Блог | Відбудуємо за п’ять років: як пришвидшити відновлення житла в Україні

За даними ЛУН.ЮА, найкраща ситуація з будівництвом спостерігається на Західній Україні. Продажі відновили 95% житлових комплексів (ЖК) у Закарпатській області, 90 — на Львівщині, 92 — у Черкаській області та 93% ЖК — на Івано-Франківщині. У більш як 80% об'єктів стартували продажі в Рівненській, Тернопільській, Волинській, Хмельницький і Вінницький областях. Одеса — лідер півдня, там квартири продають у 56% ЖК.

У Києві та області реалізацію житла поновили в 14% комплексів.

Ціни у середньому зросли на 5–10% у західних і центральних регіонах, поки що на довоєнному рівні тримаються в столиці.

Будівельний сектор фактично зупинився із початком повномасштабного вторгнення Росії в Україну. Тоді жоден забудовник не міг передбачити розвиток подій у наступні кілька тижнів. Однак у другій половині березня ситуація почала змінюватися, і девелопери стали відновлювати роботи.

Сьогодні до проблеми застарілого житлового фонду, 70% якого було збудовано до 1990 року, додалася критична ситуація із знищеними будинками в українських містах, містечках, селищах і селах. Уже найближчим часом влада обіцяє забезпечити житлом людей, які втратили домівки внаслідок російської агресії. Проте для цього треба не просто відновити роботи, а суттєво прискорити їхні темпи порівняно з довоєнними.

Від початку ковіду девелопери були обережними з прогнозами попиту. Багато хто із забудовників вирішили не розпочинати нових комплексів у 2020 році, натомість зосередились на добудові вже розпочатих ЖК.

Враховуючи середній термін створення об’єкта житлового будівництва у 2,5–3 роки, пауза впродовж 12 місяців значно скоротила пропозицію нового житла. Зокрема, експерти ринку називали це однією з ключових передумов зростання цін у 2020–2021 роках, яке відбувалося, попри складну та непрогнозовану економічну ситуацію.

Кількість пошкодженого та зруйнованого житла в Україні вже впритул наближається до 35 млн кв. м. Для порівняння, до ковіду в Україні щорічно вводили в експлуатацію по 8–11 млн кв. м. Це означає, що для відновлення втраченого житла може знадобитися не один рік за відносно спокійної економічної та соціальної ситуації.

Зараз більша частина девелоперів відновили роботи на об’єктах високого ступеня готовності — 80–90%. По-перше, так забудовники можуть показати інвесторам власну надійність, витративши відносно невеликі кошти. Ще одна очевидна причина — надія девелоперів реалізувати частину житла державі для забезпечення потреб людей, що втратили свої оселі.

Серед київських забудовників, які відновили роботи на більшості своїх об’єктів, у тому числі у нових комплексах, що стартували лише 2021-го, першою була компанія Perfect Group. За словами її керівництва, активні роботи ведуться в ЖК RIVERDALE, KYЇVPROECT і Standford, клубному будинку La Manche, частково відновлені — у ЖК "Новий Поділ", Rybalsky та FRANKLIN, продовжується будівництво комплексу Terracotta. Впродовж травня в планах Perfect Group — запустити роботу на решті комплексів.

Також нещодавно активізувалися РІЕЛ, "Креатор-буд", Royal House, Geos і "Ковальська". Відновили роботи відомі девелопери KAN і "Київміськбуд".

Натомість більшість забудовників наразі тільки розглядають можливості для продовження будівництва, адже вся галузь зіштовхнулася з низкою серйозних перешкод.

По-перше, ціни на будівельні матеріали, у тому числі українського виробництва, вже зросли на 30–50%. Чимало компонентів тепер необхідно везти з-за кордону. Навіть для бюджетного житла, де частка імпортних матеріалів доходила інколи лише до 20%, сьогодні може знадобитися завозити щонайменше 70–80% компонентів. Навіть метал, який традиційно використовувався вітчизняного виробництва, нині придбати неможливо — майже всі заводи або розміщуються на окупованих територіях, або зупинилися через наближеність виробництв до зони воєнних дій. Так само, як і решта українців, девелопери мають великі проблеми з пальним.

