Год турбулентности. Рынок недвижимости и его будущее глазами застройщиков

В этом году День строителя в Украине пришелся на 8 августа. Ведущие игроки осторожны в своих оценках состояния дел на рынке. После прошлогоднего резкого падения из-за пандемии и другие неблагоприятные факторы отрасль постепенно восстанавливается, но работать приходится в новых реалиях. Изменилось все - от вкусов клиентов до уровня зарплат квалифицированных профессионалов. Накануне профессионального праздника застройщики и их партнеры рассказали OBOZREVATEL, как оценивают 2021-й, заработает ли в Украине действительно массовая ипотека, почему постоянно дорожает жилье и куда будет двигаться строительная отрасль в ближайшие годы.

Пандемия реформ

2020-й был очень непростым для строительного бизнеса, которому пришлось пережить несколько потрясений. Первым была крайне неудачная реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК) - государственного органа, который отвечает за разрешительную документацию на ввод в эксплуатацию объектов жилой недвижимости, и известен своей тотальной коррупцией. Застройщики не стесняются в выражениях и называют ситуацию с ГАСК не иначе как коллапсом. Разрешительные документы не выдаются или выдаются медленно, радикально сокращается количество нового жилья на рынке.

"Хотя в начале 2021 ситуация с выдачей разрешительных документов улучшилась, мы до сих пор наблюдаем затягивание процессов, - отмечает Анна Лаевская, коммерческая директор компании "Интергал-Буд". - В результате имеем сверхмедленный ввод в эксплуатацию тысяч построенных квадратных метров: фактически в воздухе в целом по рынку "зависли" около 60% от построенных квадратов еще во втором квартале 2020-го, к ним уверенно добавляются вновь построенные дома. Замедлились и показатели количества выведенных на рынок новых проектов".

"Сокращение предложения происходит из-за некорректного функционирования разрешительной системы - ГАСК практически не выдает разрешения на строительство и сертификаты о введении в эксплуатацию, - подтверждает Андрей Ваврыш, владелец и CEO SAGA Development. - Розпроданисть объектов на первичном рынке достигает 60%. Для корректного функционирования рынка необходимо сбалансировать спрос и предложение, а это возможно только с появлением новых объектов".

"Именно из-за этого фактора, повлиявшего на ряд строительных компаний, в эксплуатацию ввели на 24,5% меньше жилья, чем год назад. А в Киеве - на 41% меньше", - отмечает Алексей Кулагин, управляющий владелец девелоперской компании "ОМОКС". - В итоге, многие застройщики в новых корона-кризисных условиях, с неработающей разрешительной системой, из-за которой сдвигались сроки сдачи жилья, вынуждены были прилагать усилия по минимизации репутационных потерь, связанных с внешними факторами".

Всего в 2020-м году количество введенной в эксплуатацию недвижимости упала вдвое: в 2019-м г. было введено 12 млн. кв. м., а в 2020 г. - только 6 млн., делится неутешительными данными Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ).

Следующим ударом стал введенный правительством строгий коронавирусный локдаун.

"Он на несколько месяцев полностью остановил девелоперский рынок и вызвал падение продаж еще на 50%, а у некоторых девелоперов даже больше. К концу года крупные девелоперы смогли компенсировать объемы продаж за 3й-4й квартал и в целом, можно сказать, что рынок стабилизировался. Но, конечно же, не вернулся на прежний уровень. Уменьшились объемы капитальных инвестиций, объемы строительных работ, а цены, в свою очередь, значительно выросли", - подчеркивает Парцхаладзе.

Отрасль быстро приходит в себя после кризиса, а украинцы активно вкладываются в жилую недвижимость.

"Летом прошлого года продажи начали стремительно восстанавливаться после первого локдауна. С того момента и до сих пор спрос стабильно растет, а цены успели добавить +20-25%", - говорит Алексей Коваль, руководитель проектов "Перфект Груп".

"Игроки рынка, которые реализуют качественные проекты, почувствовали не только возвращение спроса, но и значительное его увеличение", - отмечает Алексей Белоконь, коммерческий директор ROYAL HOUSE.

"Активность со стороны покупателей также ощущается и для ипотечного кредитования, - подчеркивает Сергей Мамедов, Председатель Правления Глобус Банка, активно кредитующего ипотеку на первичном рынке. - Если в период локдауна количество обращений за кредитами резко уменьшилась, то уже год мы фиксируем увеличение заинтересованности со стороны потенциальных клиентов и увеличение количества выданных кредитов на жилье".

