Ринок нерухомості виходить з тіні

За останні два роки рівень прозорості українського ринку комерційної нерухомості показав один з найвищих темпів зростання у світі.

Згідно опублікованому 25 червня звітом міжнародної консалтингової компанії Jones Lang LaSalle (JLL), Україна з рейтингу країни з низьким рівнем прозорості в 2006 році цього року потрапила в категорію напівпрозорої. Jones Lang LaSalle і LaSalle Investment Management оцінювали рівень прозорості на ринках нерухомості в 82 країнах світу, порівнюючи їхні нинішні показники з 2006 роком (тоді був складений останній рейтинг), говориться у звіті компанії. У дослідженні оцінювалися такі фактори, як якість надаваних на ринку послуг, базові ринкові показники, нормативні та регулятивні умови, а також розвиненість трансакційних процесів.

Ізраїльська нерухомість - найперспективніша

Країни були розділені на групи: з високим рівнем прозорості (рівень 1), прозорі (2), напівпрозорі (3), з низьким рівнем прозорості (4) і непрозорі (5). Самим прозорим у світі був визнаний ринок комерційної нерухомості в Канаді (1,17 бала), а також Австралії (1,2) і США (1,2). У категорію непрозорих ринків цього року були віднесені Білорусь (4,53), Судан (4,65), Камбоджа (4,67), Алжир (4,76) і Сирія (4,76). У JLL зазначають, що не прирівнювали "низьку прозорість" до корупції. "Наявність або відсутність корупції - це тільки один з компонентів прозорості ринку нерухомості", - йдеться у звіті.

Рейтинг України підвищився з 4-го рівня в 2006 році до 3-го рівня - країну віднесли до категорії напівпрозорої (46-е місце в рейтингу). Це один з найвищих темпів зростання за останні два роки поряд з такими країнами й містами, як Дубай, Румунія і Росія. У результаті Україна опинилася в одній групі з такими країнами, як Угорщина, Латвія, Естонія, Болгарія та Ізраїль.

У багатьох країнах ринок комерційної нерухомості стає все більш прозорим завдяки позиції державних властей, прагнучих усунути регулятивні та юридичні перепони для руху іноземного капіталу, відзначають в JLL. Керуючий директор LaSalle Investment Management Жак Гордон, чиї слова наводяться в звіті, вважає, що поліпшення прозорості пов'язане із глобалізацією, яка змушує інвесторів виходити на закордонні ризикові ринки в пошуках більш високих доходів.

Активізувалися в останні роки інвестиційні угоди за участю іноземних інвесторів на українському ринку привели до поліпшення якості девелоперських проектів, погоджуються учасники ринку. "Західний інвестор, купуючи готовий об'єкт нерухомості, в першу чергу дивиться на якість орендарів і якість підписаних з ними договорів, - говорить заступник гендиректора FIM Consulting Plus Юлія Ляшенко. - Для інвестора важлива не сама по собі орендна ставка, а розуміння того, що його права застраховані. Тобто не $ 50 строком на один рік, а $ 30 - на 7-10 років ".

Девелопери також стали звертати увагу на концепцію об'єктів комерційної нерухомості, відзначає партнер Dragon Asset Management Володимир Тимочко. "Серед більш старих проектів є невдалі (наприклад, торгцентри 'Метрополіс', 'Альта-центр', 'Аладдін' і 'Променада'), коли власники не отримують прибуток у повному обсязі, незважаючи на сприятливі умови на ринку, - говорить він. - А зараз йде орієнтація на більш довгостроковий дохід. І з усіх великих проектів мені невідомий випадок, коли б концепцію розробляли українські архітектори. Залучаються іноземні архітектори або принаймні міжнародні консультанти ".

Топ-5 офіс-центрів Києва: робити бізнес по-дорослому

На думку експертів, рівень прозорості в сфері відносин з держорганами, навпаки, знизився. "Виходячи з мого особистого досвіду і досвіду нашої компанії, не можна сказати, що за останні кілька років відбулися якісь позитивні зміни в сфері земельних відносин та оподаткування. Швидше ситуація погіршилася за рахунок зростання корумпованості чиновників, особливо в Києві", - говорить пан Тимочко .

Попит на квартири неухильно падає

Як уже повідомляв "Обозреавтель", сьогодні зниження ділової активності внаслідок стримуючої монетарної політики Національного банку та бюджетної уряду вже призвели до скорочення попиту на ринку нерухомості. "У травні ситуація склалася неоднозначна: у доларовому еквіваленті первинний ринок демонстрував зростання. А в гривневому - показав незначний ціновий спад ", - стверджують аналітики компанії" Київ Житло-Інвест ". За їх даними, в першому випадку середня вартість житла економ-, і бізнес-класу збільшилася на 2,8%, а вартість квартир преміум-категорії зросла в середньому на 0,6%. При цьому в національній валюті середня ціна на житло економ-класу знизилася на 0,8%, вартість житла бізнес-класу знизилася на 1,3%, а ціна на житло преміум-категорії зменшилася на 3,2%.

Ціни на квартири можуть впасти

Подібну тенденцію відзначають і аналітики групи компаній "Планета Оболонь": "У гривнях ціни пропозиції в більшості сегментів ринку знизилися. Інша справа, що на ринку нерухомості офіційний курс долара використовується далеко не завжди - сторони нерідко спеціально домовляються про курси конвертації при проведенні торгів ". Свій курс, за словами експертів, встановлювали в травні і продавці житла, що будується. При цьому на ринку оренди житла тенденція протилежна. "Як не парадоксально, тільки за сім минулих днів, після невеликого затишшя, знімні квартири в доларовому еквіваленті подешевшали на 1,39%", - відзначають аналітики компанії SV Development.

Хоча це зниження не надто велике і перебуває в межах статистичної похибки, але все ж можна констатувати, що ринок продовжує стагнувати. Про що свідчить і все зменшуване кількість угод. На вторинному ринку, за даними ДК "Планета Оболонь", у порівнянні з квітнем, кількість угод у їхній компанії знизилася на 24%. При цьому на 25% зменшилася і кількість заявок на покупку квартир. На ринку столичної оренди тільки за минулий тиждень кількість реальних угод зменшилася на 13% (при зростанні на 9% пропозицій здати квартиру).

Червневе підвищення пропонованих цін "вторинки" на 1% (у травні було 1,5%) - це лише жадібність продавців, продиктована помилкою, що житло в Києві має постійно дорожчати. Але опитані експерти стверджують, що в липні на вторинному ринку варто чекати "демократизації" деяких категорій квартир, а на решту цін "замерзнуть". Провідний фахівець консалтингової компанії RED Руслан Кизлайтіс вважає, що вартість "беушного" житла повинна знизитися в середньому на 1,5-2% через мізерний попит і велику пропозиції: ринок затоварений. Однак встоять ціни на найдешевші "одинички" - такий товар розхапують ті, кому просто жити ніде. При цьому спекулянти, які раніше купили квартири з метою вигідного перепродажу, вже зрозуміли, що серйозного заробітку не отримають. Вони почали нервувати і скидати ціни, щоб продати швидше і хоч би не втратити гроші через високу інфляцію.

Читайте по темі:

Містобудування підпорядкують СОТ

Ціни на квартири можуть впасти

Бюджет паралізував вітчизняну економіку

Шаленим заробіткам забудовників гряде кінець

Ріелтори й автодилери відстали від курсу

Підготував Артур Гойсан