Рада за крок від ухвалення революційного закону про ринок землі: що зміниться для українців

Ринок землі в Україні

Український парламент вийшов на фінішну пряму в ухваленні стратегічно важливого документа, без якого впровадження земельної реформи, старт якої заявлено на 1 липня 2021 року, є практично неможливим. Представники влади вже охрестили цей документ "земельною Конституцією".

Йдеться про законопроєкт 2194 про вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин, до якого нардепи подали понад 3000 правок. У вівторок, 16 березня, Рада почала розгляд цього законопроєкту у другому читанні, проте робота з правками рухається повільно. Голова фракції "Голос" Ярослав Железняк у своєму Telegram-каналі повідомив, що переговори глав фракцій щодо прискорення процесу правок завершилися нічим, а потім аналогічні засідання чекають Раду до кінця тижня разом із позачерговими засіданнями після завершення основних.

З огляду на те, що на прийняття цього законопроєкту очікують у Єврокомісії (для посилення співпраці з урядом) і в Міжнародному валютному фонді (для надання чергового траншу кредиту), можна очікувати, що незабаром його таки ухвалить парламент. Тим більше, що в кулуарах Ради не виключають навіть "нічних змін" з метою доопрацювання документа.Що зміниться для українців з ухваленням законопроєкту 2194, як він спростить процедури оформлення земельних ділянок і чи допоможе побороти корупційні схеми у земельній сфері, з'ясовував OBOZREVATEL.

1. Землю громадам

Основна ідея законопроєкту полягає в тому, щоб передати землю "на місця" і створити основу для глибокої децентралізації. Право розпоряджатися землями за межами населених пунктів отримають органи місцевого самоврядування через механізм земельних аукціонів. Фактично місцевим громадам повертається право, якого вони були позбавлені ще в 2002 році. Близько 1400 місцевих громад будуть розпоряджатися 10 млн га земель в Україні.

Зараз органи місцевої влади контролюють не більше ніж 10% неприватизованих держземель. А ось основний масив – у розпорядженні чиновників Держгеокадастру, які, м'яко кажучи, не завжди керувалися інтересами громад, роками створюючи штучні бюрократичні перешкоди і масову корупцію в процесі набуття громадянами права на землю.

Тож, з ухваленням законопроєкту 2194 до комунальної власності місцевих громад переходять всі державні землі за межами населених пунктів, окрім земель під об'єктами державної власності. У зв'язку з цим повноваження органів місцевого самоврядування у сфері земельних відносин значно розширюються. Зокрема:

  • місцеві громади зможуть самостійно змінювати цільове призначення земельних ділянок приватної власності;

  • громадам надається право затверджувати плани детального планування території за межами населених пунктів, тобто з'являється можливість на свій розсуд вирішувати, як буде забудовуватися, використовуватися й упорядковувати така територія;

  • органи місцевого самоврядування отримають право боротися із самовільним зайняттям ділянок і нецільовим використанням земель за межами населених пунктів. Для цієї мети громади наділяють функціями держконтролю за використанням і охороною земель, які зараз закріплено за Держгеокадастром;

  • місцева влада зможе затверджувати документацію із землеустрою та містобудування в межах всієї території об'єднаної територіальної громади (зокрема за межами населених пунктів);

  • органам місцевого самоврядування надається повний доступ до Державного земельного кадастру, у них з'являється можливість надавати будь-яку кадастрову інформацію.

2. Ліквідація корупційних схем

Згідно із законопроєктом 2194 Держгеокадастр остаточно втрачає свої надповноваження щодо розпорядження землями і контролю за їхнім використанням. Фактично цей держорган припиняє своє існування як головний земельний орган в Україні і переходить у статус "сервісного центру". Служба більше не буде виконувати регулятивну і наглядову функції, а її співробітники стежитимуть за роботою електронних сервісів збору та обліку інформації, вестимуть Реєстр геопросторових даних.

Примітно, що раніше Держгеокадастр пережив п'ять реорганізацій, проте жодна з них не спрацювала. Орган, який спочатку створювався як сервісне відомство, яке має займатися технічними питаннями ведення земельно-кадастрового обліку, організації топографо-геодезичних робіт загальнодержавного значення, ведення фонду землевпорядної документації тощо, в підсумку став потужною "державною корпорацією", що перетворила земельні відносини в найбільш корумповану сферу держуправління.

В Єдиному реєстрі судових рішень можна знайти тисячі справ про хабарі, водночас чимала їхня частина стосується саме земельних питань та зловживань із боку органів Держгеокадастру. Автори законопроєкту розраховують, що ліквідація такого органу з тими повноваженнями і в тому вигляді, в якому він сьогодні функціонує, "вб'є" сотні корупційних схем у земельних правовідносинах.