"Украинцы покупают недвижимость не только для решения квартирного вопроса, но и с целью сохранения и приумножения капитала. Квадратный метр стал одной из самых устойчивых и стабильных валют в Украине", - отмечает Председатель наблюдательного сонета "Трест Жилстрой-1" Александр Харченко.

Новые тренды

Пандемия кардинально изменила требования украинцем к условиям проживания. Теперь в приоритете - экологичность, доступность инфраструктуры и комфорт.

"Нынешний покупатель хочет стать не просто владельцем квадратных метров, но и получить современный стиль жизни", - подчеркивает Сергей Мамедов.

"Локдаун перевернул представление о жилье, когда люди были заперты в ограниченном пространстве, - говорит Лев Парцхаладзе. - Ключевыми трендами теперь стали наличие инфраструктуры, а не просто отдельный жилой дом, квартиры с террасами, коттеджное строительство, загородная недвижимость. Примечательно, что за последние годы, еще до локдауна, появилась тенденция изменения наиболее популярного класса с эконома на комфорт. На конец 2020-го статистика по классам: комфорт 58,29%, бизнес 26,88%, эконом 10,29%, 4,53% элит".

"Основные тренды и приоритеты остаются в строительстве крупных комплексов, кварталов, микрорайонов со своей внутренней инфраструктурой, паркингами. А в проектировании зданий основной упор идет на одно и двухкомнатные квартиры, редко трехкомнатные", - подтверждает Александр Харченко.

"Спрос на проекты формата "город в городе", сочетающие в себе "mix-used" наполнение, а именно наличие детских образовательных учреждений, коворкинг для удаленной работы, развитую спортивную, торговую и развлекательную инфраструктуру, значительно вырос, - отмечает Алексей Белоконь. - Стремительная инфляция и рост цен на строительные материалы также подталкивают потребителей на быстрое принятие решения о покупке недвижимости".

"После локдаунов и длительной самоизоляции требования покупателей к качеству недвижимости, эргономики планировок, благоустройства общих зон и общественных пространств существенно выросли. Соответственно растет качество и продуманность концепций, которые предлагают девелоперы, - говорит Андрей Ваврыш. - Еще один тренд, приобретающий популярность - переезд на окраину города, в места рядом с лесом и водоемами. Появляются новые форматы urban village/city village, которые предлагают комфорт уровня городского жилья рядом с природой".

Обязательным приоритетом для застройщиков стало ведения социально ответственного строительного бизнеса, подчеркивает Анна Лаевская. "Это участие компании в социальных проектах, которые касаются улучшения жизни жителей городов (благоустройство парков и скверов, замена изношенных коммуникаций и прокладка новых и т.п.); создание жилых проектов, главная цель которых обеспечение будущих жителей не просто жильем, а местом, где они смогут качественно жить, вести активный образ жизни, воспитывать детей и полноценно отдыхать; постоянный поиск новых и совершенствование популярных форматов жилых проектов, внедрение инновационных технологий и использования энергоэффективных, экологических строительных материалов".

Малодоступная ипотека

Знаковым событием 2021-го года стал запуск государственной программы "Доступная ипотека 7%", которая должна была дать старт массовому кредитованию украинцев на покупку жилья. Государство призывает украинцев брать кредиты на жилье с фиксированной ставкой 7%, а остальные компенсировать банкам из государственного бюджета.

"Лично я вижу в этом шаге восстановления миссии БАНКОВ в развитии Украины. На сегодняшний день государственную программу "Доступная ипотека 7%" можно считать первым шагом в реализации конституционных прав граждан Украины на собственное жилье", - говорит Алексей Кулагин.

"С уверенностью могу сказать, что запуск программы "Доступная ипотека 7%"- это прекрасный старт в развитии ипотечного кредитования, но Программа требует серьезных изменений и улучшений, подчеркивает Алексей Белоконь. - Из плюсов можем пока выделить низкую процентную ставку. Второй плюс - удобство в получении кредита, ведь достаточно обратиться непосредственно в банк с полным пакетом документов".

Первый ажиотаж прошел, но, к сожалению, именно массовой программа как раз и не стала. Почему? Участники рынка в один голос признают пользу "Доступной ипотеки 7%", но считают, что для повышения эффективности ее необходимо доработать с учетом специфики украинского рынка недвижимости.

"Из-за социальной направленности правительственной программы, ипотека недоступна для большинства инвесторов на рынке. Кроме того, большинство девелоперских проектов не соответствуют критериям ипотечной программы. За 5 месяцев работы программы выдано 614 кредитов на сумму 522 млн грн. Такие скромные показатели свидетельствуют о том, что ипотека, которая могла бы стать мультипликатором рынка, вообще на него не влияет", - считает Андрей Ваврыш.

