Створення ОСББ: плюси, мінуси, розрахунки

З дня на день кількість об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, створених в Україні, перетне позначку 30 000. Нині ОСББ довели, що є найбільш ефективним та вигідним для мешканців способом управляти багатоквартирним будинком, докази чого ми публікували раніше.

Нещодавня історія із монетизацією субсидій, про яку широко писали всі ЗМІ України, зокрема і "Обозреватель", засвідчила: ОСББ вміють відстоювати свої права та інтереси на загальноукраїнському рівні, досягаючи компромісів із Мінфіном, Мінрегіоном та Мінсоцполітики. А збільшення в 2018 році втричі, у порівнянні із 2017-м, державної допомоги по "теплим кредитам" саме для об’єднань співвласників – чергова ознака того, що ОСББ є не лише рушієм реформи в ЖКГ, але й основним плацдармом термомодернізації України та зменшення рахунків за опалення будинків.

Однак у цього успіху є й зворотний бік медалі: махінації з боку ЖЕКів, що ніяк не віддадуть ОСББ владу в будинку, затягнуті судові процеси, що супроводжують діяльність деяких ОСББ, непорозуміння із постачальниками послуг та іще чимало "пригод". Об’єднання співвласників багатоквартирників в Україні ніби рухаються per aspera ad astra (крізь терни до зірок) – попри не завжди доброзичливу загальнодержавну політику, попри все іще недореформоване законодавство та нерідкісні непорозуміння із комунальниками та місцевою владою – до позитивних змін у своїх будинках, яких усе ж вдається досягати. То чи варто створювати ОСББ? Та як це зробити із максимальною ефективністю та з найменшими втратами – про це читайте у нашій статті, в якій ми розповімо реальні історії 2-х українських ОСББ.

Читайте: ОСББ в Україні: експерт пояснила, як це працює

Створення ОСББ: крок за кроком

Київською типовою багатоповерхівкою радянської забудови, в якій нині створено ОСББ "Лобановського 130", іще донедавна опікувався відомчий ЖЕК. Очевидці стверджують, що в той час стан будинку був жахливим і для того, аби виправити ситуацію, тут і вирішили створити ОСББ. Таке завдання поставила перед собою ініціативна група: до неї увійшло 6 власників квартир.

Для того, щоб заявити про своє існування, ініціативна група зареєструвалася в райдержадміністрації. Цього робити не обов'язково, однак такий крок може бути доказом в разі конфліктної ситуації, якщо виникне питання, коли створена група та хто до неї увійшов.

Далі ініціативна група почала збирати інформацію про власників квартир і нежитлових приміщень. Для цього необхідно було звернутися в Центр надання адміністративних послуг та отримати інформацію з Держреєстру речових прав на нерухоме майно. Втім, як виявилося у випаду будинку по вулиці Ломоносова, в електронний реєстр занесені дані тільки тих співвласників, які оформили свої права після 2010 року. Тому довелося звертатися до БТІ та майже місяць чекати інформації про решту власників квартир.

Та чи не найскладнішим виявилося налагодження контактів з власниками квартир. Потрібно було не тільки вручити під підпис кожному повідомлення про установчі убори, а й відповісти на численні запитання. Були й ті, хто не хотів спілкуватися, не відчиняв двері.

Читайте: Наскільки в Україні може вирости тариф на газ і на що це вплине: розрахунки

Коли члени ініціативної групи почали розносити повідомлення про установчі збори, то зіткнулися з різною реакцією власників квартир. Одні розпитували про ОСББ, інші дискутували, а треті були навіть надмірно агресивними. Таким повідомлення відправляли рекомендованим листом. Ініціативна група розуміла головне – варто зробити все можливе, щоб за 14 днів усі співвласники були поінформовані, де і коли пройдуть установчі збори та який порядок денний.

Знаючи про те, що запитань під час установчих зборів буде багато, члени ініціативної групи запаслися достатньою кількістю аргументів. Допомагали на установчих зборах майбутнього ОСББ "Ломоносова 130" запрошений консультант та представники місцевої влади. Як наслідок, більшістю голосів ОСББ було створене, затверджені назва і статут.

Після обговорення обрали правління та ревізійну комісію. Проголосували за кошторис і розмір внеску на утримання будинку та прибудинкової території. Варто зазначити, що голосування проводилося тільки в письмовій формі. Враховуються голоси, як і тих, хто голосував на зборах, так і тих, кого письмово опитали протягом 15 днів. Тому кількість присутніх саме на загальних зборах не має принципового значення.

Таким чином в цьому будинку й було створено об’єднання співвласників. У цій інфографіці ви можете іще раз прослідкувати послідовність кроків, які проходить кожне новостворене ОСББ в Україні:

Нахабство чи геройство? Як ОСББ довелося самостійно захоплювати владу у своєму будинку.

