Заехали в квартиру и перестали платить, а полиция выселять отказалась: как избежать "захвата" арендаторами

В Украине риелторы берут за свои услуги как минимум половину размера месячной аренды (зависимо от города доход доходит до 100%). При этом фактически не несут никакой ответственности. В результате пострадать могут не только арендаторы, но и владельцы жилья. К примеру, если квартиранты отказываются платить, выселить их будет крайне сложно.

О том, какие проблемы могут возникнуть при сдаче недвижимости и как этого не допустить, читайте в материале OBOZREVATEL.

Квартиранты перестали платить, а риелтор – отвечать на звонки

Лидия Новаковская в прошлом году впервые сдавала в аренду свою двухкомнатную квартиру на Троещине, которая досталась ей от бабушки. Опыта раньше у молодой девушки не было, поэтому она воспользовалась услугами риелтора.

"Специалист посоветовала сдавать жилье за 9 тыс. грн в месяц, без учета стоимости коммунальных услуг. И даже подготовила договор. Мне было удобно, поскольку комиссионные посреднику, а именно 50% от стоимости месячной аренды, оплатили арендаторы", – рассказывает она.

Спустя несколько дней риелтор привела на просмотр клиентов – мужчину, женщину с ребенком. Они тут же согласились снять квартиру, правда, гарантийный взнос (равен месячной оплате) попросили разбить на несколько частей. "Я согласилась, а спустя несколько месяцев начались проблемы", – вздыхает Лидия Новаковская.

Сперва арендаторы постоянно требовали улучшить условия проживания – купить посуду, новую скатерть и даже микроволновку, а затем просто перестали платить. Рассказывали о проблемах на работе, обещали погасить задолженность, и потом просто перестали брать трубку, рассказывает владелица квартиры.

Риелтор, едва услышав о проблемах, прекратила выходить на связь. Решать проблемы пришлось собственнику квартиры и тут оказалось, что у нее не так и много прав. Полиция заниматься выселением неплательщиков отказалась. "Мне пришлось вызвать слесаря, и пока арендаторов не было дома сменить замки, а вещи вынести и поставить у двери. После этого пришлось пережить скандал, угрозы и вызов полиции", – рассказывает Новаковская.

Спустя несколько дней оказалось, что арендаторы не только не платили за аренду, но еще и задолжали за оплату коммунальных услуг за полгода. И потребовать от неплательщиков погасить долги оказалось нереальным.

Несмотря на незащищенность арендатора и арендодателя, покупка квартиры для дальнейшей ее сдачи в аренду – самый популярный механизм для инвестиций. Большинство украинцев просто не знают, куда еще можно вложить свои $30-100 тыс. И выбирают рынок аренды.

Сколько аренда приносит на самом деле?

При покупке однокомнатной квартиры в Киеве за $45-50 тыс. в доме, который был введен в эксплуатацию менее 10 лет, можно зарабатывать $400 в месяц. На первый взгляд, кажется, что срок окупаемости таких инвестиций составит 9-10 лет.

"Но нужно учитывать, что каждые пять лет бытовую технику необходимо обновлять или ремонтировать. Периодически необходимо проводить и косметический ремонт", – говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

При таких условиях реальный срок окупаемости может вырасти до 14-15 лет. Последние несколько лет недвижимость дорожает, поэтому квартиру можно продать через три-пять лет и тоже неплохо заработать.

С какими проблемами сталкиваются арендодатели?

Примерно каждый десятый арендодатель сталкиваются с проблемами, рассказывает OBOZREVATEL риелторы. По данным опроса компании OLX, 52% арендаторов опасаются уборки объекта после выезда старых и перед приездом новых арендаторов, 35% – общения с клиентами и соседями. Около 40% молодых арендодателей утверждают, что им сложно коммуницировать с потенциальными клиентами, а также с соседями и риелторами.

Старшему поколению труднее напоминать об оплате (38%) и решать существующие коммунальные вопросы (34%). И все это приводит к сложностям. Чаще всего, по информации риелторов, арендаторы наносят вред квартире и сбегают, бросив ключи в почтовый ящик, отказываются платить или нелегально подселяют к себе родственников, без спроса заводят животных.

Что нужно сделать, чтобы избежать проблем?

Составить грамотный договор, работу над которым лучше поручить юристам. В соглашении нужно указать размер арендной платы и период оплаты, санкции за задержку и съезд из квартиры ранее, чем через полгода. Запрет заводить животных, подселять знакомых и друзей, организовывать шумные вечеринки. Стоит подписать с арендаторами акт приема-передачи квартиры и указать в нем всю имеющуюся технику и ее состояние. Сразу стоит договориться, кто платит за текущий ремонт, а кто – за замену оборудования.

Как выбрать арендатора. В закрытых группах facebook есть черные списки неблагонадежных арендаторов с их контактными данными. Но это, пожалуй, и все, откуда можно почерпнуть информацию об арендаторах. Поэтому определять адекватность квартиросъемщиков приходится на глаз. И тут лучше обращать внимание на детали. Снимают ли люди обувь, когда заходят в квартиру, какие требования выдвигают, капризничают ли. Плохой знак, когда будущие постояльцы просят разбирать залоговую сумму на несколько частей или требуют купить им все, вплоть до полотенец на кухню. Каждому потенциальному квартиросъемщику лучше рассказать о требованиях и посмотреть на реакцию.

Проверять оплату коммунальных услуг. Хороший вариант – попросить арендаторов делать фото счетчиков и вносить данные самостоятельно, а потом требовать от них пересылать квитанции об оплате коммунальных услуг. Некоторые арендодатели самостоятельно платят по счетам и просят арендодателей перечислить им нужную сумму.

Регулярно приходить в квартиру. Опытные арендодатели советуют раз в месяц приходить к себе домой и лично осматривать жилье. Желательно держать связь с соседями, которые могут рассказать о том, что происходит в квартире в их отсутствие. В противном случае можно через несколько месяцев узнать о больших повреждениях. Многие арендаторы угрожают собственникам квартир, что расскажут про их доходы в налоговой администрации. Но чтобы на собственника квартиры завели дело, нужны доказательства факта передачи денег за жилье, которых, как правило, нет. А слова самих арендаторов либо соседей никакой роли в таких случаях не играют.

Не возвращать залоговую сумму сразу. После передачи ключей собственникам квартиры, как правило, нужно вернуть залог. Но лучше сделать это через пару дней, за которые можно спокойно рассмотреть квартиру и найти возможные проблемы. Впопыхах можно и не проверить, исправно ли работает кондиционер, духовка или душевая кабина.