Відео дня
Експерти Ахметова погарячкували, розхвалюючи нову лондонську квартиру
Британський тижневик The Economist опублікував статтю Unfinished bust, присвячену ситуації на місцевому ринку нерухомості. Оскільки на цьому тижні найголовнішою новиною цього ринку стала звістка про придбання в Лондоні нардепом Ахметовим найдорожчої квартири у світі, то маєте сенс поглянути на цю покупку очима англійських фахівців. Неважко помітити, що їх думка з даного приводу (нагадаємо, що грошей в ці хороми Рінат "вбухав" більше, ніж в річне розвиток "Азовсталі") дещо відрізняється від думки експертів ахметовській СКМ, які гарячково пояснили, що лондонська нерухомість була придбана компанією в як портфельна інвестиція, оскільки вона впродовж останніх чотирьох років демонструвала "стабільне зростання вартості на рівні 5% річних навіть під час світової фінансової кризи, коли нерухомість у світі, у тому числі в Україні, знецінювалася. За прогнозами експертів зростання вартості цього активу буде тривати протягом наступних кількох років. Ми вважаємо інвестицію в лондонський об'єкт дуже успішною, а політику диверсифікації портфеля об'єктів нерухомості - ефективною ". "Приводом для цього матеріалу стала поява інформації про покупку Рінатом Ахметовим квартири в Лондоні (враховуючи, що СКМ стверджує, що придбав квартиру ще в 2007 році, витік могла статися на стадії отримання дозволу на перепланування двох квартир в один пентхаус) ", - пише The Economist. Незавершене банкрутство
Піна фешенебельних районів Лондона приховує крихкість національного ринку. На початку місяця лондонська квартира була продана Рінату Ахметову, українському бізнесменові, за 136,4 мільйона фунтів стерлінгів. Це британський рекорд. Новий будинок містера Ахметова займає три поверхи в One Hyde Park - кварталі шикарних квартир в Найтсбридж, спроектованому відомим британським архітектором Річардом Роджерсом. Очікується, що продажі на стадії девелопменту перевищать один мільярд фунтів стерлінгів. Як кажуть, покупці з Азії та Близького Сходу сповнені бажання захистити (або навіть просто сховати) свої інвестиції на Заході Лондона. Ціни угод тут вражають: таке враження, що самого спустошливого спаду в історії житлової нерухомості розвиненого світу ніколи і не було.
Деякі сподіваються, що пожвавлення на самій верхівці лондонського ринку призведе до відновлення всієї галузі. Ціни на британські будинки виявилися набагато більш стійкими, ніж на американські, що вселяє оптимізм. Ці ціни у своїй самій нижній точці були всього лише на одну п'яту нижче, ніж на самому початку кредитної кризи в серпні 2007 року. З тих важких часів вони навіть трохи зросли і зараз всього лише на 15% нижче пікових, в той час як ціни на будинки в 20 найбільших американських містах і падали швидше, і все ще не можуть вийти з штопора.
Відважний інвестор може побачити в цьому навіть певну можливість. Але за високим лондонським парканом не видно, наче на вітрі колишеться національний ринок. Ціни на житлову нерухомість лише трохи підвелися за останні шість місяців. Потенційні покупці все ще вважають їх занадто високими, тому як банки побоюються, що ціни знову впадуть і тому вимагають непідйомних застав. Кількість схвалених іпотечних позик все ще становить приблизно половину від того, що було раніше, а тому набагато менша кількість будинків змінює своїх власників, ніж на піку ринку.
Немає і дешевого житла. Ціни на нього в середньому на 30% вище, якщо порівнювати з цінами на те ж житло, але взяте в оренду, згідно з методикою, використовуваної The Economist в квартальному огляді світової нерухомості. Виходячи з неї ціни на американському ринку житлової нерухомості набагато ближче до реальності. При цьому ціни на ряді інших ринків (включаючи Китай і Гонконг) починають виглядати перегрітими. І в цьому зв'язку нинішнє зростання цін на дорогу нерухомість Лондона - це частина тренда збільшення попиту на ринках, що розвиваються.
Різні долі британського і американського ринків відображають їх особливості. У Британії було не в приклад менше вимушених продажів, зокрема, завдяки більш плавного зростання безробіття. До того ж іпотека в багатьох американських штатах "без права регресу": коли виплата позики раптом припиняється, то кредитор може вилучити закладену власність, але не має права зазіхати на інше майно або джерела доходу боржника. Таким чином, якщо ціна на будинок падає нижче суми, яка була зайнята по іпотеці, позичальник може уникнути боргів. Багато хто так і робили: термінові розпродажі вилучених будинків сильно вдарили по цінах. У Британії, де позичальник не може настільки легко уникнути переслідування з боку кредитора, будинки в терміновому порядку майже не продавалися.
Інші фінансові примхи також мали значення. Американський бум був викликаний багато в чому субстандартними позичальниками, які відчувають більше труднощів з виплатами по іпотеці, ніж інші. У Британії таких майже не було. Більшість іпотечних кредитів у Британії має різні процентні ставки, які можуть фіксуватися лише на кілька років, і тому різкі зниження ставок у Британії набагато більше полегшило доля багатьох невдалих позичальників, ніж аналогічні заходи в Америці, де більшість іпотек видаються під фіксований відсоток. До кінця минулого року загальні процентні виплати по боргах за домоволодіння в Британії впали до 7% від наявного доходу, тобто досягли найнижчого рівня з 2003 року. Банки проявили поблажливість, і тому зміна власників нерухомості відбувалася рідше, ніж багато хто побоювався.
Але процентні ставки не завжди будуть настільки низькими. Комітет з монетарної політики Банку Англії вже котрий місяць безуспішно намагається їх підняти. Зростання ставок і проблемний ринок праці привідкриють завісу таємниці, оголивши "тривалий недугу", яким хворий ринок житлової нерухомості, - вважає консультант Пол Діггл з Capital Economics. Він пророкує другу хвилю зниження цін: подальше падіння на 20% має повернути ціни до рівня середніх з точки зору довгострокової перспективи. Лондон - найбільший переоцінений регіон Британії, вважає містер Діггл. І він не здатний вічно опиратися гравітації.
Що означає така перспектива для все ще тендітного економічного підйому? Борці за правду стверджують, що подальше падіння цін на будинки швидше за все призведе до перерозподілу власності. Власники будинків постраждають, зате їх накопичення, відкладені на покупку нового будинку, окупляться сторицею. Реальність проста. Багато власників мають украй обтяжливі борги і миттю скоротять витрати на їх обслуговування, як тільки ціни впадуть. З цієї причини ринок домоволодінь охочіше підтримає рішення, спрямовані на збільшення процентної ставки, ніж на її зниження. Якщо ті, хто встановлюють ці ставки, будуть обережними, ціни на житлову нерухомість однаково досягнуть дна, просто відбудеться це повільніше ".