Рада в шаге от принятия революционного закона о рынке земли: что изменится для украинцев
Украинский парламент вышел на финишную прямую в принятии стратегически важного документа, без которого внедрение земельной реформы, старт которой заявлен на 1 июля 2021 года, является практически невозможным. Представители власти уже окрестили этот документ "земельной Конституцией".
Речь идет о законопроекте 2194 об усовершенствовании системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений, к которому нардепы подали более 3000 правок. Во вторник, 16 марта, Рада начала рассмотрение этого законопроекта во втором чтении, однако работа с правками движется медленно. Председатель фракции "Голос" Ярослав Железняк в своем Telegram-канале сообщил, что переговоры глав фракций по ускорению процесса правок завершились ничем, а затем аналогичные заседания ждут Раду до конца недели вместе с внеочередными заседаниями после завершения основных.
Учитывая, что на принятие этого законопроекта ожидают в Еврокомиссии (для усиления сотрудничества з правительством) и в Международном валютном фонде (для предоставления очередного транша кредита), можно ожидать, что вскоре он таки будет принят парламентом. Тем более, что в кулуарах Рады не исключают даже "ночных смен" с целью доработки документа. Что изменится для украинцев с принятием законопроекта 2194, как он упростит процедуры оформления земельных участков и поможет ли побороть коррупционные схемы в земельной сфере, разбирался OBOZREVATEL.
1. Землю - общинам
Основная идея законопроекта заключается в том, чтобы передать землю "на места" и создать основу для глубокой децентрализации. Право распоряжаться землями за пределами населенных пунктов получат органы местного самоуправления, через механизм земельных аукционов. Фактически, местным общинам возвращается право, которого они были лишены еще в 2002 году. Около 1400 местных общин будут распоряжаться 10 млн га земель в Украине.
Сейчас органы местной власти контролируют не более 10% неприватизированных госземель. А вот остальной массив находится в распоряжении чиновников Госгеокадастра, которые, мягко говоря, не всегда руководствовались интересами общин, годами создавая искусственные бюрократические препятствия и массовую коррупцию в процессе приобретения гражданами права на землю.
Таким образом, с принятием законопроекта 2194, к коммунальной собственности местных общин переходят все государственные земли за пределами населенных пунктов, кроме земель под объектами государственной собственности. В связи с этим, полномочия органов местного самоуправления в сфере земельных отношений значительно расширяются. В частности:
местные общины смогут самостоятельно менять целевое назначение земельных участков частной собственности;
общинам предоставляется право утверждать планы детальной планировки территории за пределами населенных пунктов, т.е. появляется возможность на свое усмотрение решать, как будет застраиваться, использоваться и благоустраиваться такая территория;
органы местного самоуправления получают право бороться с самовольным занятием участков и нецелевым использованием земель вне населенных пунктов. Для этой цели общины наделяются функциями госконтроля за использованием и охраной земель, которые сейчас закреплены за Госгеокадастром;
местная власть сможет утверждать документацию по землеустройству и градостроительству в пределах всей территории объединенной территориальной общины (в том числе, за пределами населенных пунктов);
органам местного самоуправления предоставляется полный доступ к Государственному земельному кадастру, у них появляется возможность предоставлять любую кадастровую информацию.
2. Ликвидация коррупционных схем
Согласно законопроекту 2194 Госгеокадастр окончательно теряет свои сверхполномочия по распоряжению землями и контролю за их использованием. Фактически, этот госорган прекращает свое существование как главный земельный орган в Украине и переходит в статус "сервисного центра". Служба больше не будет выполнять регулятивной и надзорной функции, а ее сотрудники будут следить за работой электронных сервисов сбора и учета информации, вести Реестр геопространственных данных.
Примечательно, что ранее Госгеокадастр пережил пять реорганизаций, однако ни одна не сработала. Орган, который изначально создавался как сервисное ведомство, которое должно заниматься техническими вопросами ведения земельно-кадастрового учета, организации топографо-геодезических работ общегосударственного значения, ведения фонда землеустроительной документации и т.д., в итоге стал мощной "государственной корпорацией", превратившей земельные отношения в наиболее коррумпированную сферу госуправления.
В Едином реестре судебных решений можно найти тысячи дел о взятках, при этом немалая их часть касается именно земельных вопросов и злоупотреблений со стороны органов Госгеокадастра. Авторы законопроекта рассчитывают, что ликвидация такого органа с теми полномочиями и в том виде, в котором он сегодня функционирует, "убьет" сотни коррупционных схем в земельных правоотношениях.
