Блог | Кредиты на жилье под 5%: "Украинская мечта" приведет к росту стоимости недвижимости?
В течение текущего года Офис Президента планирует запустить государственную программу "Украинская мечта", которая предусматривает предоставление льготных ипотечных кредитов под 5% годовых. Реалистична ли подобная перспектива? Ответить на этот вопрос сейчас сложно, ведь правительство пока разрабатывает механизм и условия реализации новой программы.
Далее текст на языке оригинала
Квартирне питання
Дуже здивувалася, побачивши висновки соціального дослідження міжнародного аналітичного центру CEDOS, який дослідив стан житлового забезпечення українців. Дослідження свідчить про те, що 83% громадян живуть у власних помешканнях. Лише кілька країн Європи та пострадянського простору мають кращий показник. Наприклад, власним житлом забезпечені 83,6% громадян Болгарії, 84% —Польщі, 84,4% — Білорусі, 89,9% — Литви, 90,1% — Хорватії та Словаччини, 96,4% — Румунії.
Усе стало на свої місця коли дізналася, що переважна більшість українців отримала житло або в спадок, або за рахунок радянської "квартирної черги", і лише кожна четверта сім’я була спроможна придбати дах над головою власним коштом.
Аналітики стверджують, що в разі втрати житла лише 3% українських сімей мають фінансові можливості придбати нове. Окрім того, міжнародні експерти констатують, що житлова нерухомість в Україні є недоступною попри існування багатьох державних програм, спрямованих на допомогу громадянам для покращення житлових умов або придбання свого першого власного помешкання. Більшість цих програм були неефективними та неузгодженими між собою, окрім того, держава зазвичай їх не фінансувала в запланованих обсягах.
На жаль, скільки українців на сьогодні потребують власного житла, ніхто не знає. Такої статистики не існує. Однак, враховуючи катастрофічний стан житлового фонду країни, який переважно складається з "хрущовок" та дев’ятиповерхівок періоду більш пізнього радянського "ренесансу", розумієш, що "квартирне питання" псує життя сотням тисяч наших співгромадян.
Чи є надія на "Українську мрію"?
Отже, які на сьогодні є варіанти придбання нового житла? Їх небагато: сплатити повну вартість помешкання одразу, взяти короткострокову розстрочку від забудовника, укласти іпотечну угоду з банком за реальними відсотковими ставками, які коливаються від 14% до 25% річних, долучитися до державної програми пільгового іпотечного кредитування.
На останньому варіанті хочу зупинитися детальніше, адже впродовж поточного року Офіс Президента України анонсував запуск державної програми "Українська мрія", яка передбачає надання пільгових іпотечних кредитів під 5% річних. Різниця між ринковими відсотками має компенсуватися з державного бюджету України.
Чи є реалістичною подібна перспектива? Відповісти на це питання поки що важко. На сьогодні уряд тільки розробляє механізм, намагаючись зробити його більш життєздатним на відміну від попередніх пільгових іпотечних державних програм. Чи вдасться посадовцям виправити помилки та нарешті здійснити "Українську мрію" для початку хоча б кількох тисяч українських сімей про доступне власне житло, покаже час. Натомість досвід попередніх програм "Доступні кредити 5-7-9%" та "Доступна іпотека під 7%", які продовжують діяти і сьогодні, оптимізму не додає.
Сподівання та реалії
Наприклад, програма доступної іпотеки під 7%, яка розпочалася в березні 2021 року, продемонструвала досить відносні результати. На її реалізацію торік було закладено 2 млрд грн та планувалося надати 5000 пільгових іпотечних кредитів. Однак на кінець минулого року було укладено лише 1245 договорів.
Аналітики ринку нерухомості та банківської справи нарахували безліч підводних каменів, із якими зіштовхнулося просування доступної іпотеки. Але я зупинюся на найголовніших:
— Дуже обмежений вибір житла. За умовами програми, пільгова іпотека надається на 50 кв. м для сім’ї з двох дорослих та однієї дитини і 20 кв. м — на кожну наступну дитину. Знайти на первинному ринку нерухомості відповідне житло, яке б задовольняло всі вимоги покупця, досить складно. Саме тому майже 80% кредитних угод минулого року стосувалися вторинного ринку.
— Більшість банків, що залучені до державної програми, встановлюють додаткові умови. Деякі фінустанови згодні надавати пільгову іпотеку лише на частку від встановленого державою ліміту площі. Тобто, якщо ви вже є власником 20 квадратів і хочете отримати кредит на житло площею 50 кв. м, банк погоджується кредитувати на пільгових умовах лише 30 кв. м. За решту площі ви сплачуватиме ринкову відсоткову ставку. Інші банки вимагають 25% замість 15% початкового внеску від вартості квартири.
— Додаткові платежі, які суттєво збільшують переплату за іпотекою. Окрім 7% річних та разових обов’язкових витрат, окремі банки вимагають щороку на час дії кредитної угоди сплачувати за страхування квартири від 0,5 до 1,5% від її вартості та страхування життя від нещасного випадку — у середньому 1,3% від кредитного залишку. Таким чином, реальні відсотки переплати за іпотечне житло можуть складати від 9 до 10% річних.
— Незахищеність бюджетних видатків на компенсацію відсоткових ставок та гарантій того, що наступний уряд або Президент України не скасують бюджетні програми своїх попередників.
Урешті експерти попереджають: навіть якщо уряду вдасться запустити іпотечну програму під 5%, на ринку нерухомості автоматично зросте вартість житла, адже формулу "попит народжує пропозиції" ще нікому не вдавалося скасувати.
Урешті особисто мене насторожують розрахунки посадовців. Вони вважають, що українська сім’я із сукупним доходом на рівні 30–35 тис. грн у змозі безболісно сплачувати третину на іпотеку. Як на мене, це дуже спірне питання, особливо на тлі постійного подорожчання життя. А скільки коштуватимуть комунальні послуги та продукти харчування за 5-10-20 років?! Ніхто навіть не наважується прогнозувати.
Переконана: задля здійснення "Української мрії" потрібно щось робити — створювати робочі місця, розвивати економіку, покращувати рівень життя населення. Без цього мріяти можна скільки завгодно, але нічого від того не зміниться. Згодні?
