Відео дня
Іпотека в Україні: як купити квартиру за півціни і чого чекати у 2019-му
В Україні за різними оцінками в найманому житлі живуть приблизно 400 тис. сімей. Водночас реальне число українців без власних квадратних метрів може бути значно більшим.
За допомогою державних програм українці можуть отримати пільговий кредит і компенсувати частину його вартості. OBOZREVATEL розібрався, як працюють програми і що робити, якщо немає грошей на квартиру.
Іпотека, забудовник і держпрограма: як купити житло
Іпотека. Кредит на житло в Україні видають під 21-22% річних і далеко не всім. Фактично іпотека в країні не розвинена, а взяти в борг квартиру за допомогою банку можуть тільки українці з високим "білим" доходом і стартовим капіталом. Особливих змін у цьому питанні в 2019-му чекати не варто, впевнена доцент кафедри банківської справи КНТЕУ Людмила Гербич. І всі проблеми можна охарактеризувати однією фразою: "несприятлива економічна ситуація". Бракує платоспроможних клієнтів, у банків немає дешевого ресурсу для забезпечення низьких ставок за іпотеками.
Перший заступник голови НБУ Катерина Рожкова зазначає: масово іпотека в нинішньому році в Україні не запрацює, хоча певне пожвавлення все-таки намічається. У ньому, впевнена Рожкова, зацікавлені й банки.
Читайте: Купити квартиру за ціною оренди: що буде з іпотекою в Україні
"Зараз іпотека в основному працює у рамках домовленостей забудовника і банку. В іпотеці є певні ризики, які заважають активно піти в сегмент. На сьогодні банки зацікавлені в довгостроковому кредитуванні", – заявила Рожкова.
Ще одна проблема: банку складно забрати в рахунок невиплаченого кредиту квартиру. Крім того, в країні досі діє мораторій. Якщо це єдине житло боржників, то виселити з квартири не можна.
"Основна перешкода для пожвавлення іпотечного кредитування у середньостроковій перспективі – недосконалість процедур стягнення застави у разі невиконання боржником зобов'язань за кредитом. Без реформування механізмів стягнення застави сподіватися на доступну іпотеку не варто", – йдеться у звіті НБУ.
Кредит завдяки партнерству із забудовником. І в НБУ, і в експертному середовищі зазначають – найбільш реальний варіант іпотеки в Україні – партнерські програми банків і забудовників. Умови за такими кредитами різні, до того ж, далеко не кожен забудовник зумів домовитися із банками про співпрацю.
Дивіться відео за темою:
Для девелопера таке партнерство – можливість отримати клієнта, у якого немає можливості виплатити одразу або протягом декількох років вартість житла. У той же час банки одержують порівняно надійного клієнта.
Наприклад, такі програми діють у найбільшого забудовника корпорації "Урбуд". У випадку погашення кредиту протягом року мінімальна ставка від державного "Укргазбанку" і комерційного "Глобуса" становитиме усього від 0,01%. Такі боргові зобов'язання українці в сьогоднішніх умовах приймають більш охоче, ніж "довгий" кредит, пояснює прес-секретар корпорації Гліб Шемовнев.
До слова, із забудовником також співпрацює і Держфонд сприяння молодіжному житловому будівництву. Водночас вони запустили програму "Довгостроковий пільговий кредит" (14,1% річних, на 30 років із 10% початкового внеску). А за програмою "Доступне житло" в минулому місяці сім сімей отримали від "Укрбуд" квартири у "Новомостицькому", "Пекторалі" і "Оберегу-2". Але популярність пільгового кредиту від державного фонду поки не порівняти із затребуваністю спеціальних програм від банків-партнерів.
Допомога від держави. В Україні приблизно 100 млн грн виділять на програму "Доступне житло" в цьому році. Грошей, зрозуміло, не вистачить. Реальна потреба, за оцінками Держфонду сприяння молодіжному житловому будівництву, становить понад 1 млрд грн. За виділені гроші в кращому випадку "пільгові" квартири отримають 330 сімей. Держава компенсує їм від 30 до 50% вартості житла. Хоча в чергах стоять десятки тисяч, а реально потребують житла сотні тисяч українців. Частина з них нині винаймають квартири, інші живуть із родичами.
Програмою "Доступне житло" можуть скористатися:
ті, хто перебуває у черзі на поліпшення житлових умов;
за останні три роки не мали житлоплощі у власності (житло на непідконтрольній території не враховується);
мають у власності не більше 13,65 кв. м житла на людину;
дохід одного члена сім'ї не перевищує трьох середніх зарплат (для Києва – не більш 35 тис. грн).
Тобто практично більша частина українців має право на допомогу від держави. Для цього достатньо не мати власного житла і, наприклад, три роки знімати квартиру. Черга може тягнутися роками чи навіть десятиліттями. Фінансування програми на рівні приблизно 100 млн грн дозволяє видавати лише до 300-330 квартир у рік. А в чергах – тисячі українців.
Експерт у сфері нерухомості Максим Бабуряк пояснює: більшість українців до подібних програм ставляться скептично. "У першу чергу, звичайно ж, розраховують на себе. І це, безумовно, правильне рішення. Зараз є інші інструменти, крім непрацюючої держпідтримки. Єдиний ефективний – кооперація забудовника і банку", – розповідає експерт.
Оформити довгостроковий пільговий кредит можуть молоді сім'ї та одинокі молоді люди у віці до 35 років. Квартиру можна вибрати будь-якої площі, але максимальний розмір кредиту розраховується виходячи з нормативної площі – 20 квадратних метрів житла на сім'ю плюс 21 квадратний метр на кожного із членів. У разі перевищення цього нормативу додаткові метри потрібно буде сплатити вже з власних коштів.
Як у них: як вирішують житлові проблеми за кордоном
Щоб вирішити житлову проблему, упевнений аналітик Єгор Комов, достатньо повноцінно запустити іпотечне кредитування. Щоправда, без розвиненої і стабільної економіки зробити це буде вкрай складно. Для прикладу, майже кожен працюючий американець може оформити mortgage (іпотеку) під 3% річних і на 20-25 років.
Читайте: Іпотека за ціною оренди в Україні: як і на яких умовах дають житло
Українцям же доведеться за таку ж іпотеку заплатити у 7-8 разів більше. Крім того, в США будують "мобільні будинки" безпосередньо на фабриках і вже в готовому вигляді ставлять на конкретну ділянку. Вартість такого будинку може коливатися у межах $24-35 тис.
У Чилі житлове питання – одна з головних проблем. Декілька років тому архітектор Алехандро Аравія за допомогою влади знайшов рішення цієї проблеми і навіть отримав за нього архітектурний "Оскар" – Прітцкерівську премію. Держава переселяє жителів бідних районів у центральну частину міста, і зводять їм половину будинку. До того ж таким чином, щоб у ньому одразу можна було жити.