Как получить дешевую ипотеку в Украине по-новому и чего опасаться: ответы на главные вопросы
С 1 марта в Украине стартовала новая государственная программа, которая предлагает украинцам дешевые кредиты на жилье под рекордно низкие 7%. Учитывая, что еще 2 года назад средняя ставка ипотеки в Украине была 21%, то ее сегодняшнее снижение ровно в три раза действительно впечатляет.
Воспользоваться программой "Доступная ипотека 7%" уже успели 2 украинские семьи, подписав первые кредитные договоры во время Всеукраинского форума "Украина 30. Развитие правосудия" в Киеве, 1 марта. Президент Украины Владимир Зеленский поздравил семьи с подписанием договоров. "Будем работать над тем, чтобы кредиты на жилье под 7% были действительно доступными для всех в Украине. Особенно для молодых семей, которые только встают на ноги и нуждаются в поддержке", – сказал глава государства во время общения с семьями-"первопроходцами" по новой льготной программе.
В правительстве обнадеживают, что в 2021 году воспользоваться программой "Доступная ипотека 7%" смогут около 5 тысяч украинских семей. OBOZREVATEL собрал главные ответы на вопросы о том, каким образом и для кого будет действовать программа, как и где оформить дешевый кредит на жилье, а также какие риски могут ожидать потенциальных заемщиков.
Что можно купить в ипотеку?
Приобрести можно готовую квартиру (как на первичном, так и на вторичном рынке), имущественные права на нее, жилые дома с земельным участком и объекты незавершенного строительства. Однако не любое жилье из перечисленного списка доступно по новой госпрограмме.
Во-первых, правительство ограничило "возраст" жилого фонда – купить в ипотеку можно лишь те квартиры и дома, которым не больше трех лет с момента ввода в эксплуатацию. То есть в 2021 году льготный кредит будут выдавать на объекты, построенные с 2018 года, в 2022 году – построенные с 2019 года и т.д. Тут есть важный нюанс – жилье должно быть официально зарегистрировано.
Второе ограничение касается площади недвижимости. Один человек или семья из двух человек может получить льготный кредит только на 50 кв. м. Дополнительно можно приобрести 20 кв. м на каждого следующего члена семьи. В принципе, площадь жилья может быть и больше, но максимум на 20%. Вот только за эти дополнительные метры проценты платить придется полностью (по состоянию на декабрь 2020 года, по данным НБУ, средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 14%, а на вторичном – около 17%). Другими словами, семья из 3 человек может приобрести квартиру общей площадью до 84 кв. м. Однако на 70 кв. м. будут насчитываться проценты по льготной ставке 7%, а по оставшимся 14 кв. м – 14-17% (в зависимости от выбранного объекта недвижимости).
Третьим условием по объекту ипотеки является максимальная стоимость жилья, которая не должна превышать 2,5 миллиона гривен. И, наконец, предметом ипотеки не может быть социальное жилье, служебные жилые помещения и другие помещения, приспособленные для временного проживания.
Кто может претендовать на льготный кредит?
Воспользоваться госпрограммой может гражданин Украины, который отвечает нескольким требованиям:
1) Заемщику не должно быть более 70 лет на момент окончания срока кредита. Учитывая, что максимальный срок, на который можно получить льготный кредит, составляет 20 лет, то потенциальному заемщику не должно быть больше 50 лет (если планирует делать выплаты 20 лет), не больше 55 лет (если будет выплачивать кредит 15 лет) и т.д.
2) Размер среднемесячного денежного дохода заемщика должен соответствовать правилам уполномоченного банка, в котором он планирует взять льготный кредит. В правительственном постановлении № 63 ничего не говорится о минимальной границе такого дохода, зато предусмотрено ограничение по его максимальному размеру. Так, среднемесячный доход заемщика и каждого из членов его семьи (муж/жена/дети) за последние 6 месяцев не должен превышать пятикратного размера среднемесячной заработной платы в том регионе, где покупается жилье. Ориентироваться надо на официальные данные Госстата. Так, в январе 2021 года средняя заработная плата по Киеву составляла 17533 грн. Соответственно, если покупка жилья планируется в столице, то совокупный средний доход в месяц заемщика и членов его семьи за последние полгода не должен превышать 87 665 грн.
