскание на предмет ипотеки, как сделал бы любой банк, и стал законным владельцем помещения. Вместе с тем Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) анонсировал намерение подать иск против "Аркады", застройщика и Нелина о признании договора ипотеки недействительным, всячески подчеркивая, что кредит якобы фиктивный и был заключен с целью вывода активов банка.
Примечательно, что об этом кредит на сумму 260 миллионов гривен и об ипотеке здания банка "Аркада" было известно как Нацбанку, так и ФГВФЛ уже давно. Причем в обоих госучреждениях видели и условия договоров – речь идет о стандартных условиях ипотеки. Однако почему-то вопросы по этому поводу возникли только сейчас. И уже назначено "козлов отпущения", уверен руководитель агентства недвижимости "100Capital" Алексей Тимошенко.
"Вместо того, чтобы разобраться и провести проверки, чиновники сразу навешивают ярлыки мошенников, пытаясь "отжать" имущество кредитора, все договоры признать недействительными и ничтожными (как в случае с Фондом гарантирования). Тем самым сразу назначить виновных и крайних, отвлекая при этом внимание от собственных пробелов в сфере контроля за инвестиционным климатом в стране", – отметил эксперт.
"Я считаю, что во всем виноват произвол и отсутствие исполнительной власти. Суть в следующем: ситуация сложилась не потому, что "Аркада" как-то неправильно вела деятельность, а изначально – из-за интереса неких третьих лиц. Этот аспект можно рассматривать с разных сторон. Насколько я знаю, ситуация была связанная с блокировками строек псевдо активистами и "бандгруппировками". Это такой вид бизнеса. И мы видели в начале истории, когда появились все эти профессиональные "эко-активисты", которые блокировали строительство, что там был четко отработан подход", – добавил он.
В Украине ситуация, когда кредитор обращает взыскание на залоговое имущество, является нормой. А защита своих инвестиций кредитором – вообще распространенная мировая практика, отмечает адвокат АО "Constructive lawyers" Александр Босенко.
"Заявляя о мошенничестве или заговоре, необходимо обращать внимание не на то, кто и как обратил взыскание на залоговое имущество, а при каких условиях произошло это взыскание. То есть, если должник не выполняет своих обязательств и нарушает условия договора, кредитор имеет полное право удовлетворить свои требования за счет залогового имущества", – отметил Александр.
По словам адвоката, в Украине, в случае невыполнения должником своих обязательств по ипотечному кредиту, любой банк-кредитор обращает взыскание на ипотеку независимо от стоимости имущества и суммы задолженности.
Это означает, что каждый кредитор сначала забирает ипотечное имущество в свою собственность в счет долга, получая таким образом определенные гарантии его погашения, а потом решается вопрос разницы между задолженностью по кредиту и стоимостью имущества. Причем для любого украинского банка этот механизм одинаков.
Отметим, ранее рыночная стоимость офиса "Аркады" оценивалась примерно в полмиллиарда гривен. Однако, в условиях пандемии, привлекательность недвижимости для покупателей несколько снизилась. Такого мнения придерживается кандидат экономических наук, исполнительный директор Ассоциации украинских ученых "Экономика. Экология. Социум" Игорь Лысый.
"Недвижимость – товар специфический. Это не спрос первой необходимости в условиях эпидемии коронавируса, к которому можно отнести продукты питания, лекарства и медицинские услуги. Эти особенности недвижимости делают ее малопривлекательной для покупателей в условиях эпидемиологической угрозы жизни и неопределенности перспектив отечественной экономики", – комментирует ученый.
По мнению специалистов, значительные инвестиции в недвижимость в условиях пандемии и нестабильной экономической ситуации в стране – минимум невыгодные покупателям. Через такие колебания рынка спрос и цены на серьезные объекты могут меняться, поэтому настоящую текущую стоимость здания может установить только эксперт по оценочной деятельности в режиме реального времени на момент обращения взыскания, и эта стоимость будет сильно зависеть от конъюнктуры рынка.
В то же время, врать учесть тот фактор, что в условиях пандемии коронавируса, офисная недвижимость особенно сильно упала в цене. Определяющую роль здесь сыграла тенденция на удаленную работу, которую во всем мире "распробовали" работодатели. Например, в компании Google около 200 тысяч сотрудников получили разрешение в июле 2021 работать дистанционно. Единственное, что сейчас в Украине по недвижимости не "упало", то это гостиницы, которые в контексте закона "Об игорном бизнесе" будут иметь право размещать у себя казино, но это уже другая история.
Поэтому, в сухом остатке, не получается ли так, что государственные структуры, скрывая свою несостоятельность и потерю контроля над ситуацией, умалчивая какие именно действия привели к этой катастрофе, просто-напросто "переводит стрелки" на других и сразу назначает виновных?
Разве это вина "Аркады", кредитора и доверителей, что государство не сумело защитить их от рейдерской атаки, от произвола чиновников, от невыполнения законных решений судов о возврате госадминистрацией долга в 365 миллионов гривен?
Если бы государственные чиновники добросовестно выполняли свою работу, то этой истории вообще бы не произошло: "Аркада" финансировала бы строительство, застройщик продолжал бы строить жилье, как успешно делал это последние 20 лет, и никакой необходимости в получении кредита под ипотеку здания просто не было.
По мнению руководителя агентства недвижимости "100Capital" Алексея Тимошенко, ситуация с господином Нелиным и его кредитом не так уж однозначна. Его инвестиция могла бы спасти "Аркаду", и если все же имел место настоящий кредит от реального лица, которое подтвердило происхождения средств и предоставило настоящий займ, то нет никакой вины кредитора в том, что должник не сумел должным образом распорядиться кредитными средствами или у него возникли обстоятельства, которые помешали ему выполнять свои обязательства.
"Однако ситуация не решается, мы видим, сколько сейчас конфронтаций по поводу этой истории: и с НБУ, и с городскими властями, и с ФГВФЛ, и с эко-активистами, с Департаментом архитектуры – со всеми. Сейчас складывается впечатление, что ряду лиц решить этот сложный и многоуровневый конфликт проще всего с помощью ликвидации "Аркады", что, собственно, и произошло. Но время еще покажет", – подытожил эксперт.