"Мне не стыдно ни за один день из 12 лет моей работы в компании": президент "Киевгорстроя" Игорь Кушнир дал интервью сразу после своей отставки

Вчера президент "Киевгорстроя" Игорь Кушнир написал заявление об отставке после 12 лет руководства компанией. И практически сразу согласился дать нам интервью, в котором рассказал о реальных причинах отставки, результатах аудита КМР, переговорах с акционерами, ситуации в компании и на рынке недвижимости. А также подробно ответил на многие другие вопросы.

Видео дня

– Игорь Николаевич, давайте начнем с главного. Полгода назад Кличко уже отстранил вас от обязанностей на время аудита. Но потом этот аудит прошел, и стало ясно, что он полностью подтвердил ваши заключения и предложения. Почему же вы решили уйти в отставку?

– Если коротко, я принял такое решение, чтобы избежать манипуляций и кривотолков, искусственных инсценировок, предварительно согласовав его с Наблюдательным советом и основным акционером компании - территориальной общиной города Киева.

Сейчас Киевгорстрой прошел все проверки. У нас были аудиторы, нас проверяла комиссия Киевсовета, был внутренний аудит, даже с обысками приходили. Компанию перешерстили на всех уровнях. Результаты всех этих проверок доказали, что Киевгорстрой работал должным образом. Причиной сложностей стали внешние факторы: сначала ковод, потом полномасштабное вторжение, повлекшее за собой нулевые продажи и положившее "на лопатки" весь рынок недвижимости. Нам обвиняли в доведении до банкротства, злоупотреблении со стороны менеджмента, выводе активов - все проверки без исключения доказали, что этого не было!

– Уточните, с какой именно должности вы уходите? Ведь во время проведения аудита мэр Виталий Кличко отстранил вас от президентства в "Киевгорстрое", вместо вас работал и.о.

– С должности Председателя правления – президента Холдинговой компании "Киевгорстрой". Смотрите, прошли аудиты, их выводы были направлены во временную контрольную комиссию по вопросам проверки деятельности Компании. На основе этих выводов, а также информации, собранной во время работы, ТКК обнародовала свое решение по работе компании и дала рекомендации, куда двигаться дальше. После этого за соответствующий отчет комиссии проголосовали на сессии депутаты. Одобрив его, они фактически дали "зеленый свет" для дальнейшей деятельности Компании. Далее все это еще раз рассмотрел Наблюдательный совет, решением которого я и был восстановлен в должности. Так что если бы я решил остаться работать, и в дальнейшем был бы руководителем "Киевгорстроя".

– Давайте начнем с самого начала. Вы были назначены главой "Киевгорстрой" еще в 2012 году. Какой вы увидели компанию, чем занялись в первую очередь и каких результатов добились?

– Прежде всего отмечу, что компания "Киевгорстрой" создана еще в 1955 году, и именно с нее начинался рынок недвижимости столицы. Ее основной задачей было восстанавливать Киев после войны и с ним холдинг справился отлично. Сегодня на каждой столичной улице без преувеличения есть дом, построенный нами.

Но в 2012 году, когда я пришел в Киевгорстрой, ситуация была принципиально иной. Муниципальный холдинг выглядел архаизмом на быстро меняющемся рынке недвижимости и стремительно терял свою конкурентоспособность. Поэтому первыми задачами стала полная перестройка работы Киевгорстроя, его адаптация к рыночным реалиям при одновременном сохранении муниципального статуса. А также разработка и реализация простой эффективной стратегии, заключающейся в строительстве доступного современного жилья, как правило, комфорт класса по доступным ценам.

Более того, компания была раздроблена на куски, акции проданы по заниженной стоимости, доли дочерних предприятий разворованы. Командой была проведена успешная работа по возврату акций 31 акционерного общества, ранее незаконно отчужденных оффшорным компаниям. То есть мы почти полностью вернули в собственность акции предприятий, на которых Киевгорстрой имел долю. Построили и передали около 250 квартир для "элитовцев".

