Банкир рассказал, как запустить массовую ипотеку в Украине

Ипотечное кредитование - это наилучший инструмент для развития строительного рынка Украины. Об этом говорили участники круглого стола "Жилищное строительство как инструмент поддержки экономики Украины: налогообложение или ипотека?!", организованном Конфедерацией строителей Украины (КСУ).

О том, как запустить массовую ипотеку, рассказал Сергей Мамедов, Председатель Правления Глобус Банка.

В 2020 году Национальный банк Украины значительно снизил ставку рефинансирования, что привело к уменьшению кредитных ставок на банковском рынке. Это дает возможность запустить ипотечную программу по ставке 10% или ниже, о которой в Украине говорят уже больше года, отметил он. Этому способствует даже ментальность украинцев, которые всегда отдают предпочтение собственному, а не арендованному жилью, как в других странах, а это увеличивает спрос на кредиты.

Но чтобы рынок ипотеки развивался, необходимо создать условия, нынешние же делают ипотеку для банков невыгодной, считает С.Мамедов.

Что мешает банкам массово кредитовать покупку квартир? 5-летний опыт Глобус Банка на рынке показывает, что это, в частности, регуляторные вопросы. НБУ не рассматривает имущественные права по ипотеке как приемлемый залог, поэтому когда банк кредитует покупку первичного жилья, то обязан формировать резервы от 10 до 20% от суммы кредита.

"И это при том, что у нас дефолтов никогда не было более 1%, что в 2-3 раза ниже, чем по другим направлениям кредитования", - отметил С.Мамедов.

Именно поэтому разница в ставке кредитования между вторичным и первичным рынком составляет более 3%.

По информации НБУ, в сентябре 2020 года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке - 14,9%, на первичном - 18,2%. Такая ситуация заставляет банки вместо ипотечного идти на другие рынки ", - подчеркнул Председатель Правления Глобус Банка.

Еще одна проблема - ограниченный круг заемщиков, которые соответствуют нормативным требованиям. Часто когда банк анализирует заемщика и источники его доходов, то видит, что самостоятельно потенциальный заемщик потянуть обслуживание кредита не способен, хотя на самом деле у него есть другие, кроме его официальных, источники доходов, например доходы родственников, когда они помогают молодой семье приобрести квартиру или обслуживать кредит и тд. Но банк вынужден ему отказывать.

Что надо сделать? Определиться с понятием "социального жилья". Можно уменьшить требования к небольшим кредитам на покупку жилья, например, в 1 млн грн. и не требовать подтверждения источников доходов или принимать доходы родственников. Априори признавать, что у людей могут быть сбережения, помощь, заработки из-за границы и тому подобное. Это сразу увеличит спрос.

Еще одно ключевое задание - уменьшение кредитной ставки. Банкам нужен длинный финансовый ресурс, чтобы выдавать ипотечные кредиты на 20 лет. Где взять "длинные" деньги, когда депозиты на рынке "короткие"?

"Можно дополнить систему рефинансирования НБУ путем предоставления возможности получать рефинансирование под залог ипотечных портфелей коммерческих банков. Это позволит банкам получать длинный финансовый ресурс под 6%. Тогда банк сможет кредитовать ипотеку до 10% со своей маржой, - подчеркнул С.Мамедов. - Сейчас у банков все хорошо с ликвидностью. Имея возможность, в случае необходимости, получить рефинансирование на таких условиях, банки готовы будут вкладывать в ипотечные кредиты под 10% и свои собственные средства".

Для снижения кредитных рисков при строительстве объектов недвижимости, которые затем через залог кредитного портфеля могут предоставляться НБУ под рефинансирование, необходимо ввести ограничения на кредитование квартир в объектах, готовность которых, к примеру, менее 40%. "Тогда и банки начнут активно кредитовать застройщиков на начальных этапах строительства, понимая, что после определенного уровня готовности пойдет другая волна финансирования через кредитование физлиц", - сказал Председатель Правления Глобус Банка.

Сейчас банкам гораздо выгоднее покупать ОВГЗ или кредитовать другие направления, но предлагаемые меры помогут активизировать ипотечное кредитование, уверен С.Мамедов.