Блог | Отстроим через пять лет: как ускорить восстановление жилья в Украине

По данным ЛУН.ЮА, наилучшая ситуация со строительством наблюдается на Западной Украине. Продажи восстановили 95% жилых комплексов (ЖК) в Закарпатской области, 90 — на Львовщине, 92 — в Черкасской области и 93% ЖК — на Ивано-Франковщине. Более 80% объектов стартовали с продажами в Ровенской, Тернопольской, Волынской, Хмельницкой и Винницкой областях. Одесса — лидер юга, там квартиры продают в 56% ЖК.

В Киеве и области реализацию жилья возобновили в 14% комплексов.

Цены в среднем возросли на 5–10% в западных и центральных регионах, пока что на довоенном уровне держатся в столице.

Строительный сектор фактически остановился с началом полномасштабного вторжения России в Украину. Тогда ни один застройщик не мог предвидеть развитие событий в следующие несколько недель. Однако во второй половине марта ситуация начала меняться, и девелоперы стали возобновлять работу.

Сегодня к проблеме устаревшего жилого фонда, 70% которого были построены до 1990 года, добавилась критическая ситуация с уничтоженными домами в украинских городах, городках, поселках и селах. Уже в ближайшее время власть обещает обеспечить жильем людей, потерявших кров вследствие российской агрессии. Однако для этого надо не просто возобновить работу, но и существенно ускорить темпы по сравнению с довоенными.

С начала эпидемии ковида девелоперы были осторожны с прогнозами спроса. Многие из застройщиков решили не начинать строить новые комплексы в 2020 году, вместо этого сосредоточились на достройке уже начатых ЖК.

Учитывая средний срок создания объекта жилого строительства 2,5–3 года, пауза в 12 месяцев значительно сократила предложение нового жилья. В частности, эксперты рынка называли это одной из ключевых предпосылок роста цен в 2020–2021 годах, который происходил, несмотря на сложную и непрогнозируемую экономическую ситуацию.

Количество поврежденного и разрушенного жилья в Украине уже вплотную приближается к 35 млн кв. метров. Для сравнения, до эпидемии ковида в Украине ежегодно вводили в эксплуатацию по 8–11 млн кв. метров. Это означает, что для восстановления утраченного жилья может понадобиться не один год при относительно спокойной экономической и социальной ситуации.

Сейчас большинство девелоперов возобновили работу на объектах высокой степени готовности — 80–90%. Во-первых, так застройщики могут показать инвесторам свою надежность, израсходовав относительно небольшие средства. Еще одна очевидная причина — надежда девелоперов реализовать часть жилья государству для обеспечения потребностей людей, потерявших свое жилье.

Среди киевских застройщиков, которые возобновили работу на большинстве своих объектов, в том числе в новых комплексах, стартовавших лишь в 2021-м, первой была компания Perfect Group. По словам ее руководства, активные работы ведутся в ЖК RIVERDALE, KYЇVPROECT и Standford, клубном доме La Manche, частично возобновились в ЖК "Новый Подол", Rybalsky и FRANKLIN, продолжается строительство комплекса Terracotta. В течение мая в планах Perfect Group — запустить работу на остальных комплексах.

Также недавно активизировались РІЕЛ, "Креатор-Буд", Royal House, Geos и "Ковальська". Возобновили работы известные девелоперы KAN и "Київміськбуд".

Но большинство застройщиков сейчас только рассматривают возможности продолжать строительство, ведь вся отрасль столкнулась с рядом серьезных препятствий.

Во-первых, цены на строительные материалы, в том числе украинского производства, уже выросли на 30–50%. Многие компоненты теперь нужно везти из-за рубежа. Даже для бюджетного жилья, где доля импортных материалов доходила иногда лишь до 20%, сегодня может понадобиться завозить как минимум 70–80% компонентов. Даже металл, который традиционно использовали отечественного производства, сейчас приобрести невозможно — почти все заводы либо размещаются на оккупированных территориях, либо остановились из-за близости производства к зоне военных действий. Так же, как и у остальных украинцев, у девелоперов большие проблемы с горючим.

Еще одна причина — кадровые сложности. Часть рабочих выехала из столицы, Харькова, Одессы, Запорожья и других крупных городов, расположенных близ линии фронта. Многие сотрудники защищают страну в составе батальонов ТрО или подписали контракт с ВСУ.

Добавили проблем и бюрократические препятствия. Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, контролирующая работу фондов финансирования строительства — самого популярного способа вкладывать средства на первичном рынке, запретила работать застройщикам в большинстве городов Восточной и Центральной Украины, включая столицу. Сейчас любая продажа квартиры может занимать несколько недель из-за необходимости получить согласование от комиссии, либо же процесс могут вообще затягивать и не выдавать документы. При этом пользоваться средствами фонда девелоперу все еще нельзя. Именно поэтому стартовали лишь застройщики, имеющие достаточный собственный капитал для финансирования строительства.

С одной стороны, сегодня девелоперы чувствуют сильнейшие давление и турбулентность, которые невозможно сравнить ни с 2008-м, ни с 2014 годом. С другой — они уже в ближайшее время должны обеспечить людей десятками миллионов квадратных метров жилья, и такие объемы требуют синергии бизнеса и государства.

Мощным инструментом поддержки отрасли должны стать целевые программы выкупа жилья для людей, утративших жилье. Так государство сможет предоставить застройщикам необходимый ресурс, чтобы быстро начать новые проекты, и по крайней мере часть людей уже сейчас будут обеспечены жильем.

Наконец, у строительной отрасли есть все шансы избавиться от коррупционных составляющих и бюрократических проблем. Например, в 2021 году, до ликвидации ГАСИ, застройщики массово жаловались, что невозможно получить разрешение для начала строительства или сертификат на введение жилья в эксплуатацию. Чиновники находили в документах пунктуационные ошибки и отказывали застройщикам в течение 6–8 месяцев.

Всегда большой проблемой была подготовка к строительству: изменить целевое назначение земельного участка, согласовать коммуникации и обеспечить другими исходными данными проектирование объекта. Однако сегодня нет возможности ждать по полтора года, чтобы начать работы — все подготовительные процессы и согласования следует осуществлять максимум за 2–3 месяца.

Это касается и расширения полномочий местной власти по выделению земельного участка под возведение жилья. Чтобы убрать коррупционные риски и не терять время, следует разработать максимально прозрачную и быструю процедуру, за которую будет отвечать местная власть.

Кроме прямой помощи в виде квартир, часть людей могла бы воспользоваться льготными ипотеками под 2–3% годовых, чтобы иметь возможность приобрести жилье в любом другом населенном пункте Украины. Это мощный способ влить дополнительные средства в строительный сектор.

Некоторые застройщики могут совсем скоро опять остановиться либо так и не начать работать, если не получат доступ к льготному кредитованию. В условиях, когда нельзя пользоваться деньгами фондов финансирования строительства, займы от государственных банков помогли бы всем девелоперам, а не только наиболее подготовленным.

Кризис, вызванный войной, совсем нетипичный, а потому нужна нетипичная поддержка для сектора. Сегодня акцент должен быть не на очищении рынка от игроков, которые не очень хорошо считают собственные финансы и плохо разбираются в кризисном управлении, а на максимальном предложении жилья.

В Украине начинает восстанавливаться рынок строительства. На Западе страны уже работает подавляющее большинство застройщиков. В столице возобновить работу смогли лишь мощнейшие застройщики. Учитывая окончательную цель — обеспечить жильем всех, кто его утратил, государство должно разработать диверсифицированные механизмы поддержки девелоперов и покупателей.