Ситуація на ринку нерухомості Києва: підсумки жовтня 2005 року

В останній тиждень індекс вартості (вперше в цьому році) був, хоч і небагато, але нижче нуля. І це при тому, що ще зовсім недавно він досягав двох відсотків на тиждень. Пропозиція зросла. Попит, що істотно знизився в другій половині вересня, – першій половині жовтня, в другій половині жовтня знов став рости.

У жовтні зі всією очевидністю виявлялося психологічне протистояння продавців і покупців. Більшість учасників ринку вибрали очікувальну позицію. Продавці не бажали знижувати ціни (деякі не бажали знижувати навіть темпи зростання цін). Покупці ж чекали зниження цін, користувалися вибором, який з'явився (нарешті), щоб придивитися квартиру на майбутнє. Ріелтори ж скаржилися на різке зменшення числа операцій.

Проте, операції були. Продавалися або дійсно цікаві об'єкти, або об'єкти, господарі яких погоджувалися поступитися в ціні. Судити за цими операціями про майбутній напрямок тренду вкрай складно. Збільшення (як і зниження) цін на окремі квартири не дає зараз підстав робити далекоглядні висновки. Реальний тренд намітиться після закінчення психологічного позиційного протистояння ринку продавців і ринку покупців.

Як скоро це відбудеться – подивимося. Багато що залежить від того, у кого першого не вистачить витримки, у кого причин для поспіху буде більше. Аналізуючи різні сценарії подальшого розвитку подій, ми виходимо з того, що ринок нерухомості дуже інертний. Тому вірогідність виникнення яких-небудь лавиноподібних процесів вельми невелика.

Готовність продавців йти на компроміс і знижувати ціни, дійсно, є видимим. Але, по-перше, далеко не у всіх сегментах ринку, а, по-друге, в достатньо обмежених рамках. На значне зниження цін продавці в осяжному майбутньому навряд чи підуть. Не підуть тому, що мало хто з них сильно поспішає. Впадуть ціни – підуть вони з ринку до кращих часів. Оскільки знають, що попит на київську нерухомість величезний (зокрема, і за кордоном), а будують явно недостатньо. Тому за будь-яким зниженням завжди слідувало ще значніше підвищення цін.

На думку агенції нерухомості «Планета Оболонь», в умовах різкого зниження цін активність проявлятимуть лише три категорії продавців. Перша – це люди, які взяли в борг великі гроші, які необхідно повертати найближчим часом. Продадуть вони нерухомість, віддадуть борги, зафіксують свій прибуток (або збитки) і підуть тимчасово з ринку.

Друга – це люди, охочі змінити житло. Можливе зниження цін, напевно, дасть додатковий стимул багатьом з них. Продавши свою нерухомість дешевше, вони цілком можуть розраховувати на покупку іншої за ще нижчою ціною (адже зміна цін в різних сегментах ринку відбувається по-різному, і житло, яке раніше не було доступним або привабливим, при зміні тренду цілком може стати таким).

Третя категорія – це так звані «портфельні інвестори», які професійно діють на ринку нерухомості.

Багато учасників форумів упевнені, що при різкому зниженні цін першими стануть панікувати саме «портфельні інвестори», які вклали гроші (як свої, так і чужі) в нерухомість з єдиною метою отримання максимального прибутку. Але ж подібні інвестори – люди, як правило, досвідчені. Вони, швидше за все, прорахували можливі ціни і ризики. Житло на тривалий термін звичайно не купують. А, якщо і купують, то «перспективне». Таке, яке було явно недооцінене, і дешевшати не буде.

Це, по-перше.

А, по-друге, спади і підйоми на будь-якому ринку – справа звичайна. Досвідчені гравці заробляють і на спадах, і на підйомах. Продавши на спаді товар за 100000, через якийсь час купують такий же, але за 90000. Тому, якщо «портфельні інвестори» залишаться на ринку нерухомості після зниження цін, то не тільки продаватимуть, але і купуватимуть. Тим самим стабілізуватимуть співвідношення попиту і пропозиції, а, отже, і ціни.

Аналізуючи стан ринку нерухомості, не можна не згадати про вплив банківського сектору на ціни й наміри учасників ринку. Різке зростання цін на нерухомість істотно знижує ризик банків при видачі іпотечних кредитів. Але при цьому істотно знижується привабливість банківських депозитів. Гроші перетікають з банківського сектору на ринок нерухомості. Тому оптимальним варіантом для більшості вітчизняних банків є повільне зростання цін на нерухомість. Так, щоб і стійкість була, і особливої конкуренції між вкладеннями в нерухомість і депозитами не виникало. Але це з позицій короткострокової перспективи.

У довгостроковому ж плані основну складність представляють політичний ризик, невизначеність сценаріїв розвитку економіки і суспільства. З одного боку, банки зацікавлені в розширенні іпотечного кредитування. Адже взявши іпотечний кредит, позичальники на багато років стають в якомусь сенсі «годувальниками» банку. Та і суспільства теж. Кредит вимушує позичальників проявляти працьовитість, завзятість, заповзятливість. Примушує набувати знань, досвіду, кваліфікації. Примушує трудитися багато років не покладаючи рук. Без можливості розслабитися, зробити паузу, відпочити. Примушує бути дбайливими і бережливими.

При цьому, видаючи іпотечний кредит, банк не так вже і сильно ризикує: адже придбана нерухомість (та й інше майно позичальника) – в заставі. Виникне суперечка – все це можна продати. Переселивши (якщо суд вважатиме це необхідним) позичальника з сім'єю в дешевше житло. Але, з іншого боку, політичний, економічний і соціальний ризик – в наявності. Інфляцію на багато років не спрогнозуєш. Ціни на нерухомість (з урахуванням віддаленої перспективи) прогнозувати можна. Але ж наша дійсність і не такі прогнози ламала.

Тому банки зараз пильно вивчають ситуацію на ринку нерухомості. Дійшло до того, що стали публічно аналізувати ризики і тенденції, впливати на формування громадської думки. На погляд агенції нерухомості «Планета Оболонь», це правильно. Банки думають про перспективу, прагнуть бути відповідальними, а, значить, і цивілізованими. Невиправданий сплеск цін на будь-якому з ринків підриває систему, веде до протистояння в суспільстві, непередбачуваним політичним і соціальним наслідкам. В умовах нестабільності банки не можуть надавати дешеві кредити. А на дорогі кредити мало хто може розраховувати. Та і озлоблюють суспільство ці недоступно дорогі кредити.

Підводячи підсумки і роблячи прогноз на листопад, вимушені констатувати, що після швидкого літнього зростання цін послідувало інтенсивне гальмування. Зараз в багатьох сегментах ринку спостерігається стабілізація цін. Є видимим навіть готовність учасників ринку понизити ціни в окремих секторах. Тому вважаємо, що в листопаді ціни на нерухомість будуть в цілому стабільними. Продовжиться позиційна боротьба між «ринком продавців» і «ринком покупців». При цьому цілком можлива диференціація темпів і напрямів зміни цін в різних секторах ринку. Але якихось особливих ексцесів, на думку АН «Планета Оболонь», не буде.