Земля - ??не надбання, а мільярдне майно

Коли землю позбавляють права бути фінансовим активом, губляться дуже великі гроші

У прес-центрі "Обозревателя" відбулася прес-конференція на тему: "Земельні відносини в Україні: войовниче невігластво". Своїми думками про ринок землі в Україні, його проблеми і перспективи поділилися: Державний уповноважений Антимонопольного комітету України (2001-2005), заступник голови Фонду державного майна України (2005-2010) Олександр Потімков та Заслужений оцінювач, експерт Міжнародного банку розвитку, доцент Київського Національного університету будівництва і архітектури Ірина Іванова .

Пропонуємо вашій увазі вибрані фрагменти прес-конференції.

"Обозреватель": Чи відповідає справжньому стану речей в Україні теза про те, що "земля - ??національне надбання"?

Олександр Потімков : На жаль, до сьогоднішнього дня у нас існують спекуляції навколо поняття "земля - це національне надбання", яке вимагає до себе особливого підходу. Ці політичні спекуляції стримують реальне економічний розвиток і стримують запровадження такого активу, як земля, в господарський оборот. При цьому економіка країни втрачає дуже серйозні кошти.

Ірина Іванова : Я повинна сказати, що спекуляції існують і, найголовніше, відбувається склеювання двох понять. Зрозуміло, що земля як природний ресурс - національне надбання народу, але земля як майно дійсно може перебувати у власності держави, територіальної громади або приватної особи. Я думаю, що ці поняття змішуються навмисне з тим, щоб не допустити землю в ринковий оборот. Дійсно, губляться дуже великі гроші, тому що за землею заперечується право бути економічним, фінансовим активом.

"Обозреватель": Таким чином, можна стверджувати, що в Україні відсутній ринок землі?

Олександр Потімков : Так сказати не можна, тому що ринок все одно є. Можна робити вигляд, що його не існує, обмежувати його штучно, але паросток через асфальт все одно пробивається, і від того, визнаємо ми ринок землі чи ні, все одно аберації з продажу земельних ділянок, у тому числі тіньовим способом, відбуваються. Землі виводяться з державної власності, на жаль, непрозоро, і це призводить до великих втрат.

Зрозуміло, що громадянин може не розбиратися в тонкощах земельних відносин. Він невіглас, оскільки в цьому немає необхідності. З іншого боку, є люди, які помиляються і при цьому займають войовничу позицію, намагаються переконати всіх у тому, що вони праві і переносять це в законодавчі та інші нормативні документи, тим самим включаючи ефект мультиплікації свого невігластва.

"Обозреватель": Які основні проблеми, що існують у сфері земельних відносин?

Олександр Потімков : Головна проблема - небажання називати речі своїми іменами і відхід від поняття "ринок землі". Насамперед, це робиться з ідеологічних міркувань - є люди, які просто не можуть вимовляти це словосполучення. Є стимули, які штучно стримують процес, тому що, поки не буде введено поняття ринку землі, на цьому можна тіньовим чином заробляти. Це одна проблема.

Друга проблема - на жаль, у земельній практиці існує абсурдне штучне розділення землі і не землі. На це закриваються очі, тому що так простіше.

Ірина Іванова : Чи не простіше - так склалося.

Олександр Потімков : Так склалося і при цьому це простіше. А для того щоб перейти на правильну систему, потрібно докласти зусиль - і інтелектуальні, і законодавчі, і адміністративні. З цим у нас проблеми.

Яскравий приклад з моєї практиці - коли з'явилася задача продавати об'єкти приватизації разом із земельними ділянками. Але якщо називати речі своїми іменами, продаж завжди здійснювалася разом із земельною ділянкою, тому що його неможливо відірвати. Об'єкт - єдиний і неподільний. Просто штучно говорилося, що продається об'єкт, а земельна ділянка залишається у державній власності. Це створювало можливості для величезних фінансових маніпуляцій.

Під час будівельного буму саме в цьому і полягав джерело надприбутки, яку отримували забудовники. Вони брали в тимчасове користування земельні ділянки, будували на них дорогі квадратні метри житла і офісів, кінцевому користувачеві продавали за повною вартістю, а власник житлових квадратних метрів за законом має право на безоплатне оформлення належних йому земельних ділянок. Де осіла різниця? У кишенях забудовника. Держава або комуна, передаючи ці ділянки під забудову, звичайно, не отримали нічого. У кращому випадку могли отримати окремі посадові особи.

