Рік турбулентності. Ринок нерухомості та його майбутнє очима забудовників

Цього року День будівельника в Україні припав на 8 серпня. Провідні гравці обережні у своїх оцінках стану справ на ринку. Після минулорічного різкого падіння через пандемію та інші несприятливі чинники галузь поступово відновлюється, але працювати доводиться в нових реаліях. Змінилося все – від смаків клієнтів до рівня зарплат кваліфікованих професіоналів. Напередодні професійного свята забудовники та їхні партнери розповіли OBOZREVATEL , як оцінюють 2021 рік, чи запрацює в Україні справді масова іпотека, чому постійно дорожчає житло і куди рухатиметься будівельна галузь найближчими роками.

Пандемія реформ

2020 рік був дуже непростим для будівельного бізнесу, якому довелося пережити кілька потрясінь. Першим була вкрай невдала реформа Державної Архітектурно-Будівельної Інспекції (ДАБІ) – державного органу, який відповідає за дозвільну документацію на введення в експлуатацію об'єктів житлової нерухомості, і відомого своєю тотальною корупцією. Забудовники не соромляться у виразах і називають ситуацію з ДАБІ не інакше як колапсом. Дозвільні документи не видаються або видаються повільно, що радикально скорочує кількість нового житла на ринку.

"Хоча на початку 2021 року ситуація з видачею дозвільних документів покращилася, ми й досі спостерігаємо затягування процесів, - зазначає Анна Лаєвська, комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд". - У результаті маємо надповільне введення в експлуатацію тисяч збудованих квадратних метрів: фактично в повітрі загалом по ринку "зависли" близько 60% від збудованих квадратів ще в другому кварталі 2020-го, до них впевнено додаються новозведені будинки. Сповільнилися й показники кількості виведених на ринок нових проектів".

"Скорочення пропозиції відбувається через некоректне функціонування дозвільної системи – ДАБІ практично не видає дозволи на будівництво й сертифікати про введення в експлуатацію, - підтверджує Андрій Вавриш, власник та CEO SAGA Development. - Розпроданість об’єктів на первинному ринку сягає 60%. Для коректного функціонування ринку необхідно збалансувати попит і пропозицію, а це можливо тільки з появою нових об’єктів".

"Саме через цей фактор, що вплинув на ряд будівельних компаній, в експлуатацію ввели на 24,5% менше житла, ніж рік тому. А в Києві – на 41% менше", - зазначає Олексій Кулагін, керуючий власник девелоперської компанії "ОМОКС". - У підсумку, багато забудовників в нових корона-кризових умовах, з непрацюючою дозвільною системою, через яку зсувалися терміни здачі житла, змушені були докладати зусилля з мінімізації репутаційних втрат, пов'язаних із зовнішніми факторами".

Загалом у 2020 році кількість введеної в експлуатацію нерухомості впала вдвічі: у 2019 році було введено 12 млн. кв. м., а у 2020-м - лише 6 млн., ділиться невтішними даними Лев Парцхаладзе, Президент Конфедерації будівельників України (КБУ).

Наступним ударом став запроваджений урядом суворий коронавірусний локдаун.

"Він на кілька місяців повністю зупинив девелоперський ринок та спричинив падіння продажів ще на 50%, а у деяких девелоперів навіть більше. До кінця року великі девелопери змогли компенсувати обсяги продажів за 3й-4й квартал і в цілому, можна сказати що ринок стабілізувався. Але звичайно ж не повернувся на попередній рівень. Зменшилися обсяги капітальних інвестицій, обсяги будівельних робіт, а ціни, в свою чергу, значно зросли", - підкреслює Парцхаладзе.

Та галузь швидко оговтується після кризи, а українці активно вкладаються в житлову нерухомість.

"Влітку минулого року продажі почали стрімко відновлюватися після першого локдауну. З того моменту і до сьогодні попит стабільно зростає, а ціни встигли додати +20-25%", - каже Олексій Коваль, керівник проектів "Перфект Груп".

"Гравці ринку, які реалізують якісні проекти, відчули не тільки повернення попиту, але і значне його збільшення", - зазначає Олексій Білоконь, комерційний директор ROYAL HOUSE.

"Активність з боку покупців також відчувається і для іпотечного кредитування, - підкреслює Сергій Мамедов, Голова Правління Глобус Банку, який активно кредитує іпотеку на первинному ринку. - Якщо в період локдауну кількість звернень за кредитами різко зменшилася, то вже рік ми фіксуємо збільшення зацікавленості з боку потенційних клієнтів та збільшення кількості виданих кредитів на житло".