В результате мы вернули Киевгорстрой к безусловным лидерам рынка и построили за эти годы почти 4 млн кв.м недвижимости, 5 тыс. паркингов, детские сады, школы, общественные сооружения, торгово-построении и спортивно-оздоровительные комплексы. 35 тыс. инвесторов получили собственные квартиры. К началу 2022 года наша доля на рынке первичной недвижимости Киева составила около 30%.

Мы строили внешние инженерные сети и бесплатно передавали их городу - за 12 лет почти на 600 млн грн. Выплатили 210 млн грн дивидендов городу, уплатили 330 млн грн налогов.

Многие говорили, что Киевгорстрой получает бесплатную землю от города. Так вот, за эти 12 лет нам выделили всего около 4 га. В основном эти земельные участки были рассеяны и небольшой площади. Мы благодарны городу и за это, но утверждение о частом и в больших количествах выделения земли не соответствует действительности.

– Звучит убедительно. Но вместе с этим вас часто обвиняли в том, что Киевгорстрой диктует правила игры и устанавливает цены на киевском рынке недвижимости. А также в том, что вы привлекаете для строительства посторонних подрядчиков, не входящих в муниципальный холдинг. Как вы прокомментируете эти обвинения?

– В плане установления правил игры и цен – не согласен. Мы строили разное жилье и использовали принципиально разные схемы формирования цены и финансирования. Киевгорстрой сфокусирован на строительстве доступного жилья и продает его только в гривне по НДС через расчетный счет предприятия. Цена компании максимально прозрачна, 65% ее составляют материалы, а 35% – работы. Поэтому у нас был единственный способ влиять на рыночные цены – увеличивать предложение по доступной цене и таким образом не давать частным конкурентам увеличивать цены.

А что касается привлечения внешних подрядчиков – да, мы работали с внешними подрядчиками. Более того, я честно скажу: предприятия, входящие в состав "Киевгорстроя", не были задействованы ни на одном объекте. Просто потому, что на момент моего прихода в 2012 году эти предприятия были "пустышками", все было разворовано. За время работы моей команды все вернулось, но эти миноритарные части нерабочие: ни людей, ни зданий, ни специалистов. А нам нужно было строить, строить много, быстро и качественно.

– Давайте обратимся к проблемам. С чего начнем – с объектов УБ или пандемии COVID-19 ?

– Я начну со своей философии в бизнесе. Любой кризис, любые проблемы – это не только вызовы, но и возможности. И в этом плане передача Киевгорстроя объектов Укрбуд означала не только возможность достроить жилье и выполнить обязательства перед людьми, но возможность самой холдинговой компании оперативно увеличить свои мощности, компетенции и долю на рынке. При получении необходимого финансирования, конечно.

– А сколько денег вслед за объектами УБ пришло в "Киевгорстрой"?

– Не пришло ни копейки, несмотря на наши многочисленные просьбы. Мы написали более 100 писем в разные инстанции и на городском, и на национальном уровнях, но никто на это внимания не обращал. Мы просили деньги под государственные гарантии, чтобы мы взяли какой-то кредит – никто нам этого не дал. А в фонде финансирования строительства укрстроевских комплексов - компании "Жилье-Капитал" денег практически не было. СМИ писали, что из него было украдено около 3 млрд гривен, по этому факту возбуждено уголовное дело.

В результате Киевгорстрой потратил более 800 млн. грн. собственных оборотных средств, чтобы строительные работы на этих объектах могли продолжаться. Хотя далеко не на том уровне, на котором это было нужно.

– Разве вы не могли отказаться от объектов "Укрстроя", если вам отказали в финансировании?

– Нет, потому что Киевгорстрой – муниципальный холдинг, а не частное предприятие. Ситуация состоит в том, что компания "Укрбуд" государственная, а большая часть ее квартир и домов находится непосредственно в столице. Поэтому подставить им "плечо" было какой-то обязанностью Киева и Киевгорстроя.

И если бы не Ковид, и самое главное, если бы не полномасштабное вторжение, компания могла бы все это вытащить. Дело в том, что с "Укрстрой" нам передали еще площадки, на которых можно строить. И мы, пусть с большим напряжением, но могли бы перекрыть тот минус, который взяли на себя.

