Квартирна рулетка

Всі існуючі механізми купівлі житла на етапі будівництва - доволі ризиковані інструменти інвестицій. За кожним з них може ховатися фінансова піраміда

Донедавна квартиру в новобудові можна було придбати трьома способами: через інвестиційний договір із забудовником, цільові житлові облігації та участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ). При цьому ФФБ були механізмом найменш популярним серед забудовників, проте найбільш безпечним для інвестора. Внісши низку змін до законів "Про інвестиційну діяльність" та "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" Верховна Рада перевернула все з ніг на голову. Тепер забудовники будуть змушені відмовлятися від інвестиційних договорів на користь ФФБ чи облігацій. Але законодавчо закріплених прав в учасників ФФБ значно менше. Більш того, ФФБ ризикують перетворитися з найбільш надійного механізму інвестування на новий різновид фінансових пірамід.

Пан або пропав

На перший погляд, інвестування в новобудову - найвигідніший спосіб придбати житло. Сучасне просторе житло може обійтися в два рази дешевше, ніж квартира в хрущовці. Втім, для цього треба ризикнути своїми заощадженнями. Адже дешеві квартири тільки в тих будинках, які знаходяться на стадії проекту і пропонуються маловідомими забудовниками. А креслення в будинок може і не матеріалізуватися. Наприклад, якщо мешканці сусідніх будинків опротестують зведення багатоповерхівки на місці дитячого майданчика, або ж забудовник виявиться нечесним - збере кошти охочих до дешевих квартирах, і зникне в невідомому напрямку. Найгірше, що відрізнити чергову "схему" від нормального інвестиційного проекту дуже складно. Правда, кілька покажчиків для інвестора все ж є. Перш за все варто дізнатися, чи отримав забудовник земельну ділянку і дозвіл на початок будівництва, а також збудував він хоча один поверх у хоча б одному з анонсованих ним будинків. Інакше кажучи, укладанню інвестдоговору із забудовником має передувати збір інформації як про будівельну компанію, так і про сам проект. Прикмета друга - банк Якщо фінансова установа задіяна у схемі як кредитор, шанси отримати квартиру доволі високі. Вплутуватися у відверто сумнівну оборудку банк ніколи не буде - служби безпеки фінустанов у таких випадках скрупульозно вивчать будівельну історію компанії, дозвільні документи на будівництво, сам інвестдоговір. Третє правило - обираючи квартиру, слід звертати увагу не тільки на ціну, метраж і розташування, а й на механізм фінансування будівництва. Від цього залежить, в який термін і якої якості квартиру отримає інвестор. І чи отримає він її взагалі.

Договір з будівельником

За такої схеми інвестор передає гроші безпосередньо забудовникові, підписує договір про пайову участь у будівництві (інвестиційний договір або договір купівлі-продажу майнових прав) і чекає квартиру.

Втім, якщо забудовник і зараз пропонує підписати договір про пайову участь у будівництві (як стало відомо Контрактам, деякі компанії так і роблять), - це серйозна підстава не мати з ним справи. З 14 січня укладати з громадянами прямі договори будівельним компаніям заборонено. Юристи будівельної галузі, посилаючись на розпливчаті формулювання змін до Закону "Про інвестиційну діяльність", цю заборону намагаються поставити під питання. Однак насправді ризик виникнення у забудовника проблем із судовими органами досить високий. Деякі експерти навіть стверджують, що суд чи прокуратура може зацікавитися не тільки інвестиційними договорами або договорами пайової участі, а й договорами комісії, доручення та договорами про спільну діяльність, на легітимність яких забудовники покладають чималі надії.

У прямому договорі із забудовниками все ж є переваги. По-перше, недоліки облігацій та ФФБ ще повною мірою не проявили себе, оскільки зданих в експлуатацію будинків, профінансованих за допомогою цих схем, поки не існує. Тоді як інвестдоговори - перевірений часом механізм, за допомогою якого тільки в Києві побудовано близько 1 млн кв. м. Таким чином, поспілкувавшись з новоселом, придбав квартиру через інвестиційний договір, потенційний інвестор може з'ясувати, чого слід остерігатися. Основні недоліки інвестдоговорів - відсутність гарантії своєчасної здачі будинку, ризик суттєвого подорожчання квадратних метрів у випадку якщо інвестор вносить кошти частинами, і ризик зміни планування квартир. Крім того, мали місце і історії з "двійниками" - громадяни, які інвестували кошти в новобудову, з часом виявляли, що їхні квартири вже продаються агентствами нерухомості на вторинному ринку.

Основна перевага інвестиційних договорів в тому, що це той механізм, за якого майнові права найлегше конвертуються в право власності на квартиру. Справа в тому, що відповідно до тимчасового положення Мін'юсту про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, райдержадміністрації видають свідоцтва про право власності на підставі інвестиційних договорів та договорів пайової участі. Юристи наразі погано уявляють, як реєструватимуть права власності учасники ФФБ та власники облігацій.

До з'ясування обставин щодо легітимності "неінвестиційних" договорів (комісії, доручення, спільної діяльності) з цією схемою краще не мати справи. Якщо юристам вдасться знайти чергову лазівку, прямі договори будуть цілком прийнятним варіантом. Головне - правильно вибрати забудовника, а ще краще, домогтися від нього укладання договору, текст якого написаний спільно з інвестором. Деякі будівельники на це йдуть.