Ще одна причина — кадрові складнощі. Частина робітників виїхали зі столиці, Харкова, Одеси, Запоріжжя та інших великих міст, що розташовані поблизу лінії фронту. Чимало співробітників долучилися до захисту країни у складі батальйонів ТрО або підписали контракти із ЗСУ.

Додали проблем і бюрократичні перепони. Нацкомісія з цінних паперів та фондового ринку, яка контролює роботу фондів фінансування будівництва — найпопулярнішого способу вкладати кошти на первинному ринку, заборонила працювати забудовникам у більшості міст Східної та Центральної України, включаючи столицю. Зараз будь-який продаж квартири може займати кілька тижнів через необхідність отримати погодження від комісії, або ж процес можуть узагалі затягувати та не видавати документів. При цьому користуватися коштами фонду девелоперу все ще не можна. Саме тому стартувала робота лише тих забудовників, які мають достатній власний капітал для фінансування будівництва.

З одного боку, сьогодні девелопери відчувають найбільший тиск і турбулентність, які неможливо порівняти ані з 2008-м, ані з 2014 роком. З іншого — вони вже найближчим часом мають забезпечити людей десятками мільйонів квадратних метрів житла, і такі обсяги потребують синергії бізнесу та держави.

Потужним інструментом підтримки галузі мають стати цільові програми викупу житла для людей, які втратили свої оселі. Так держава зможе надати забудовникам необхідний ресурс, аби швидко розпочати нові проєкти, і принаймні частину людей уже зараз буде забезпечено житлом.

Нарешті будівельна галузь має всі шанси позбутися корупційних складових і бюрократичних проблем. Наприклад, 2021 року, до ліквідації ДАБІ, забудовники масово скаржилися на неможливість отримати дозвіл для початку будівництва або сертифікат на введення житла в експлуатацію. Чиновники знаходили в документах пунктуаційні помилки і відмовляли забудовникам упродовж 6–8 місяців.

Завжди великою проблемою була підготовка до будівництва: змінити цільове призначення земельної ділянки, узгодити комунікації та забезпечити іншими вихідними даними проєктування об’єкта. Однак сьогодні не має можливості чекати по півтора року для початку робіт — всі підготовчі процеси та узгодження необхідно здійснювати максимум за 2–3 місяці.

Це також стосується розширення повноважень місцевої влади щодо виділення земельної ділянки під зведення житла. Щоб прибрати корупційні ризики та не втрачати часу, необхідно розробити максимально прозору та швидку процедуру, за яку відповідатиме місцева влада.

Окрім прямої допомоги у вигляді квартир, частина людей могла б скористатися пільговими іпотеками під 2–3% річних, щоб мати змогу придбати житло в будь-якому іншому населеному пункті України. Це також потужний спосіб влити додаткові кошти у будівельний сектор.

Деякі забудовники можуть зовсім скоро знову зупинитися або так і не розпочати робіт, якщо не отримають доступу до пільгового кредитування. В умовах, коли не можна користуватися грошима фондів фінансування будівництва, позики від державних банків допомогли б решті девелоперів, а не лише найбільш підготовленим.

Криза, спричинена війною, є зовсім нетиповою, а тому необхідна нетипова підтримка для сектора. Сьогодні акцент має бути не на очищенні ринку від гравців, які не дуже добре рахують власні фінанси та погано розуміються на кризовому управлінні, а на максимізації пропозиції житла.

В Україні починає відновлюватися ринок будівництва. На Заході країни вже працює переважна більшість забудовників. У столиці відновити роботи змогли лише найпотужніші забудовники. Зважаючи на фінальну мету — забезпечити житлом усіх, хто його втратив, держава повинна розробити диверсифіковані механізми підтримки девелоперів і покупців.