"На сегодня мы продали по условиям программы только 12 квартир, хотя потенциал у нас колоссальный - девять жилых комплексов компании участвуют в программе, а это тысячи квартир, которые могут стать счастливым будущим украинских семей, так в этом нуждающихся", - отмечает Анна Лаевская. В компании "Интергал-буд", которая одной из первых стала участником программы, указывают на ее существенные недостатки. Один из главных - ограничение в схемах продажи, по которым практически не работает ни один девелопер, поэтому для аккредитации компания вынуждена была провести определенные изменения, на которые готовы далеко не все застройщики. Еще один сдерживающий фактор - неуверенность клиентов в том, что государство будет компенсировать процентную ставку в будущем.

"Программа непопулярна из-за низкого уровня доверия к государству. Главным тормозом является необходимость компенсации государственным учреждением части процентной ставки. Люди не верят государству, ведь существует вероятность, что финансирование по программе прекратится и заемщикам придется платить рыночную ставку", - подтверждает мнение коллег Лев Парцхаладзе.

"Пока "Доступная ипотека 7%" работает весьма избирательно. Основная проблема в узких условиях, которые делают программу невыгодной для большого количества потенциальных покупателей, - отмечает Алексей Коваль. - Например, ограничение площади 50 кв. м на одного или двух человек делает покупку невыгодной для молодых семей, которые планируют пополнение. Тогда как большие семьи не могут вписаться в ограничения по предельной стоимости жилья. То есть, доступная ипотека - это пилот, но пока рано говорить о полноценном запуске ипотеки в Украине".

"Программа не оправдала надежд и не стала драйвером жилищного строительства в Украине. Причина - в существующих ограничениях Программы как для застройщиков и банков, так и для заемщиков. Для Глобус Банка драйвером остаются наши партнерские программы с застройщиками, благодаря которым мы предлагаем нашим клиентам низкую процентную ставку без каких-либо ограничений", - отмечает Сергей Мамедов.

Цена вопроса

Стоимость украинской недвижимости, особенно в крупных городах, постоянно лезет вверх. По данным Госстата, за первые полгода в целом по Украине этот рост составляет почти 13%. По словам застройщиков, предложение на рынке не успевает за спросом.

"За последний год в мировом рейтинге темпов роста цен на недвижимость Украины заняла 6-е место. Благодаря пандемии объемы строительства, а значит, и предложение уменьшились, соответственно вырос спрос и цена. Кроме того, у застройщиков увеличились расходы из-за инфляции, удорожания энергоресурсов и строительных материалов. Цены на основные строительные материалы выросли на 15-20%, квалифицированная рабочая сила также стабильно дорожает. Все это повлекло рост цен на начало второго полугодия по классам: +22% для бизнес-класса, +15% для комфорт-класса, +20% для эконом-класса", - отмечает Лев Парцхаладзе с КБУ.

"С начала года мы видим подорожание стоимости стройматериалов в пределах 12-15% в зависимости от категории. Всего на мировых рынках наблюдается рост цен на руду, сталь, алюминий, древесину. Например, руда выросла в цене сразу на 146%, древесина подорожала на 246%. Средняя динамика роста цен на строительно-монтажные работы с начала года находится на уровне 10,5-12%. Из-за инфляции и дефицита сырья подорожало практически все: щебень с песком, стекло, изделия из полимеров и пластика, фасадные материалы. Добавьте сюда рост цен на горюче-смазочные материалы, технику, работу подрядных организаций", - объясняет Анна Лаевская.

Для многих украинцев вложения в недвижимость - это лучший способ сохранить и приумножить свои сбережения. "Альтернативы инвестициям в недвижимость нет, поскольку фондовый рынок в Украине отсутствует, депозиты и ОВГЗ не могут обеспечить тот уровень доходности инвестиций, который обеспечивает недвижимость", - подчеркивает Андрей Ваврыш с SAGA Development.

"Параллельно происходит укрепление доллара против валютной корзины. Увеличиваются зарплаты работников - сегодня работодателям надо конкурировать с Польшей и другими европейскими странами, даже несмотря на вирус приглашающих рабочих из Украины", - говорит Алексей Коваль из "Перфект Груп".

Участники рынка отмечают, что, кроме объективных факторов, на повышение цены "квадрата" могут повлиять противоречивые законодательные инициативы - например, введение дополнительных налогов на недвижимость.