"Українці купують нерухомість не тільки для вирішення квартирного питання, але і з метою збереження і примноження капіталу. Квадратний метр став однією з найстійкіших і найстабільніших валют в Україні", - зазначає Голова наглядової ради "Трест Житлобуд- 1" Олександр Харченко.

Нові тренди

Пандемія кардинально змінив вимоги українців до умов проживання. Тепер у пріоритеті – екологічність, доступність інфраструктури та комфорт.

"Тепер покупець хоче стати не просто власником квадратних метрів, а й отримати сучасний стиль життя", - підкреслює Сергій Мамедов.

"Локдаун перевернув уявлення про житло, коли люди були замкнені в обмеженому просторі, - каже Лев Парцхаладзе. - Ключовими трендами тепер стали наявність інфраструктури, а не просто окремий житловий будинок, квартири з терасами, котеджне будівництво, заміська нерухомість. Примітно, що за останні роки, ще до локдауна, з'явилася тенденція зміни найпопулярнішого класу з економа на комфорт. На кінець 2020 року статистика за класами: комфорт 58,29%, бізнес 26,88%, економ 10,29%, 4,53% еліт".

"Основні тренди і пріоритети залишаються в будівництві великих комплексів, кварталів, мікрорайонів зі своєю внутрішньою інфраструктурою, паркінгами. А в проектуванні будинків основний упор йде на одне і двокімнатні квартири, рідко трикімнатні", - підтверджує Олександр Харченко.

"Попит на проекти формату "місто в місті", що поєднують в собі "mix-used" наповнення, а саме наявність дитячих освітніх установ, коворкінг для віддаленої роботи, розвинену спортивну, торгову і розважальну інфраструктуру, значно зріс, - зазначає Олексій Білоконь. - Стрімка інфляція і зростання цін на будівельні матеріали також підштовхує споживачів на швидке ухвалення рішення про покупку нерухомості".

"Після локдаунів і тривалої самоізоляції вимоги покупців до якості нерухомості, ергономіки планувань, благоустрою спільних зон і громадських просторів суттєво зросли. Відповідно зростає якість і продуманість концепцій, які пропонують девелопери", - каже Андрій Вавриш. - Ще один тренд, що набуває популярності – переїзд на околиці міста, в місця поруч з лісом і водоймами. З’являються нові формати urban village/city village, які пропонують комфорт рівня міського житла поруч з природою".

Обов’язковим пріоритетом для забудовників стало ведення соціально відповідального будівельного бізнесу, підкреслює Анна Лаєвська. "Це участь компанії у соціальних проектах, які стосуються покращення життя мешканців міст (благоустрій парків та скверів, заміна зношених комунікацій та прокладання нових тощо); створення житлових проектів, головна мета яких забезпечення майбутніх мешканців не просто житлом, а місцем, де вони зможуть якісно жити, вести активний спосіб життя, виховувати дітей та повноцінно відпочивати; постійний пошук нових та вдосконалення популярних форматів житлових проектів, впровадження інноваційних технологій та використання енергоефективних, екологічних будівельних матеріалів".

Малодоступна іпотека

Знаковою подією 2021-го року став запуск державної програми "Доступна іпотека 7%", яка мала дати старт масовому кредитуванню українців на купівлю житла. Держава закликає українцях брати кредити на житло з фіксованою ставкою 7%, а решту компенсовувати банкам з державного бюджету.

"Особисто я вбачаю в цьому кроці відновлення місії БАНКІВ у розвитку України. На сьогоднішній день державну програму "Доступна іпотека 7%" можна вважати першим кроком в реалізації Конституційних прав громадян України на власне житло", - каже Олексій Кулагін.

"З упевненістю можу сказати, що запуск програми "Доступна іпотека 7%" - це прекрасний старт у розвитку іпотечного кредитування, але Програма вимагає серйозних змін і поліпшень, підкреслює Олексій Білоконь. - З плюсів можемо поки виділити низьку процентну ставку. Другий плюс - зручність в отриманні кредиту, адже досить звернутися безпосередньо в банк з повним пакетом документів".

Перший ажіотаж минув, але, на жаль, саме масовою програма якраз і не стала. Чому? Учасники ринку в один голос визнають користь "Доступної іпотеки 7%", але вважають, що для підвищення ефективності її необхідно доробити з урахуванням специфіки українського ринку нерухомості.

"Через соціальне спрямування урядової програми, іпотека недоступна для більшості інвесторів на ринку. Крім того, більшість девелоперських проєктів не відповідають критеріям іпотечної програми. За 5 місяців роботи програми видано 614 кредитів на суму 522 млн. грн. Такі скромні показники свідчать про те, що іпотека, яка могла б стати мультиплікатором ринку, взагалі на нього не впливає", - вважає Андрій Вавриш.

