Історія "Аркади": урок для внутрішніх інвесторів та іпотечних кредитів

Будівлю головного офісу банку “Аркада”, яка наразі є заарештованою, державна машина через Фонд гарантування вкладів фізичних осіб збирається просто-напросто “віджати” у законного власника – не розібравшись у ситуації в повній мірі, його заздалегідь визнали винним у конфліктній ситуації, що склалась навколо банку та його довірителів.

Слід зазначити, що через багаторічний конфлікт між “Аркадою” та Нацбанком і міською владою, будівництво всіх житлових комплексів довелося зупинити на два роки. А банк та забудовник понесли величезні фінансові втрати, оскільки довго не могли знайти інвестора або кредитора, який надав би в борг кошти для відновлення будівництва.

Аби відновити повноцінне зведення житла, банк та забудовник розраховували на повернення з бюджету 365 мільйонів гривень, які міська влада мала повернути відповідно до рішень судів, які набрали законної сили. Однак судові рішення було проігноровано і не сплачено ані копійки з боргів.

З огляду на це, у банка й забудовника не залишилось іншого виходу, аніж звернутися до інших фінустанов за зовнішніми позиками, проте й тут виникли складнощі, оскільки регулятор негласно заборонив іншим банкам допомагати “Аркаді”. Менеджмент “Аркади” неодноразово звертався до кількох кредитних установ із наміром позичити кошти, проте всі потенційні кредитори відмовили.

Врешті-решт банку та забудовнику вдалося домовитись про отримання кредиту з бізнесменом Олегом Неліним, який зголосився надати позику у сумі 260 млн. гривень під 18% річних. Оскільки забудовник і банк не мали на таку суму іншого ліквідного забезпечення, крім головного офісу банку у центрі столиці – на вулиці Ольгінська, 3 – то саме цю будівлю разом із земельною ділянкою було прийнято в іпотеку, як забезпечення по поверненню позики.

Бізнесмен вирішив інвестувати кошти в банк, аби допомогти вкладникам та відновити будівництво об'єктів. Своєю чергою, позичальник розраховував частково віддавати борг із коштів, які б мали надійти із міського бюджету. Йдеться все про ті ж 365 мільйонів гривень, які міська влада завинила фінустанові. Відповідне рішення про повернення боргу виніс суд, проте у міськраді ним знехтували.

Іпотечний кредит був наданий Олегом Неліним як фізичною особою – з проходженням усіх перевірок, фінмоніторингу та з дотриманням вимог чинного законодавства щодо підтвердження джерел походження коштів.

Варто зауважити, що бізнесмен міг скористатись й іншою можливістю – наприклад, вкласти ті самі кошти в державні облігації (ОВДП), які на той момент приносили прибутковість 18,5% і були менш ризиковим інструментом, ніж позика банку. Проте, Нелін дослухався до проблем “Аркади”, зрозумів становище інвесторів та прийняв рішення підтримати вітчизняний банк та інвесторів “Будеволюціі”, які сподівалися усе ж таки отримати своє житло. Так, були обіцянки про пільгові ціни на квадратні метри коли "маховик запуститься". Як нормальний інвестор, він ухвалив рішення вкластись в економіку країни, а не спекулювали на ОВДП (що є доволі поширеною практикою в Україні).

Коли терміни кредитної угоди спливли, пан Нелін, як і передбачав договір, звернув стягнення на предмет іпотеки, як зробив би будь-який банк, та став законним власником приміщення. Натомість Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) анонсував намір подати позов проти “Аркади”, забудовника та Неліна про визнання договору іпотеки недійсним, всіляко наголошуючи, що кредит нібито фіктивний та був укладений з метою виведення активів банку.

Примітно, що про цей кредит на суму 260 мільйонів гривень і про іпотеку будівлі банку “Аркада” було відомо як Нацбанку, так i ФГВФО вже давно. При чому в обидвох держустановах бачили й умови договорів – йдеться про стандартні умови іпотеки. Проте чомусь питання з цього приводу виникли лише зараз. І вже призначено “цапів-відбувайлів”, впевнений керівник агентства нерухомості “100Capital” Олексій Тимошенко.

“Замість того, щоб розібратись та провести перевірки, чиновники одразу навішують ярлики шахраїв, намагаючись “віджати” майно кредитора, всі договори визнати недійсними та нікчемними (як у випадку з Фондом гарантування). Тим самим відразу призначити винних і крайніх, відволікаючи при цьому увагу від власних прогалин у сфері контролю за інвестиційним кліматом в країні”, – зауважив експерт.

“Я вважаю, що в усьому винні свавілля і відсутність виконавчої влади. Суть у наступному: ситуація склалася не через те, що “Аркада” якось неправильно вела діяльність, а від самого початку – через інтерес якихось третіх осіб. Цей аспект можна розглядати з різних боків. Наскільки я знаю, ситуація була пов'язана з блокуваннями будівництв псевдо активістами та "бандугрупуваннями". Це такий вид бізнесу. І ми бачили на початку історії, коли з'явилися всі ці професійні “еко-активісти”, які блокували будівництво, що там був чітко відпрацьований підхід”, – додав він.

