Заїхали у квартиру та перестали платити, а поліція виселяти відмовилася: як уникнути "захоплення" орендарями
В Україні рієлтори беруть за свої послуги щонайменше половину розміру місячної оренди (залежно від міста дохід сягає 100%). При цьому фактично не несуть жодної відповідальності. В результаті постраждати можуть не лише орендарі, а й власники житла. Наприклад, якщо квартиранти відмовляються платити, виселити їх буде дуже складно.
Про те, які проблеми можуть виникнути при здаванні нерухомості та як цього не допустити, читайте у матеріалі OBOZREVATEL.
Квартиранти перестали платити, а рієлтор – відповідати на дзвінки
Лідія Новаковська минулого року вперше здавала в оренду свою двокімнатну квартиру на Троєщині, яка дісталася їй від бабусі. Досвіду раніше молода дівчина не мала, тому вона скористалася послугами рієлтора.
"Спеціалістка порадила здавати житло за 9 тис. грн на місяць, без урахування вартості комунальних послуг. І навіть підготувала договір. Мені було зручно, оскільки комісійні посереднику, а саме 50% від вартості місячної оренди, сплатили орендарі", – розповідає вона.
За кілька днів рієлторка привела на оглядини клієнтів – чоловіка, жінку з дитиною. Вони відразу погодилися зняти квартиру, щоправда, гарантійний внесок (рівний місячній оплаті) попросили розбити на кілька частин. "Я погодилася, а за кілька місяців почалися проблеми", – зітхає Лідія Новаковська.
Спершу орендарі постійно вимагали покращити умови проживання – купити посуд, нову скатертину і навіть мікрохвильову піч, а потім просто перестали платити. Розповідали про проблеми на роботі, обіцяли погасити заборгованість і потім просто перестали брати трубку, розповідає власниця квартири.
Рієлторка, щойно почувши про проблеми, припинила виходити на зв'язок. Вирішувати проблеми довелося власниці квартири, і тут виявилося, що в неї не так багато прав. Поліція займатись виселенням неплатників відмовилася. "Мені довелося викликати слюсаря, і поки орендарів не було вдома, змінити замки, а речі винести та поставити біля дверей. Після цього довелося пережити скандал, погрози та виклик поліції", – розповідає Новаковська.
За кілька днів виявилося, що орендарі не тільки не платили за оренду, але ще й заборгували за оплату комунальних послуг за пів року. І вимагати від неплатників погасити борги виявилося нереальним.
Незважаючи на незахищеність орендаря та орендодавця, купівля квартири для подальшої здачі в оренду – найпопулярніший механізм для інвестицій. Більшість українців просто не знають, куди ще можна вкласти свої $30-100 тис. І вибирають ринок оренди.
Скільки оренда приносить насправді?
Купуючи однокімнатну квартиру в Києві за $45-50 тис. у будинку, який було введено в експлуатацію менше ніж 10 років тому, можна заробляти $400 на місяць. На перший погляд, здається, що термін окупності таких інвестицій становитиме 9-10 років.
"Але потрібно враховувати, що кожні п'ять років побутову техніку необхідно оновлювати або ремонтувати. Періодично необхідно проводити косметичний ремонт", – говорить віцепрезидент Асоціації професійних керівників нерухомістю Анатолій Топал.
За таких умов реальний термін окупності може зрости до 14-15 років. Останні кілька років нерухомість дорожчає, тому квартиру можна продати за три-п'ять років і теж непогано заробити.
З якими проблемами стикаються орендодавці?
Приблизно кожен десятий орендодавець стикається з проблемами, розповідають рієлтори OBOZREVATEL. За даними опитування компанії OLX, 52% орендарів побоюються прибирання об'єкта після від'їзду старих та перед приїздом нових орендарів, 35% – спілкування з клієнтами та сусідами. Близько 40% молодих орендодавців стверджують, що їм складно спілкуватися з потенційними клієнтами, а також із сусідами та рієлторами.
Старшому поколінню важче нагадувати про оплату (38%) та вирішувати наявні комунальні питання (34%). І все це призводить до складнощів. Найчастіше, за інформацією рієлторів, орендарі завдають шкоди квартирі та втікають, кинувши ключі в поштову скриньку, відмовляються платити або нелегально підселяють до себе родичів, які без дозволу заводять тварин.
Що потрібно зробити, щоб уникнути проблем?
Укласти грамотний договір, роботу над яким краще доручити юристам. В угоді потрібно вказати розмір орендної плати та період оплати, санкції за затримку та з'їзд із квартири раніше, ніж через пів року, про заборону заводити тварин, підселяти знайомих та друзів, організовувати галасливі пиятики. Варто підписати з орендарями акт прийому-передачі квартири та вказати у ньому всю наявну техніку та її стан. Відразу варто домовитися, хто платить за поточний ремонт, а хто – за заміну обладнання.
Як вибрати орендаря? У закритих групах Facebook є чорні списки неблагонадійних орендарів зі своїми контактними даними. Але це, мабуть, і все, звідки можна отримати інформацію про орендарів. Тому визначати адекватність квартиронаймачів доводиться на око. І тут краще звертати увагу на деталі. Чи знімають люди взуття, коли заходять у квартиру, які вимоги висувають, чи вередують. Поганий знак, коли майбутні постояльці просять розбити заставу на кілька частин або вимагають купити їм усе, аж до рушників на кухню. Кожному потенційному квартиронаймачу краще розповісти про вимоги та подивитися на реакцію.
Перевіряти оплату комунальних послуг. Хороший варіант – попросити орендарів робити фото лічильників та вносити дані самостійно, а потім вимагати від них пересилати квитанції про оплату комунальних послуг. Деякі орендодавці самостійно платять за рахунками та просять орендодавців перерахувати їм потрібну суму.
Регулярно приходити у квартиру. Досвідчені орендодавці радять раз на місяць приходити до себе додому та особисто оглядати житло. Бажано тримати зв'язок із сусідами, які можуть розповісти про те, що відбувається в квартирі за їхньої відсутності. Інакше можна через кілька місяців дізнатися про великі пошкодження. Багато орендарів погрожують власникам квартир, що розкажуть про їхні доходи у податковій адміністрації. Але щоб на власника квартири порушили справу, потрібні докази факту передачі грошей за житло, яких, як правило, немає. А слова самих орендарів чи сусідів жодної ролі у таких випадках не відіграють.
Не повертати заставу відразу. Після передачі ключів власникам квартири зазвичай потрібно повернути заставу. Але краще зробити це за кілька днів, за які можна спокійно оглянути квартиру та знайти можливі проблеми. Похапцем можна і не перевірити, чи справно працюють кондиціонер, духовка або душова кабіна.