"Станом на сьогодні ми продали за умовами програми лише 12 квартир, хоча потенціал у нас колосальний — дев’ять житлових комплексів компанії беруть участь у програмі, а це тисячі квартир, які можуть стати щасливим майбутнім українських родин, які так цього потребують", - відзначає Анна Лаєвська. В компанії "Інтергал-буд", яка однією з перших стала учасником програми, вказують на її суттєві недоліки. Один з головних – обмеження в схемах продажу, за якими практично не працює жоден девелопер, тому для акредитації компанія змушена була провести певні зміни, на які готові далеко не всі забудовники. Ще один стримуючий фактор – невпевненість клієнтів у тому, що держава компенсуватиме відсоткову ставку в майбутньому.

"Програма непопулярна через низький рівень довіри до держави. Головним гальмом є необхідність компенсації державною установою частини процентної ставки. Люди не вірять державі, адже існує ймовірність, що фінансування за програмою припиниться і позичальникам доведеться платити ринкову ставку", - підтверджує думку коллег Лев Парцхаладзе.

"Поки що "Доступна іпотека 7%" працює досить вибірково. Основна проблема у вузьких критеріях, які роблять програму невигідною для великої кількості потенційних покупців, - зазначає Олексій Коваль. - Наприклад, обмеження площі 50 кв. м на одну чи дві особи робить покупку невигідною для молодих родин, які планують поповнення. Тоді як великі сім’ї не можуть вписатися в обмеження по граничній вартості житла. Тобто, доступна іпотека – це пілот, але поки що далеко казати про повноцінний запуск іпотеки в Україні".

"Програма не виправдала сподівань та не стала драйвером житлового будівництва в Україні. Причина – в існуючих обмеженнях Програми як для забудовників та банків, так і для позичальників. Для Глобус Банка драйвером залишаються наші партнерські програми з забудовниками, завдяки яким ми пропонуємо нашим клієнтам низьку процентну ставку без будь-яких обмежень", - зазначає Сергій Мамедов.

Ціна питання

Вартість української нерухомості, особливо у великих містах, постійно лізе вгору. За даними Держстату, за перші півроку загалом по Україні це зростання становить майже 13%. За словами забудовників, пропозиція на ринку не встигає за попитом.

"За останній рік у світовому рейтингу темпів зростання цін на нерухомість Україна зайняла 6е місце. Завдяки пандемії обсяги будівництва, а значить і пропозиція зменшилися, відповідно зріс попит і ціна. Крім того для забудовників збільшилися витрати через інфляцію, подорожчання енергоресурсів та будівельних матеріалів. Ціни на основні будівельні матеріали зросли на 15-20%, кваліфікована робоча сила також стабільно дорожчає. Все це спричинило ріст цін на початок другого півріччя за класами: +22% для бізнес-класу, +15% для комфорт-класу, +20% для економ-класу", - зазначає Лев Парцхаладзе з КБУ.

"З початку року ми бачимо подорожчання вартості будматеріалів в межах 12-15% в залежності від категорії. Загалом на світових ринках спостерігається зростання цін на руду, сталь, алюміній, деревину. Наприклад, руда зросла в ціні відразу на 146%, деревина подорожчала на 246%. Середня динаміка зростання цін на будівельно-монтажні роботи з початку року знаходиться на рівні 10,5-12%. Через інфляцію та дефіцит сировини подорожчало практично все: щебінь з піском, скло, вироби з полімерів та пластику, фасадні матеріали. Додайте сюди зростання цін на паливно-мастильні матеріали, техніку, роботу підрядних організацій", - пояснює Анна Лаєвська.

Для багатьох українців вкладення у нерухомість – це найкращий спосіб зберегти та примножити свої заощадження. "Альтернативи інвестиціям в нерухомість немає, оскільки фондовий ринок в Україні відсутній, депозити й ОДВП не можуть забезпечити той рівень прибутковості інвестицій, який забезпечує нерухомість", – підкреслює Андрій Вавриш з SAGA Development.

"Паралельно відбувається зміцнення долара проти валютного кошика. Збільшуються зарплати працівників – сьогодні роботодавцям треба конкурувати з Польщею та іншими європейськими країнами, які навіть попри вірус запрошують робітників з України", – каже Олексій Коваль з "Перфект Груп".

Учасники ринку зазначають, що, окрім об’єктивних чинників, на підвищення ціни "квадрата" можуть вплинути суперечливі законодавчі ініціативи – наприклад, запровадження додаткових податків на нерухомість.

"Варто згадати про законопроект №5600, який спричинив багато негативної реакції і гучних заяв. Представники ринку нерухомості пропонують свою експертну допомогу для більш детального опрацювання даного законопроекту. Ми сподіваємося, що всі спірні моменти будуть враховані і скоро ми побачимо доопрацьований варіант законопроекту 5600, що дасть можливість бізнесу розвиватися далі і розвивати економіку країни", - сподівається Олексій Білоконь з Royal House.