3) Человек, который претендует на получение льготного кредита, должен быть лицом, которое нуждается в улучшении жилищных условий. А таковыми являются:
граждане, которые состоят на квартирном учете;
граждане, которые владеют зарегистрированной жилой площадью, не превышающей 13,65 кв. метра на одного члена семьи, или проживают в общежитии, что подтверждается справкой о составе семьи;
жители аварийных и ветхих домов;
молодые семьи (до 35 лет);
внутренне перемещенные лица;
научно-педагогические сотрудники;
медики;
работники бюджетной сферы.
4) Заемщик и члены его семьи не должны иметь в собственности объект жилой недвижимости или имущественные права на объект незавершенного строительства жилой недвижимости, если его площадь превышает нормативы площади предмета ипотеки (напомним, это 50 кв. м на одного гражданина или семью из двух человек и дополнительные 20 кв. м – на каждого следующего члена семьи). Это правило не распространяется на жилье на временно оккупированных территориях.
5) Заемщик и члены его семьи могут получить господдержку только по одному ипотечному кредиту.
Другие ограничения и условия
Максимальный размер кредита – 2 миллиона гривен.
Минимальный первый взнос – 15% стоимости жилья. Например, если взять квартиру стоимостью 1 млн грн, то потенциальному заемщику надо быть готовым внести сразу 150 тыс. грн.
Заемщик в течение последних 5 лет не осуществлял продажу собственной жилой недвижимости.
Максимальный размер комиссии за предоставление и обслуживание ипотеки – до 0,5% от суммы кредита.
Какие документы подавать и куда?
Прежде всего следует понимать, что получить льготный кредит можно только в уполномоченном банке, который заключил соглашение с Фондом развития предпринимательства. Именно за счет средств этого Фонда и будет осуществляться компенсация процентов по ипотеке.
На сегодняшний день в список уполномоченных включены 7 банков: "ОТП Банк", "ПриватБанк", банк "Глобус", "Мегабанк", "Кредобанк", "Ощадбанк" и "Укргазбанк". При этом решение о выдаче льготного кредита принимает как раз уполномоченный банк, а не государство в лице Фонда.
Для получения ипотеки следует обратиться в один из уполномоченных банков с такими документами:
заявлением на участие в программе;
копией паспорта;
копией регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов;
справкой о регистрации места жительства (пребывания) заемщика и членов его семьи (можно оформить в ЦНАП);
копией свидетельства о браке (при наличии); копией свидетельства о рождении ребенка/детей (при наличии);
документами о доходах заемщика и членов его семьи за последние шесть месяцев;
справкой о пребывании на квартирном учете (при наличии);
другими документами в соответствии с внутренними требованиями уполномоченного банка.
Через 5 рабочих дней после подачи пакета документов банк должен сообщить потенциальному заемщику, соответствует ли он условиям программы. В случае позитивного ответа, сотрудники банка попросят написать заявление на получение кредита, после чего банк через 10 рабочих дней составит кредитный договор и перечислит деньги продавцу предмета ипотеки.
Есть ли риски?
Несомненно, риски есть всегда. При этом, они могут возникнуть как по вине самого заемщика, так и по причине внешних факторов. В первом случае негативные последствия связаны с несвоевременными платежами. Так, компенсация процентов может приостановиться, если заемщик нарушает обязательства по кредитному договору больше чем на месяц. Если же возобновить выплаты, она будет действовать дальше. Однако если "просрочка" по льготному кредиту составит более 90 дней, то компенсировать государство больше ничего не будет – программа останавливается и выплачивать банку кредит придется по полной ипотечной ставке. Кроме того, банки могут прописать в договоре и штрафные проценты за его нарушение.
Второй момент, в связи с которым можно потерять право на льготный кредит, касается фальсификации информации, предоставленной заемщиком при оформлении ипотеки. Если банк это выявит, компенсация по процентам будет аннулирована.
Касательно внешних факторов, то самый важный риск связан с недостаточностью бюджетных средств для реализации программы. В этом году она будет финансироваться за счет средств Фонда развития предпринимательства, который уже компенсирует проценты по льготным кредитам бизнеса – по программе "5-7-9%". При этом из 2 млрд грн, выделенных Фонду в 2021 году, на программу по льготной ипотеке уйдет лишь 300 млн грн. В Минфине утверждают, что этих денег хватит. В ином случае, правительство сможет докапитализировать Фонд путем заимствований. "До сих пор правительство ответственно относилось к своим аналогичных обязательств. В худшем случае повторится ситуация, которую мы наблюдаем с Государственным ипотечным учреждением: правительство или будет докапитализировать учреждение через ОВГЗ, или предоставит государственные гарантии", – заверил заместитель министра финансов Сергей Марчак во время презентации программы "Доступная ипотека 7%".