Ірина Іванова : У нас історично так склалося, в силу соціалістичного розвитку суспільства, що у нас поняття нерухомість було ліквідовано. Зараз, коли це поняття відновлено і в Цивільному кодексі, і в Земельному, решта законодавчих актів не приведені у відповідність. Ми говоримо: ринок земель. Але що це таке? Ми ж не продаємо грунт, правда? Ми продаємо майно. Значить, це ринок нерухомого майна, тому що суть нерухомого майна - це земельна ділянка. Землі як такі нікому не потрібні, потрібен чітко визначений земельну ділянку з правами.

Купуючи будь-який об'єкт, розташований на земельній ділянці, ми автоматично купуємо і землю, бо оцінити ринкову вартість без вигод місця розташування неможливо. І ось виходить, що ФДМ, Держкомзем, оцінювачі, нотаріуси - всі працюють в поданні, що є земля як якась державна природна цінність і є Цивільний кодекс, який говорить, що земельна ділянка - це частина нерухомого майна, його основа. Я не можу зрозуміти, що це трактування земельного майна, прийняте в усьому світі, заперечується іншими нашими законодавчими актами? На побутовому рівні людині все одно, ніхто не поділяє, окрім як на законодавчому рівні саме тими чиновниками, які покликані дотримуватися законодавства як ніхто.

Олександр Потімков : Розгадка полягає в тому, що поділ активу на складові дає можливість регулювати процеси в кожної складової, тим самим плодити кількість осіб, які отримують в руки важелі. Одним із проявів цього є наявність двох Законів про оцінку.

Є ще один міф, який заважає розвитку ринку земельних відносин - міф про те, що комуна є власником земельних ділянок. Практично ніде, бо в законодавстві написано: до проведення робіт з розмежування земель землі є державною власністю. І тільки функція управління і розпорядження цими землями тимчасово закріплюється за органами місцевої влади. Тобто на практиці місцеві органи влади виступають тільки менеджерами, яких найняв власник в особі держави. Але це створює ілюзію власника, тому що менеджери приймають весь комплекс рішень по землі плюс більшу частину від продажів земельних ділянок зараховували в свої бюджети. Зрозуміло, що в цих умовах роботи з розмежування не проводилися ніде, бо їх проводити невигідно.

У місті Києві є величезна кількість об'єктів, пов'язана з якими земля є державною власністю, але київській владі це практично неможливо пояснити.

Ірина Іванова : Абсолютно правильно, але не все так однозначно. Що таке землі населеного пункту? Це все-таки особлива сфера регулювання земельних відносин, і регулюється вона, як правило, містобудівною документацією. А вона приймається на територію населеного пункту, незалежно від форми власності. Але той, хто має цю землю у власності, повинен підкорятися загальним правилам. Інше питання - як проводити це розмежування. У деяких містах землі міряються вже по третьому разу.

Чому не можна розділити майно просто списками? Комунальні об'єкти, державні та ті, що залишилися в особистій власності.

"Обозреватель": Як ці проблеми можна вирішити на рівні законодавця?

Олександр Потімков : На першому етапі бажано, щоб всі особи, які мають до цього відношення, мали єдину правильну позицію: єдиний підхід до об'єкта, єдиний підхід до оцінки, ніякої дискримінації. І чітко розібратися з повноваженнями державних органів з продажу єдиних об'єктів.

Ірина Іванова : Треба привести відомчі документи у відповідність із Цивільним і Земельним кодексом. Всі документи, які грунтуються на цих кодексах, привести у відповідність. І, найголовніше, дуже чітко розуміти, що таке ринок земель. Можливо, слід написати Закон про обіг сільськогосподарських угідь як особливо цінне ресурсі і там же виписати особливі правила для обігу сільськогосподарських земель, які становлять основу продовольчої безпеки країни. А все інше і так включено в ринковий оборот у складі об'єкта нерухомого майна. Особливої ??закону для цього ринку не потрібно.

Як тільки заходить мова про землю, все відразу уявляють сільськогосподарські поля, але землі в містах коштують набагато дорожче. Земель населених пунктів всього близько 3%, але різниця у вартості - тисячі разів. Тобто основний актив - забудовані земельні ділянки, де земля входить до складу об'єкта нерухомого майна - часткою, частиною, основою.

Олександр Потімков : На рівні державних органів я б запропонував розібратися з питаннями найбільш ефективного використання. На сьогодні вирішення цього питання віддано на відкуп незалежних експертів. Але це досить важливе питання для визначення ринкової вартості, і тут треба було б провести серйозну консалтингову роботу на рівні держави.

Відповіді на запитання читачів - тут

Читайте новини за підсумками прес-конференції:

Українська земля: мільярди доларів не задіяні

Почавши міряти, занапастили земельну реформу

Дивіться тематичні відеосюжети:

Почавши міряти, занапастили земельну реформу

Земля - ??національне надбання або майно?

Купив завод - купи землю під ним

Українські землі: мільярди доларів не задіяні