"Важливо, щоб загальний економічний клімат в країні сприяв успішній роботі ринку. Наша компанія готує до запуску більше десяти нових проектів, частина з яких дуже хотілося б представити ринку вже цьогоріч. Але все буде залежати від того, чи буде прийнятий у другому читанні законопроект №5600, який знижує привабливість інвестицій в нерухомість внаслідок збільшення оподаткування. Якщо до нього не внесуть правки й підпишуть в теперішній редакції, то на ринок чекає не лише подорожчання квадратних метрів, а й серйозне скорочення обсягів нового будівництва", - підкреслює Анна Лаєвська з компанії "Інтергал-Буд".

Що далі?

Здорожчання не уникнути в будь-якому разі, кажуть забудовники.

"Якщо не буде значних законодавчих та економічних потрясінь, можна очікувати подальшого зростання цін не менш ніж на 5–10% до кінця цього року, - прогнозує Олексій Кулагін з "ОМОКСу". – Стійкість до інфляції, захищеність грошей від знецінення та стабільне зростання вартості активу в довгостроковій перспективі – головні чинники зростаючого інтересу інвесторів. Тобто, найоптимальнішим способом захисту грошей від інфляції лишається купівля нерухомого майна. І саме зараз для такого вкладення найбільш сприятливий час".

"Якщо дивитися на ринкові фактори, навіть попри зростання собівартості будівельна галузь має великий потенціал через попит. Як придбання житла для себе, так і в якості інвестицій, популярних серед українців. З огляду на 90% старого житлового фонду та альтернативу вкладення коштів у банки, роль будівництва важно переоцінити", - каже Олексій Коваль.

Для розвитку і зростання будівництва є всі передумови – навіть на тлі і так немаленького попиту на житло, вважає Олександр Харченко. Однак останні події суттєво вплинули на ринок та його лідерів. А найбільше – на клієнтів та їхні уподобання.

"Головним висновком для девелоперів після пандемії стала необхідність наявності фінансової подушки. Саме ті компанії-забудовники, які виявилися фінансово стійкими, змогли забезпечити безперервність процесу будівництва і виконання своїх зобов'язань в строк в незалежності від зовнішніх обставин, і перетягнули на себе попит до кінця року. Відбувся перерозподіл в бік надійних забудовників. І навпаки, ті, хто в цей момент призупинив або заморозив будівництво, отримали зворотну реакцію - недовіра людей, повернення коштів інвесторів", - зазначає Лев Парцхаладзе.

Покупці житла стали дуже прискіпливими при виборі забудовника і навіть конкретного ЖК. "Успішні ті проекти і забудовники, які не обмежуються будівництвом просто стін, а готові вкладати ресурси в концепцію і модні тренди, такі як зарядки для електромобілів, ландшафтна архітектура, ергономічні планування, створення особливого простору для жителів", - підкреслює Олексій Білоконь.

"За нашими спостереженнями, продовжиться зростання попиту на повністю готові квартири з ремонтом та меблями. Ця пропозиція економить не лише час, скорочуючи період очікування квартири до 6 місяців, але й гроші: в середньому ремонт від забудовника обходиться дешевше на 30-40%, ніж подібний своїми ж силами. При цьому людині не потрібно їздити будівельними магазинами, шукати та контролювати бригаду, жити з постійними звуками перфоратора по сусідству і будівельним пилом в місцях загального користування", - зазначає Анна Лаєвська.

Ще одним стимулом для розвитку ринку нерухомості стане справді успішна іпотечна програма, яка охопить найширші верстви населення, впевнені спікери.

"Ми маємо підготуватися до повноцінного запуску іпотеки технологічно: наявні потужності не забезпечать мультиплікацію ринку в 2-3 рази, що неодмінно станеться після запуску повноцінної іпотеки", - запевняє Андрій Вавриш.

"Впевнений, що попит на іпотечне кредитування зростатиме з кожним днем. І цьому є цілком логічне пояснення – в той час, коли банківські депозити приносять все менше доходу, капіталовкладення в нерухомість стають все більш привабливими", - вважає Олексій Кулагін.

"Найближчим часом планується початок будівництва нових житлових комплексів, що значно розширить можливості для вибору квартири як у Києві, так і в інших обласних центрах, - пояснює Сергій Мамедов. - Ми, зі свого боку, продовжимо розширювати перелік наших партнерів – забудовників та акредитованих житлових комплексів. Мета Глобус Банку - утримувати лідерські позиції на первинному ринку іпотеки".