"Стоит вспомнить о законопроекте №5600, который вызвал много негативной реакции и громких заявлений. Представители рынка недвижимости предлагают свою экспертную помощь для более детальной проработки данного законопроекта. Мы надеемся, что все спорные моменты будут учтены и скоро мы увидим доработанный вариант законопроекта 5600, что даст возможность бизнесу развиваться дальше и развивать экономику страны", - надеется Алексей Белоконь с Royal House.

"Важно, чтобы общий экономический климат в стране способствовал успешной работе рынка. Наша компания готовит к запуску более десяти новых проектов, часть из которых очень хотелось бы представить рынку уже в этом году. Но все будет зависеть от того, будет принят во втором чтении законопроект №5600, который снижает привлекательность инвестиций в недвижимость вследствие увеличения налогообложения. Если к нему не внесут правки и подпишут в нынешней редакции, то рынок ожидает не только подорожание квадратных метров, но и серьезное сокращение объемов нового строительства", - подчеркивает Анна Лаевская из компании "Интергал-Буд".

Что дальше?

Подорожание не избежать в любом случае, говорят застройщики.

"Если не будет значительных законодательных и экономических потрясений, можно ожидать дальнейшего роста цен не менее чем на 5-10% до конца этого года, - прогнозирует Алексей Кулагин из "ОМОКС". - Устойчивость к инфляции, защищенность денег от обесценивания и стабильный рост стоимости актива в долгосрочной перспективе - главные факторы растущего интереса инвесторов. То есть, оптимальным способом защиты денег от инфляции остается покупка недвижимого имущества. И именно сейчас для такого вложения наиболее благоприятное время".

"Если смотреть на рыночные факторы, даже несмотря на рост себестоимости строительная отрасль имеет большой потенциал благодаря спросу. Как приобретение жилья для себя, так и в качестве инвестиций, популярных среди украинцев. Учитывая 90% старого жилого фонда и альтернативу вложения средств в банки, роль строительства трудно переоценить", - говорит Алексей Коваль.

Для развития и роста строительства есть все предпосылки - даже на фоне и так немаленького спроса на жилье, считает Александр Харченко. Однако последние события существенно повлияли на рынок и его лидеров. А больше всего - на клиентов и их предпочтения.

"Главным выводом для девелоперов после пандемии стала необходимость наличия финансовой подушки. Именно те компании-застройщики, которые оказались финансово устойчивыми, смогли обеспечить непрерывность процесса строительства и выполнения своих обязательств в срок в независимости от внешних обстоятельств, и перетянули на себя спрос до конца года. Произошло перераспределение в сторону надежных застройщиков. И наоборот, те, кто в этот момент приостановил или заморозил строительство, получили обратную реакцию - недоверие людей, возврат средств инвесторов", - отмечает Лев Парцхаладзе.

Покупатели жилья стали очень придирчивыми при выборе застройщика и даже конкретного ЖК. "Успешны те проекты и застройщики, которые не ограничиваются строительством просто стен, а готовы вкладывать ресурсы в концепцию и модные тренды, такие как зарядки для электромобилей, ландшафтная архитектура, эргономичные планировки, создание особого пространства для жителей", - подчеркивает Алексей Белоконь.

"По нашим наблюдениям, продолжится рост спроса на полностью готовые квартиры с ремонтом и мебелью. Это предложение экономит не только время, сокращая период ожидания квартиры до 6 месяцев, но и деньги: в среднем ремонт от застройщика обходится дешевле на 30-40%, чем подобный своими же силами. При этом человеку не нужно ездить по строительным магазинам, искать и контролировать бригаду, жить с постоянными звуками перфоратора по соседству и строительной пылью в местах общего пользования", - отмечает Анна Лаевская.

Еще одним стимулом для развития рынка недвижимости станет действительно успешная ипотечная программа, которая охватит широкие слои населения, уверены спикеры.

"Мы должны подготовиться к полноценному запуску ипотеки технологически: имеющиеся мощности не обеспечат мультипликацию рынка в 2-3 раза, что непременно произойдет после запуска полноценной ипотеки", - уверяет Андрей Ваврыш.

"Уверен, что спрос на ипотечное кредитование будет расти с каждым днем. И этому есть вполне логичное объяснение - в то время, как банковские депозиты приносят все меньше дохода, капиталовложения в недвижимость становятся все более привлекательными", - считает Алексей Кулагин.

"В ближайшее время планируется начало строительства новых жилых комплексов, что значительно расширит возможности для выбора квартиры как в Киеве, так и в других областных центрах, - объясняет Сергей Мамедов. - Мы, со своей стороны, продолжим расширять перечень наших партнеров - застройщиков и аккредитованных жилых комплексов. Цель Глобус Банка - удерживать лидерские позиции на первичном рынке ипотеки".