Видео дня
Как сдать квартиру в "хорошие руки" и без назойливых риелторов: что нужно знать украинцам
В Киеве каждый месяц в аренду сдается 1-1,5 тыс. квартир. И по статистике, в каждой сотой наблюдаются проблемы – арендаторы могут испортить имущество и сбежать без предупреждения, задерживать оплату и просить рассрочку либо завести животное без разрешения собственников квадратных метров.
Чаще всего жилье сдается через риелторов, которые берут комиссию – половину размера арендной платы за месяц. Но никакой реальной ответственности в том случае, если возникнут проблемы, они не несут.
OBOZREVATEL опросил экспертов и узнал, каких правил надо придерживаться при сдаче жилья в аренду, чтобы не попасть впросак.
Как определить стоимость аренды?
"Чтобы ответить на этот вопрос, надо просмотреть объявления о сдаче жилья в этом же доме и на соседних улицах. Многие ориентируются на советы риелторов, но я бы не советовал этого делать. Им выгодно, чтобы цена была ниже рыночной, и тогда жилье можно быстро сдать в аренду. Но это не в интересах собственника квартиры", – говорит риелтор по имени Владислав, который специализируется на аренде жилья.
Чтобы быстро найти арендаторов, достаточно установить цену на 500 грн ниже, чем у конкурентов, советует специалист по недвижимости.
Средний срок сдачи ликвидной квартиры в Киеве – две недели. Если за это время не было ни одного просмотра и всего несколько обращений от риелторов, значит цена завышена. И нужно снизить ее на 500-1 000 грн. Важно помнить, что плата за аренду квартиры указывается без размера коммунальных услуг и это нужно обязательно прописать в объявлении.
Как правило, дополнительно арендодатель просит внести страховой платеж в размере месячной платы. Эта сумма возвращается после того, как арендатор передает ключи от квартиры.
Где искать арендаторов?
Квартиру удастся сдать быстрее в том случае, если сделать это самому, без риелтора. Потенциальные арендаторы часто не хотят платить немалую комиссию и обходят объявления с посредниками стороной. Например, если квартира сдается в аренду за 10 тыс. грн в месяц, то при ее съеме нужно сразу заплатить 10 тыс. грн (плата взимается на месяц вперед), еще 10 тыс. грн страхового платежа и 5 тыс. грн – за услуги посредника. Итого – выложить придется 25 тыс. грн.
Избавиться от риелторов не так просто. Они часто перепечатывают объявления без спросу и в них указывают свой номер телефона. Что делать в таких случаях? Можно разместить сообщение в Facebook-группе "Риелтор.Зло", а на специализированных сайтах подавать жалобу на каждое объявление от имени риелтора. Но в этом случае лучше нанести номер телефона на фото, сделать их скрины и тогда размещать их на различных площадках.
Большое внимание нужно уделить фото квартиры. На них не должно быть личных вещей, а сами снимки лучше сделать яркими. Это привлекает внимание. Некоторые арендодатели даже приглашают профессиональных фотографов, которые снимают жилье с выгодного ракурса.
Как оценить арендаторов?
Арендодателей, которые сдают жилье в аренду, как правило, добавляют в закрытые группы собственников квартир. И там можно найти много полезной информации – договоры аренды, а также ознакомиться с черным списком арендаторов. В большинстве случаев оценивать людей, которые приходят на просмотр, приходится на глаз.
"Я сдавал квартиру в новом доме за 12 тыс. грн в месяц и ко мне на просмотр пришел риелтор с девушкой-арендатором из Эквадора. Она не сняла обувь и ходила по квартире в грязных ботинках, потребовала снизить арендную плату и докупить микроволновку. А также захотела взять из приюта собаку и привезти ее в квартиру с новым ремонтом. К тому же она почти не говорит на английском. Понятно, что мы ей отказали", – описывает свою ситуацию в одной из таких закрытых групп арендодатель по имени Николай.
Отдельный вопрос – разрешать ли приводить в свою квартиру животных. В этой ситуации опытные арендодатели предлагают увеличить залоговую сумму в два раза на тот случай, если кот или собака испортит мебель или технику. Причем, этот вопрос надо обсудить еще на этапе переговоров.
Стоит ли заключать договор?
Большинство собственников заключают договор аренды квартиры, в котором прописывают все важные вопросы – дату оплаты, причины для выселения, доступ в квартиру и другие, говорит управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. "Там же вписываются все паспортные данные участников соглашения, которое, как правило, заключается на полгода-год и является легитимным для суда", – говорит он.
Большинство людей, которые сдают жилье, не платят налоги, говорит Костецкий. Ведь придется платить 19,5% от стоимости аренды, из которых 18% – подоходный налог, а 1,5% – военный сбор. Т.е. если плата составляет 10 тыс. грн в месяц, то государству придется отдать 1,95 тыс. грн в месяц. Есть и второй вариант – зарегистрировать частное лицо-предпринимателя второй группы и тогда платить Единый социальный взнос в размере 1,32 тыс. грн и 1,2 тыс. грн единого налога в месяц.
Сейчас у государственных органов нет реальных механизмов заставить арендодателей платить налоги: свидетельства соседей, да и самих арендаторов, не являются для налоговой инспекции доказательством. Документально подтвердить факт передачи денег, как правило, нереально – большинство арендодателей берут плату наличными и не пишут никаких расписок.
Как контролировать состояние квартиры?
Идеальный вариант – подружиться с соседями, консьержкой и попросить их сообщать в случае возникновения проблем. Например, если в квартире регулярно собираются толпы людей и гуляют до поздней ночи, курят или арендаторы решили завести животное без предупреждения, опытные арендодатели советуют раз в месяц посещать квартиру и осматривать, в каком состоянии находится мебель и техника.
Застраховать имущество в квартире невозможно, но вот купить полис на случай затопления или пожара – стоит. Его цена не превышает 1 тыс. грн в год, и он понадобится в том случае, если арендаторы нанесут ущерб и сбегут. Также лучше контролировать показания счетчиков и забирать квитанции об уплате за коммунальные услуги. Иначе гасить долги придется самостоятельно.