В общей сложности мы потратили на "укрбудовские" объекты 3,5 миллиарда гривен - чуть больше 2 миллиардов за счет новых продаж квартир, которые они передали и чуть больше 667 миллионов за счет фонда финансирования строительства, а еще более 800 миллионов, как я, уже говорил, средств самого "Киевгорстроя".

– Сколько сейчас недостроенных объектов "Укрстроя"?

– На сегодняшний день из 18 объектов 11 полностью или частично достроены. Два ЖК "Укрстроя" мы ввели в эксплуатацию в очень непростом 2022 году – в войну, после "ковидного" карантина. "Киевгорстрой" принял на себя обязательство и выполняет их – пусть и не так быстро, как всем хотелось бы. Но больше 4 тысяч квартир мы уже сдали в эксплуатацию.

– На днях СМИ писали, что город хочет перевести 2,28 млрд грн долга Киевгорстроя на госбюджет. Можете объяснить, что происходит?

– Кто-то очень хотел пуститься, но не хотел разбираться. Напутали грешное с праведным.

Первое: 2,28 млрд грн это не долг Киевгорстроя. Эту цифру определили аудиторы, отметив, что именно столько составит суммарный запланированный ущерб, связанный с достройкой объектов Укрстроя. Надеюсь, все понимают разницу между понятиями долг и убыток?

Второе: такую рекомендацию в своем отчете предоставила ТКК по проверке деятельности Киевгорстроя. То есть комиссия рекомендовала Киевсовету обратиться в Кабмин, чтобы эти средства были предоставлены.

Третье: почему именно в Кабмин? Ибо достройку укрстроевских объектов Киевгорстроя делегировали сверху. Документарно это урегулировано распоряжением Кабинета министров Украины "О мерах по решению проблем инвесторов жилищных комплексов, строительство которых осуществлялось предприятиями - участниками Украинской государственной строительной корпорации "Укрбуд" от 17 июня 2020 г. № 772-р.

Принимая эти комплексы, мы публично заявляли о большинстве своем минусовый баланс объектов Укрбуд. Это не было секретом, что им потребуются дополнительные средства. Но тогда, посовещавшись с правлением, было принято решение, что мы будем пытаться найти их: и с ГИУ велись переговоры по выкупу квартир, и с банками по привлечению кредитов. На практике, к сожалению, нам всюду отказали, на уровне Кабмина тоже. И Компания осталась сама с вопросом нехватки средств на укрстроевские комплексы.

– Как в целом эпидемия Ковида и карантин повлияли на рынок недвижимости и состояние компании?

– Главные изменения произошли со спросом на недвижимость и ее ценой. В первые "наководные" месяцы спрос сильно просел, затем примерно в течение года шатко-валко восстанавливался, а затем резко возрос. На диаграммах это было бы сродни "американским горкам" - рынок недвижимости давно не видел столь резкого спада, а затем такого же резкого подъема.

Аналогичная ситуация с ценой. Резкий скачок роста цен на сырьевых рынках отразился и на строительстве. С начала года значительное удорожание коснулось буквально всех стройматериалов и комплектующих. При этом 60-65% цены квадратного метра составляют именно они. А удерживать цену на недвижимость при постоянно растущей стоимости материалов невозможно.

Но и со всем этим даже вместе с обязательствами по Укрстрою можно было справиться, если бы не масштабная российская агрессия…

– Относительно полномасштабного вторжения России. Где вы были утром 24 февраля? Какие решения были приняты в компании? Когда компания возобновила строительство?

– Полномасштабное вторжение застало меня дома в Киеве. В первые дни у меня, пожалуй и у каждого украинца, было шоковое состояние. Люди не могли работать, большинство выехали за пределы Киева вместе с семьями. То есть работать было некому и, в принципе, это было опасно при тех условиях. Мы решили временно приостановить работу компании.

Однако уже с июня 2022 года компания возобновила свою работу. Мы проработали почти до декабря, но из-за ракетных атак начались перебои с электроэнергией, началась блекауты и тяжелая зима – и до ее конца мы простояли.