3. Устранение бюрократических барьеров
Достаточно большой блок в законопроекте 2194 уделен дерегуляции в сфере землеустройства – упраздняются ненужные согласования, касающиеся формирования земельных участков. В частности:
отменяется институт государственной землеустроительной экспертизы. Она существенно затягивает процесс формирования участка или его оценки. Стоимость этой услуги сейчас составляет от 20 грн до 3% от сметной стоимости проектно-изыскательских работ (а это могут быть сотни тысяч гривен), а временные затраты на ее проведение составляют до 20 дней;
документация по землеустройству будет проверяться лишь один раз – на этапе внесения ведомостей в Государственный земельный кадастр. Сейчас действует тройная проверка: при согласовании документации компетентными госорганами, проведении Госгеокадастром землеустроительной экспертизы и внесении ведомостей в земкадастр. Органы экологии и охраны культурного наследия будут только предоставлять информацию об ограничении в использовании земель, а не согласовывать документацию, как это происходит сейчас;
ликвидируется понятие агрохимической паспортизации земель. Такой квазиразрешительный документ как агрохимический паспорт уже давно не имеет никакого отношения к охране почв, оформляется, как правило, за взятки и даже без выезда на место;
вместо государственного надзора в сфере землеустройства и топографо-геодезической деятельности вводится обязательное страхование ответственности исполнителей работ перед заказчиками за ошибки, допущенные при составлении документации. Если землеустроитель ошибется, заказчик получит компенсацию от страховой компании и нанимает другого исполнителя;
убираются лишние и дублирующие разрешительные процедуры. Например, упраздняется процедура предварительного согласования материалов места расположения объекта на земельном участке, так как вся эта информация уже есть в градостроительной документации. Также ликвидируются специальные разрешения на снятие и перенесение почвенного покрова земельных участков. Вместо этого вводится общее правило: снятие плодородного слоя почвы без разработки и соблюдения рабочего проекта землеустройства не допускается;
отменяется необходимость получения согласования на изменение целевого назначения земельного участка в ряде госорганов, в том числе в Кабмине и Верховной Раде касательно особо ценных земель;
смежные общины получают возможность самостоятельно определять общие границы своих территорий по договоренности между собой, без вмешательства любых госорганов. Сейчас одной из проблем является неопределенность границ таких территорий, а соответственно – и сферы распространения юрисдикции общин;
сертифицированным инженерам-землеустроителям предоставляется право государственных кадастровых регистраторов. Такой регистратор должен быть в каждом органе местного самоуправления. Это пилотный проект, порядок будет определяться Кабмином. Срок проекта – до конца 2022 года. После окончания этого периода парламент должен принять решение о закреплении этих прав на постоянной основе;
предусмотрен уход от "бумажной" волокиты. Документация по землеустройству и техническая документация по оценке земель будет разрабатываться исключительно в электронном виде и заверяться электронной цифровой подписью разработчика.
4. Максимальная прозрачность и открытость рынка земли
Рынок земель несельскохозяйственного назначения открывается для иностранцев – из Земельного кодекса исключаются нормы, ограничивающие возможность иностранных физических и юридических лиц приобретать свободные от застройки земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов. Эта норма сейчас вызывает больше всего критики среди народных депутатов.
Вводится полная открытость и доступность документации по землеустройству, публичность ее рассмотрения. Кроме того, граждане, органы власти, разработчики документации будут иметь полный доступ к Государственному фонду документации по землеустройству и оценке земель, который будет теперь вестись исключительно в электронной форме. Со своей стороны, государство будет гарантировать безусловное соблюдение законодательства о защите персональных данных.
С целью обеспечения публичности землепользования вводится система мониторинга, за который будет отвечать Госгеокадастр. Периодичность мониторинга – каждые три месяца. Такая система позволит получать каждому желающему обобщенные данные по количеству земель в собственности того или иного физического/юридического лица.
Конкретизирован порядок приобретения права собственности на основании приобретательной давности. Если человек использовал земельный участок в течение 15 лет, но не имеет прав на нее, он может обратиться в органы местного самоуправления и приватизировать такой участок.
Лицам, имеющим право постоянного пользования земельным участком или право аренды (после оформления постоянного пользования), предоставляется возможность выкупа земельных участков по цене нормативной денежной оценки (без аукциона) с рассрочкой платежа на 5 лет. То есть, устанавливается преимущественное право покупки арендованного земельного участка.
Напомним, 31 марта Верховная Рада поддержала в целом запуск рынка земли в Украине. Законопроект "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" поддержали по требованию МВФ и после настоятельной просьбы президента Владимира Зеленского. Фактически, этот законопроект отменил мораторий на продажу сельхозземли с 1 июля 2021 года.
Однако земельная реформа не ограничивается только одним законом об обороте, а "земельный пакет" реформ насчитывает еще около десятка законопроектов, цель которых - обеспечить максимальную прозрачность управления земельными ресурсами. Законопроект 2194, вместе с законопроектом по земельным аукционам, являются ключевыми документами для полноценного запуска земельной реформы.