3. Усунення бюрократичних бар'єрів

Досить великий блок у законопроєкті 2194 приділено дерегуляції у сфері землеустрою – скасовуються непотрібні погодження, що стосуються формування земельних ділянок. Зокрема:

  • скасовується інститут державної землевпорядної експертизи. Вона істотно затягує процес формування ділянки або його оцінки. Вартість цієї послуги зараз становить від 20 грн до 3% від кошторисної вартості проєктно-вишукувальних робіт (а це можуть бути сотні тисяч гривень), а часові витрати на її проведення становлять до 20 днів;

  • документація із землеустрою буде перевірятися лише один раз – на етапі внесення відомостей до Державного земельного кадастру. Зараз діє потрійна перевірка: під час погодження документації компетентними державними органами, проведення Держгеокадастром землевпорядної експертизи та внесення відомостей у земкадастр. Органи екології та охорони культурної спадщини будуть тільки надавати інформацію про обмеження у використанні земель, а не погоджувати документацію, як це відбувається зараз;

  • ліквідується поняття агрохімічної паспортизації земель. Такий квазідозвільний документ як агрохімічний паспорт уже давно не має ніякого відношення до охорони ґрунтів, оформляється, як правило, за хабарі і навіть без виїзду на місце;

  • замість державного нагляду у сфері землеустрою і топографо-геодезичної діяльності вводиться обов'язкове страхування відповідальності виконавців робіт перед замовниками за помилки, яких припустилися під час складання документації. Якщо землевпорядник помилиться, замовник отримає компенсацію від страхової компанії і наймає іншого виконавця;

  • прибираються зайві та дублюючі дозвільні процедури. Наприклад, скасовується процедура попереднього погодження матеріалів місця розташування об'єкта на земельній ділянці, оскільки вся ця інформація вже є в містобудівній документації. Також ліквідовуються спеціальні дозволи на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок. Замість цього вводиться загальне правило: зняття родючого шару ґрунту без розробки і дотримання робочого проєкту землеустрою не допускається;

  • скасовується необхідність отримання погодження на зміну цільового призначення земельної ділянки в низці держорганів, зокрема в Кабміні і Верховній Раді щодо особливо цінних земель;

  • суміжні громади отримують можливість самостійно визначати спільні кордони своїх територій за домовленістю між собою, без втручання будь-яких державних органів. Зараз однією з проблем є невизначеність кордонів таких територій, а відповідно – і сфери поширення юрисдикції громад;

  • сертифікованим інженерам-землевпорядникам надається право державних кадастрових реєстраторів. Такий реєстратор повинен бути в кожному органі місцевого самоврядування. Це пілотний проєкт, порядок буде визначатися Кабміном. Термін проєкту – до кінця 2022 року. Після закінчення цього періоду парламент повинен ухвалити рішення про закріплення цих прав на постійній основі;

  • передбачено відхід від "паперової" тяганини. Документація із землеустрою та технічна документація з оцінки земель буде розроблятися виключно в електронному вигляді й завірятися електронним цифровим підписом розробника.

4. Максимальна прозорість і відкритість ринку землі

  1. Ринок земель несільськогосподарського призначення відкривається для іноземців – із Земельного кодексу усунуть норми, що обмежують можливість іноземних фізичних і юридичних осіб купувати вільні від забудови земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Ця норма зараз викликає найбільше критики серед народних депутатів.

  2. Вводиться повна відкритість і доступність документації із землеустрою, публічність її розгляду. Крім того, громадяни, органи влади, розробники документації матимуть повний доступ до Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель, який буде вестися виключно в електронній формі. Зі свого боку, держава буде гарантувати безумовне дотримання законодавства про захист персональних даних.

  3. З метою забезпечення публічності землекористування вводиться система моніторингу, за що буде відповідати Держгеокадастр. Періодичність моніторингу – кожні три місяці. Така система дозволить отримувати кожному охочому узагальнені дані щодо кількості земель у власності тієї чи іншої фізичної/юридичної особи.

  4. Конкретизовано порядок набуття права власності на підставі набувальної давності. Якщо людина використовувала земельну ділянку протягом 15 років, але не має прав на неї, вона може звернутися до органів місцевого самоврядування і приватизувати таку ділянку.

  5. Особам, які мають право постійного користування земельною ділянкою або право оренди (після оформлення постійного користування), надається можливість викупу земельних ділянок за ціною нормативної грошової оцінки (без аукціону) з розстрочкою платежу на 5 років. Тобто встановлюється переважне право придбання орендованої земельної ділянки.

Нагадаємо, 31 березня Верховна Рада підтримала в цілому запуск ринку землі в Україні. Законопроєкт "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" підтримали на вимогу МВФ і після нагальною прохання президента Володимира Зеленського. Фактично цей законопроєкт скасував мораторій на продаж сільгоспземлі з 1 липня 2021 року.

Однак земельна реформа не обмежується тільки одним законом про обіг, а "земельний пакет" реформ налічує ще близько десятка законопроєктів, мета яких – забезпечити максимальну прозорість управління земельними ресурсами. Законопроєкт 2194, разом із законопроєктом щодо земельних аукціонів, є ключовими документами для повноцінного запуску земельної реформи.

Реформи ЗеленськогоРеформи в УкраїніВерховна Рада Україниземляреформа