Все время, что мы работали, строительство велось на деньги, которые были накоплены в довоенный период - по состоянию на начало 2022 года на счету компании было 400 млн грн. При этом в 2022 году мы ввели в эксплуатацию три ЖК на сто тысяч квадратных метров. Все исключительно на внутренних средствах компании, которые при имеющихся условиях очень ограничены.

– А что вообще происходит сейчас в Киеве со спросом на недвижимость?

– На сегодняшний день в Киеве рынок работает только во вторичном сегменте, или на продаже уже сданного в эксплуатацию жилья, в котором можно делать ремонт и заселяться. Если говорить о первичном сегменте, то его объемы составляют примерно 20% от объемов довоенного времени. Люди не понимают "завтрашнего дня" – сегодня никто не застрахован от возможных разрушений, и за неимением средств – существенный рост курса валют и достаточно высокая инфляция значительно уменьшили покупательную способность населения. А стоимость строительства, как я уже говорил, наоборот выросла. Здесь также возвращаемся к вопросу отсутствия программ стимулирования покупки жилья.

В результате возникает порочный круг – застройщики не могут строить, пока инвесторы не хотят платить, а инвесторы не хотят платить, пока застройщики не просто начнут строить, а построят и сдадут в эксплуатацию свои объекты. И это – общая проблема для всех застройщиков, а для КГБ она особенно чувствительна из-за вышеперечисленных обстоятельств.

– Вы хотите сказать, что именно это 80% падение рынка в условиях войны и стало основной причиной кассовых разрывов в балансе компании, которые привели к созданию временной контрольной комиссии Киевгорсовета и проведению аудита Киевгорстроя?

– Да, именно так. Для того чтобы строить и сдавать в эксплуатацию жилье, компания должна его продавать. Особенно если речь идет о больших объемах доступного жилья с невысокой маржинальностью. Снижение спроса и падение продаж можно компенсировать привлечением средств для завершения строительства из внешних источников. Но, во-первых, только на короткий промежуток времени. И во-вторых, если эти источники есть. В нашем случае все наши обращения по поводу финансирования строительства, хотя бы только переданных нам объектов УБ заканчивались ничем. И на уровне правительства, и на уровне нашего основного акционера – территориального общества города Киева и его представительства – Киевгорсовета.

Все это подтверждено выводами сразу трех аудиторов, в том числе двух международных. НХД-аудит, БейкерТилли и Эрнст энд Янг. Они проверили денежные характеристики, экономику компании, ведение хозяйственной деятельности компании. В выводах указано, что факты безосновательного завышения себестоимости квадратного метра в компании не установлены, сделки со связанными лицами составляют менее 1%, фактов занижения показателей доходности, вывода или списания активов не выявлено, признаков доведения до банкротства не установлены. Эрнст энд Янг еще сделали расчеты дополнительного финансирования, необходимого для завершения строительства всех комплексов, в соответствии с которыми ТКК рекомендовала городу закупить недвижимость.

– Какие у вас отношения с властью города?

– Нормальные. Решение о моей отставке принималось с согласия сторон, после консультаций с руководством города и Наблюдательным советом. Как уже говорил, хочу избежать разного рода манипуляций и инсценировок. Мы договорились и договорились расстаться по взаимному согласию. Город уже заявил, что будет способствовать работе Компании и я лично не сомневаюсь в том, что это будет сделано.

– Все-таки задам еще один вопрос о вашей отставке. Если вы идете мирно и по взаимному согласию, почему вы не сделали это еще летом, когда Кличко на время аудита отстранил вас от руководства компанией?

– Вы сами практически ответили на свой вопрос. Я ценю свою деловую репутацию и столько вложил в Киевгорстрой, что просто не мог и не хотел уходить, не дождавшись результатов аудита и результатов работы ТКК.

Еще раз повторюсь. Мне не стыдно ни за один день из 12-ти лет моей работы в компании. И мне есть чем гордиться – это конкретные достижения возглавляемой мной компании, которые я уже подробно перечислил.

– А как насчет ваших личных достижений, таких как покорение Эвересту. Не считаете ли вы, что во время войны и в такой сложной ситуации в компании стоило отложить восхождение?