Однако есть и другие мнения, не столь оптимистичные. Как отмечает в публикации в Facebook глава Киевской областной организации политической партии "За Майбутнє" Ярослав Москаленко, разрекламированная правительством и президентом Владимиром Зеленским программа ипотеки под 7% не предусматривает гарантий, что государство будет участвовать в погашении кредита на протяжении всего срока ипотеки.
"Ипотека – это долгосрочный кредит, до 20 лет. В течение всего этого времени заемщик платит 7% годовых, а остальное за него доплачивает государство. Например, в "ПриватБанке" полная ставка составляет 12%. Так вот, где гарантии, что наше государство, с его постоянной политической турбулентностью и нестабильностью, будет это делать на протяжении всех 20 лет? Легко можно представить ситуацию, когда поменялись правительство и президент, и новая власть заявляет: это все бред, нам эта программа не подходит, мы будем делать по-другому. А контракт уже подписан, и человек остается один на один с банком и уже с 12% годовых. Пока мы не видим механизма гарантий, что такого не случится", – считает Москаленко.
По его словам, правительство вроде бы договорилось с банками, однако даже не смогло выделить под эту программу отдельной статьи бюджета. "На эту разрекламированную ипотеку от Зеленского сегодня даже не выделили отдельной статьи бюджета – ее будут финансировать из Фонда развития предпринимательства. А в следующем году? С дорожного или пенсионного? С самого начала государство не позаботилось хотя бы о том, чтобы убедить людей в надежности этой программы", – подчеркнул депутат.
7% – много или мало?
Конечно же, льготная ставка в 7% на фоне сегодняшних условий выглядит довольно привлекательно. Ведь за приобретенное в кредит жилье заемщик переплатит не 250−300%, а лишь 80-90% его стоимости. Однако даже при такой ставке и при условии приобретения по льготной ипотеке жилья стоимостью, к примеру, 1 млн грн, ежемесячные выплаты составят примерно от 7000-7500 грн. А учитывая, на какую категорию лиц рассчитана программа и их среднемесячный доход, вряд ли следует ожидать очередей на получение жилищного займа.
Все познается в сравнении
Любопытно сопоставить отечественные условия по ипотеке с условиями других стран:
самые дешевые кредиты на покупку жилья – в Стране восходящего солнца. Уже несколько лет Банк Японии держит краткосрочную процентную ставку без изменений на уровне -0,1%. В результате чего ставки по ипотеке самые низкие по сравнению с другими странами: 10-летний займ с фиксированной процентной ставкой может составлять 0,65%;
в Германии ипотеку на 10 лет можно взять со ставкой в 1%. Но первоначальный взнос должен достигать до 50% стоимости жилья, а ежемесячные платежи не могут превышать 35% заработка;
во Франции ставки по ипотечным кредитам достигают в среднем 1,23% по данным центрального банка страны. Банковская среда в стране чрезвычайно конкурентная, поэтому кредиторы пытаются привлечь клиентов выгодными предложениями;
в США средняя ставка по ипотеке составляет 3,12% при 15-летнем займе и 3,6% при займе длительностью до 30 лет;
ипотеку в Швеции выдают под 2,5-3,2% годовых, однако срок ее выплаты составляет аж 105 лет. Соответственно, ежемесячный платеж здесь довольно небольшой, однако наследники часто продают дома, чтобы погасить долг;
одна из худших ипотечных ставок в Иране (18,9%) и Беларуси (19,9%). Однако больше всего в этом "отличилась" Нигерия – ставка по ипотеке здесь составляет аж 30%.
Насколько эффективной покажет себя в действии госпрограмма льготной ипотеки и сможет ли она активизировать рынок недвижимости в Украине – покажет время. Однако уже сейчас понятно, что без повышения уровня доходов населения, урегулирования ситуации с банкротством застройщиков, когда люди остаются без жилья и без денег, добиться желаемых целей вряд ли получится.