Облігації

Схема полягає в наступному: забудовник випускає безвідсоткові цільові облігації, погасити які зобов'язується житловою площею (квадратний метр за певну кількість паперів). Перше, вона ж і остання, перевага облігаційної схеми - потрібний для отримання квартири пакет цінних паперів деякі забудовники дозволяють накопичувати поступово. При всіх інших схем купівлі квартири перший внесок має становити щонайменше 30% її вартості.

Далі починаються суцільні колізії. Відповідно до Закону "Про цінні папери і фондову біржу", цільова облігація надає її власнику право на отримання товару. Проте юристи відзначають, що абстрактний квадратний метр житла товаром назвати важко, оскільки метр - лише одиниця виміру. Тому придбання облігацій абсолютно не гарантує отримання вподобаної квартири. Гарантії на кількість метрів, поверх, кількість кімнат, розмір кухні чи розташування квартири облігації не дають. Інвесторам, які бажають закріпити за собою конкретну квартиру, забудовники пропонують договори бронювання квартири, за які стягують додаткові комісійні. Ці договори укладаються за умови, що інвестор придбав облігацій на суму 30-50% вартості квартири. Юристи вбачають в укладанні договорів бронювання квартир ще одну правову колізію. Виходить, що зобов'язання забудовника надати квартиру прописані у двох різних документах - проспекті емісії облігацій та договорі бронювання.

Купуючи облігації, інвестор стикається з одними і тими ж ризиками, що й при пайовій участі в будівництві. Ризики несвоєчасного введення будинку в експлуатацію та подорожчання квадратних метрів у випадку поетапного інвестування. Крім того, згідно із законодавством емітент-будівельник має право, але не зобов'язаний викуповувати в інвестора облігації після закінчення терміну їх обігу. Це означає, що продати облігації можна лише іншому інвестору, заплативши при цьому комісійні зберігачу цінних паперів за зміну в реєстрі власників. Нарешті, існує ще одна особливість облігаційної схеми - забудовники у своїх проспектах емісій зазначають, що обміняти облігації на квартиру можна лише протягом кількох місяців. Якщо в зазначений термін інвестор не пред'явить облігації до погашення, забудовник звільняється від будь-яких зобов'язань.

Якщо вподобана квартира продається через облігаційну схему, слід уважно почитати проспект емісії забудовника - бажання інвестувати саме в цей будинок може відразу зникнути. Слід також звернути увагу на кредитний рейтинг емісії та поцікавитися, чи приймає в заставу ці облігації який-небудь банк.

Фонди фінансування будівництва

ФФБ акумулюють кошти, передані інвесторами в довірче управління фінансовій установі. Фінустанова - управитель ФФБ частинами, у міру соору вання об'єкта, перераховує забудовнику кошти довірителів, при цьому контролюючи цільове використання цих коштів та терміни будівництва. Основні умови інвестиційного процесу регламентує документ під назвою "Правила ФФБ", що розробляється фінустановою-ем. ФФБ, як і всі інші механізми фінансування будівництва не гарантує інвестору, що вносить кошти частинами, незмінності ціни квадратного метра. Однак така схема має кілька беззаперечних переваг. По-перше, чітко прописана процедура закріплення за інвестором конкретної квартири. По-друге, ФФБ - єдиний механізм, що передбачає обов'язкове страхування будівельно-монтажних робіт. Про важливість страхування свідчить історія з проектом "Дніпровські вежі" в Києві - майже готовий хмарочос дав тріщину. Якби будинок був застрахований, збитки понесла б страхова компанія, а не "фізики"-інвестори. По-третє, при механізмі ФФБ інвестору найпростіше припинити інвестування новобудови та повернути кошти. Так, якщо в інвестиційних договорах забудовники передбачають за дострокове розірвання договору комісію в розмірі 5-20% від суми внесених коштів, то в правилах ФФБ зазвичай мова йде про значно менший неустойку.

Втім, з набранням чинності змін до законодавства, що регламентує фінансування будівництва, в бочці меду з'явилася велика ложка дьогтю. Законодавець дещо змінив статус ФФБ - якщо раніше через один фонд міг фінансуватися лише один об'єкт будівництва, то тепер одному фонду дозволено інвестувати в кілька будинків. Експерти вважають цю норму вкрай ризикованою, оскільки кошти групи фізосіб, які інвестують в один будинок, можуть бути використані не за призначенням. Інакше кажучи, є ризики виникнення фінансових пірамід.

Серед інших не дуже приємних для інвестора змін у законодавстві про ФФБ - скасування обов'язкового страхування відповідальності забудовника за зриви термінів здачі будинку в експлуатацію. Крім того, якщо раніше закон передбачав повернення коштів довірителю ФФБ по ринковій вартості квадратного метра, тепер умови повернення інвестицій визначаються правилами ФФБ.

Зрештою, надійність ФФБ залежить від того, хто ним керує. Якщо управителем є великий банк з хорошою репутацією на ринку, можна сподіватися, що схема справді надійна. Кишеньковий управитель, створений забудовником, навряд чи поставить на перше місце інтереси інвесторів. ФФБ, що управляється великим банком, - найкращий механізм придбання нового житла. До маловідомих фінансових компаній слід ставитися з великою обережністю.

Наталія ЗАДЕРЕЙ, Ігор НАУМЕЦЬ, "Контракти"

www.kontrakty.com.ua