Рынок недвижимости в Украине чрезвычайно перспективен для инвестиций – убежден Андрей Довбенко

Рынок недвижимости всегда чувствителен к внешним колебаниям. Пандемия коронавируса несколько замедлила его развитие, но сейчас он оживает. Поэтому сейчас подходящий момент для инвестиций в эту сферу.

Почему стоит и выгодно вкладывать средства в недвижимость именно в Украине? Причин несколько. Во-первых, сформировался надежный пул застройщиков, своевременно выполняющих свои обязательства, благодаря чему повысилось доверие к рынку в целом. Во-вторых, инвестор, желающий вкладываться в недвижимость, имеет большой выбор сегмента. Это могут быть коммерческие сооружения – офисы, гостиницы, складские помещения и т.д., или жилье – первичное и вторичное.

Недвижимость выгодна тем, что это понятный инструмент, обладающий заметной ценностью, стабильностью и способностью генерировать постоянный денежный поток. Цены на жилье или офисные помещения очень редко снижаются, разве что в периоды определенных экономических или социальных потрясений. Как правило, они останутся либо неизменными, либо растут. Не стоит забывать, что, инвестируя в жилье на этапе котлована, можно сэкономить до 50% от реальной стоимости квартиры. И чем ближе к завершению строительства, чем выше уровень готовности здания, тем большую стоимость она имеет.

Как и какие-либо серьезные инвестиции, вложения в сферу недвижимости имеют свои минусы. Один из главных – высокий порог входа. Для того чтобы сделать инвестицию, нужно иметь стартовый капитал в несколько десяток тысяч долларов. Кроме того, инвестор должен иметь соответствующий опыт, чтобы правильно выбирать активы с хорошим потенциалом, которые на данный момент могут быть недооценены рынком.

Чтобы оценить все преимущества и риски инвестирования, эксперты Evris Invest проводят качественное due diligence: тщательно исследуют текущее состояние рынка, анализируют инвестиционную привлекательность того или иного объекта, сроки окупаемости и т.д.

Если посмотреть на последние тенденции рынка украинской недвижимости – как жилой, так и коммерческой, то очевидны признаки оживления и удорожания. К примеру, жилье в 2021 году подорожало примерно на 30% в гривне. Особенно это видно по столице. По данным онлайн-порталов-агрегаторов недвижимости, с лета 2020 года по август 2021 года медиана стартовой цены за кв. м. выросла с 25 тыс. грн до 32,5 тыс. грн. В долларовом эквиваленте этот показатель увеличился с 920 долларов до 1210 долларов. Минимальная цена в новых домах за аналогичный период выросла с 17,5 тыс. грн до 21,5 тыс. грн за кв. м. (с 640 долларов до 800 долларов).

Кроме того, в начале 2021 г. государство ввело программу "Ипотека под 7%", которая должна существенно снизить процентные ставки по кредитам для покупателей и предоставить украинцам возможность инвестировать в собственную жилую площадь с возможным сроком оплаты до 20 лет. Мы считаем, что если украинские банки в ближайшее время подключатся к государственной программе и возобновят собственные продукты ипотечного кредитования, это может стать фактором дальнейшего развития рынка жилой недвижимости – убежден управляющий партнер Evris Invest Андрей Довбенко.

Что касается офисной недвижимости, то значительное повышение предложения наблюдалось в 2019–2020 годах. Однако на уровень заполняемости повлиял COVID-19. По данным консалтинговой компании CBRE, анонсированный объем офисных помещений в 2021-м составляет более 180 тыс. кв. м. В течение первого полугодия 2021 года общая арендная активность выросла на 22% – до 43 тысяч кв. м в первом полугодии 2021 года.

Из-за пандемии коронавируса произошло некоторое снижение количества арендных сделок, поскольку большинство арендаторов начали оптимизировать офисные пространства, подстраиваясь под формат гибридной работы. Это привело к сокращению среднего размера площадей в сделках до 1 000 кв.м с 4 000 кв.м в 2020 году и до 2 000 кв.м в первом полугодии 2021 года.

Но мы, ориентируясь на имеющуюся аналитику по рынку и прогнозы специалистов, ожидаем, что к концу нынешнего года – в начале следующего средний объем арендных сделок возрастет. Это обусловлено, в том числе тем, что компании – как зарубежные, так и украинские, – возвращают работников в офисы. В апреле ряд крупных компаний – Google, Amazon, Microsoft, Facebook – заявили о возвращении в офисы. Тренд подхватил и украинский бизнес: все больше работодателей отказываются от удаленного режима работы и возвращаются в привычный формат.

Офисная недвижимость пользовалась стабильным спросом со стороны инвесторов. Так, в первом полугодии 2021 года наблюдалась высокая инвестиционная активность и объем сделок составил $15,3 млн. При этом ставка капитализации на лучшие площади в Киеве снизилась на 0,25 п.п. с начала года – до 11,75%. Аналитики CBRE увязывают это со стабильностью рынка офисной недвижимости. Тенденция к росту спроса на нее, в том числе – со стороны крупных международных компаний, скорее всего, сохранится и во втором полугодии 2021 года. Это при условии, что не будет неожиданностей по поводу ухудшения ситуации с COVID-19.

Еще один сектор недвижимости, который напрямую зависит от пандемии – торговых помещений. Правда, одна из главных особенностей этого рынка в том, что он очень быстро падает и так же быстро восстанавливается. Да, локдаун вызвал отток арендаторов, но после снятия карантинных ограничений спрос на торговые помещения снова повысился. Кроме того, по данным компании Colliers Ukraine, уровень вакантности в ТРЦ, в частности Киева, вырос не более чем на 5%. Это означает, что большинство торговых центров прилагали усилия, чтобы удержать арендаторов. Кроме того, ТРЦ начали трансформироваться и развиваться как пространства, где хочется находиться – места социализации, а не только шопинга.

Рынок недвижимости идет ввысь и демонстрирует динамичное развитие, и это хорошая новость. Несмотря на риски, связанные с внутриполитической ситуацией, макроэкономическими показателями и пандемией коронавируса, эта сфера сохраняет высокий инвестиционный потенциал.

"Мы в Evris Invest верим, что украинский рынок недвижимости очень перспективен. Поэтому уже инвестируем в его развитие и финансируем строительство новых качественных объектов европейского уровня вместе с ведущими девелоперами и лидерами рынка", – говорит Андрей Довбенко.