В Україні ситуація, коли кредитор звертає стягнення на заставне майно, є нормою. А захист своїх інвестицій кредитором – взагалі поширена світова практика, зазначає адвокат АО “Constructive lawyers” Олександр Босенко.

“Заявляючи про шахрайство чи змову, необхідно звертати увагу не на те, хто і як звернув стягнення на заставне майно, а за яких умов відбулося це стягнення. Тобто, якщо боржник не виконує своїх зобов’язань і порушує умови договору, кредитор має повне право задовольнити свої вимоги за рахунок заставного майна”, – наголосив пан Олександр.

За словами адвоката, в Україні, у разі невиконання боржником своїх зобов’язань за іпотечним кредитом, будь-який банк-кредитор звертає стягнення на іпотеку незалежно від вартості майна і суми заборгованості.

Це означає, що кожен кредитор спочатку забирає іпотечне майно у свою власність в рахунок боргу, отримуючи таким чином певні гарантії його погашення, а вже потім вирішується питання різниці між заборгованістю за кредитом і вартістю майна. При чому для будь-якого українського банку цей механізм однаковий.

Зазначимо, раніше ринкова вартість офісу “Аркади” оцінювалась приблизно у півмільярда гривень. Однак, в умовах пандемії, привабливість нерухомості для покупців дещо знизилась. Такої думки притримується кандидат економічних наук, виконавчий директор Асоціації українських науковців “Економіка. Екологія. Соціум” Ігор Лисий.

“Нерухомість – товар специфічний. Це не попит першої необхідності в умовах епідемії коронавірусу, до якого можна віднести продукти харчування, ліки і медичні послуги. Ці особливості нерухомості роблять її малопривабливою для покупців в умовах епідеміологічної загрози життю і невизначеності перспектив вітчизняної економіки”, – коментує науковець.

На думку фахівців, значні інвестиції у нерухомість в умовах пандемії та нестабільної економічної ситуації в країні – щонайменше невигідні покупцям. Через такі коливання ринку попит і ціни на серйозні об’єкти можуть змінюватись, а тому справжню поточну вартість будівлі може встановити лише експерт з оціночної діяльності в режимі реального часу на момент звернення стягнення, і ця вартість сильно залежатиме від кон’юнктури ринку.

У той же час, врато врахувати той фактор, що в умовах пандемії коронавірусу, офісна нерухомість особливо сильно впала в ціні. Визначальну роль тут зіграла тенденція на віддалену роботу, яку у всьому світі "розсмакували" роботодавці. Наприклад, у компанії Google близько 200 тисяч співробітників отримали дозвіл до липня 2021 року працювати дистанційно. Єдине, що зараз в Україні з нерухомості не “впало”, то це готелі, які в контексті закону “Про гральний бізнес” матимуть право розміщувати в себе казино, але це вже інша історія.

Тож, у сухому підсумку, чи не виходить так, що державні структури, приховуючи свою недолугість та втрату контролю над ситуацією, замовчуючи які саме дії призвели до цієї катастрофи, просто-напросто “переводить стрілки” на інших та відразу призначає винних?

Хіба це провина “Аркади”, кредитора та довірителів, що держава не зуміла захистити їх від рейдерської атаки, від свавілля чиновників, від невиконання законних рішень судів щодо повернення держадміністрацією боргу в 365 мільйонів гривень?

Якби державні чиновники сумлінно виконували свою роботу, то цієї історії взагалі б не сталось: “Аркада” фінансувала б будівництво, забудовник продовжував би зводити житло, як успішно робив це останні 20 років, і жодної потреби в отримання кредита під іпотеку будівлі просто не було.

На думку керівника агентства нерухомості “100Capital” Олексія Тимошенка, ситуація з паном Неліним та його кредитом не така вже й однозначна. Його інвестиція могла б врятувати “Аркаду”, і якщо все таки мав місце дійсний кредит від реальної особи, яка підтвердила походження коштів та надала справжню позику, то немає жодної провини кредитора в тому, що боржник не зумів належним чином розпорядитися кредитними коштами або у нього виникли обставини, що завадили йому виконувати свої зобов'язання.

“Однак ситуація не вирішується, ми бачимо, скільки зараз конфронтацій з приводу цієї історії: і з НБУ, і з міською владою, і з ФГВФО, і з еко-активістами, з Департаментом архітектури – з усіма. Наразі складається враження, що низці осіб розв’язати цей складний і багаторівневий конфлікт найпростіше за допомогою ліквідації “Аркади”, що, власне, і сталося. Але час ще покаже”, – підсумував експерт.