– Я уже рассказывал, Эверест – это моя мечта, к которой я шел много лет – альпинизмом начал заниматься еще в 1986 году. У меня множество регалий, достижений, восхождений, было много неудач и обморожений.

Отложить с одной стороны и можно бы, но с другой - я на самом деле не знаю, смогу ли я по состоянию здоровья сделать это позже. Согласен, что мечта может подождать, а здоровье – к сожалению нет, по крайней мере, в моем случае.

К тому же так получилось, что оплата за восхождение была произведена еще в 2019 году, но потом - коронавирус, пришлось ждать два года. А потом непальская фирма поставила ультиматум: уходите или нет.

Это была мечта, и так уже отложена почти на четыре года. Коронавирус, война, онкология – я не мог больше ждать и переносить. Я не хочу потом сидеть и думать, что этого не сделал, хотя мог. Мечту нужно реализовывать. Нужно идти к своей цели, даже если у вас есть какие-либо физические или другие проблемы. Для меня это тоже был вызов себе. Нужно сражаться, идти вперед.

- Также вашу семью обвиняют в владении элитной недвижимостью за границей, которая якобы "переписана" на жену - правда ли это?

– Это правда лишь частично – у моей жены в собственности действительно есть вилла на Лазурном побережье. В свое время я занимался бизнесом – и достаточно успешно. Коммерческую деятельность я начал в 1993 году, по возвращении из армии, а до этого я и сварщиком работал, и водителем бензовоза. Затем открыл фирму, жил и работал в Кременчуге практически до 2010 года. И за это время мне удалось создать очень неплохой бизнес, по меркам Украины, куда входило не одно предприятие.

Я занимался разным бизнесом, среди которых был нефтеперерабатывающий завод, 50 АЗС, были рестораны, гостиницы. Ресторанами, кстати, именно жена руководила Оксана. Были помещения – торговых площадей было около 30 тысяч квадратных метров, были офисы, плюс до этого были теплицы на площади 15 гектаров – выращивали розы, герберы и другие растения.

Когда в 2010 году меня пригласили на государственную службу, я все это передал жене. Сейчас она сама управляет всеми процессами – я туда не лезу.

Впоследствии все в Кременчуге было продано. Жена решила сконцентрироваться на бизнесе за границей.

– Сейчас весь ответственный успешный бизнес помогает армии, приобщается ли ваша жена к этому?

– И я, и жена осознаем, что война России против Украины ведется еще с 2014 года. И с тех пор Оксана помогает и армии, и переселенцам. Только за первые годы войны было на 30 миллионов передано продуктов. Потом много автомобилей передавали, дронов и многое другое.

Жена имеет благотворительный фонд, она публиковала отчет, что с начала полномасштабного вторжения около 3 миллионов долларов потрачено на помощь. Мне приятно, что моя жена делает это, причем без пиара и громких заявлений.

– Как думаете, что будет с Киевгорстроем дальше?

– Думаю, все будет хорошо. Компания строит почти 70 лет и, думаю, будет строить еще столько же. После победы у строителей вообще будет много работы, а ввиду того, что компания работает под протекцией города, думаю может рассчитывать на госзаказ.

– Что бы вы хотели пожелать тому, кто придет после вас?

– Держаться ( смеется – ред. ) На самом деле, это и сложно, и просто одновременно. Нужно постоянно расти над собой, а также подобрать крепкую команду. Мне с этим очень повезло!

– Традиционный вопрос в завершение интервью об отставке – чем вы планируете заниматься после нее? Вернетесь в ваш совместный с женой бизнес или у вас другие планы?

– Честный и краткий ответ – не знаю. Отдохну некоторое время, подлечусь, подумаю над тем, что делать дальше. Прочту несколько книг, потому что насобирал целую кипу, а руки никак не доходят. Недавно, кстати, стал дедом, поэтому хочу максимально качественно провести время с семьей. А что касается совместного с женой бизнеса – я все эти годы полностью был занят делами Киевгорстроя, и это уже давно только ее бизнес. Поэтому, может быть, я там совсем не нужен.