ОСББ в іще одній київській багатоповерхівціцілих 3 роки йшло до початку своєї роботи. Проблеми з цим будинком почались ще на стадії будівництва: спершу з проекту зник підземний паркінг, начебто, через ґрунтові води, потім зміниввся головний архітектор. Далі більше – будинку понизили категорію складності та вводили в експлуатацію окремими секціями: це дозволило уникнути контролю з боку державної комісії.

Всі ці проблеми виявили члени ініціативної групи, яка сформувалась з майбутніх власників квартир. "Все почалося по-серйозному, коли наша група із 7-ми чоловік 30-го січня 2015-го року провела засідання, де було затверджено курс на створення ОСББ. Ми прийняли рішення готуватися до зборів ОСББ, і в результаті на цих зборах, які у нас відбулися 2 квітня 2015 го року, абсолютною більшістю голосів приймаємо рішення про створення ОСББ", - оптимістично розпочинає історію голова ОСББ "Садовий 25" Юрій Звольський.

Читайте: В Україні може різко подорожчати комуналка: скільки доведеться заплатити

Однак далі він говорить, що написав листа управляючому компанією "Форвард Сервіс" про те, щоб компанія передала будинок ОСББ. "Як наслідок, почала заселятися друга секція, третя секція і працівники компанії забудовника отримали там квартири. І ось п'ять таких працівників подають на нас у суд… Що ми незаконно створили ОСББ, тому що їх думка не враховувалася. І тому вони вимагали від суду скасувати реєстрацію ОСББ та скасувати наш статут. На підставі, нібито того, що порушено їхнє право обиратися і бути обраними. І почалися судові розгляди…", - окреслює проблеми, що склалися довкола будинку, голова правління ОСББ.

Він стверджує, що судова тяганина тривала майже півтора роки. З одного боку, в суд подали на ОСББ, а з іншого – саме ОСББ подало до суду на управляючу компанію забудовника. "Цивільний суд, звичайно ж, ми виграли. І вищий господарський суд ми теж виграли", – радо ділиться перемогами Юрій Звольський.

Однак до завершення історії було іще далеко. Природно, керівництво ОСББ відразу ж написало листа повторно, посилаючись на рішення суду, про те, щоби йому передали будинок. Проте у відповідь – жодного поруху. Тож вирішили діяти активно і захопити будинок у свої руки без попередження – адже незаконно поводився в цій ситуації саме ЖЕК.

"З 16-го на 17-е жовтня цього року, тобто у вихідний день, без будь-яких попереджень, ініціативна група забрала будинок. Тобто у них була охорона, ми найняли свою охорону, попросили їхню охорону залишити приміщення. Деякі приміщення у нас були без замків, тому замки ми встановили свої. В результаті тут же прибіг директор управляючої компанії, викликав поліцію, поліція приїхала, ми показали рішення судів. Показали, що у нас ОСББ. Поліція сказала, що ми претензій до вас не маємо", – згадує чергову перемогу ОСББ Юрій Звольський.

Читайте: ОСББ зможуть достроково звільняти керівників

Водночас, ця перемога мало не виявилася Пірровою – стільки проблем у будинку замовчувала управляюча компанія забудовника. ОСББ фактично не передали технічної документації окрім паспортів на ліфти та паспортів БТІ. На цьому етапі правління ОСББ навіть розкрило схему, що має ознаки корупційної, яку застосував забудовник. Про це докладніше – в сюжеті програми ТВІЙ ДІМ, що виходить в ефір телеканалу UA:ПЕРШИЙ за підтримки Проекту USAID"Муніципальна енергетична реформа в Україні":

Однак і ці проблеми не відлякали керівництво ОСББ "Садовий 25": тут вже розпочато серйозну модернізацію будинку. Передовсім планують вирішити проблеми із інженерією багатоквартирника – він потребує запуску роботи двох насосів. А наразі Юрій Звольський, що набрався господарської мудрості за часи боротьби за права свого ОСББ у суді, радить: "Просто приходьте і забирайте свій будинок. А будь-яка обслуговуюча компанія може працювати тільки за рішенням ОСББ. І ніяк іншим чином. Не потрібно займатися цією нісенітницею, цими судами, а просто беріть свій будинок і керуйте".

Тож обидві наші історії усе ж завершуються хеппі ендом. Однак це не означає, що ОСББ гарантовано захищене від проблем у майбутньому. Адже дорослішання та свобода – означає збільшення відповідальності. Але як доводить досвід – найчастіше законодавство все ж на боці ОСББ, і час, коли ЖЕКи міцно тримали владу у будинках – безповоротно минає. Із кожним новоствореним ОСББ в Україні.

Стаття підготовлена в рамках спільного проекту "Обозревателя" та Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" "Комфортні ЖКГ-лайфхаки".