Чому в Києві нестримно зростають ціни на житло. Ми вже обігнали за цим показником ряд набагато багатших країн Європи

На початку 2005 року Асоціація ріелторів України робила прогноз, що подорожчання житла в Києві до кінця року складе 25-30%. Але план вдалося виконати не менш ніж за півроку. За даними порталу "Нерухомість" (www.realt.kiev.ua), квадратний метр житла на первинному риме за 7 місяців 2005 року подорожчав майже на 29,8%, на вторинному - більш ніж на 40%. Середня ціна пропозиції за квартири на вторинному ринку з 22 грудня 2004-го по 27 благаючи 2005 року збільшилась на 47-50%. І ось днями президент Асоціації ріелторів Олександр Бондаренко озвучив черговий прогноз: до кінця року вартість нерухомості підвищиться ще на 25-30%.

Божевільне літо-2005

На думку голови комітету з питань законодавства Асоціації ріелторів України, радника президента АРУ ??Віктора Нести, нинішнє літо-перше в історії українського ринку нерухомості, коли ціни на житло ростуть зі швидкістю 5-10% на місяць.

Ще кілька років тому літо на ринку нерухомості вважалося "мертвим сезоном": вибору немає, покупців - теж, ціни досить помітно падали. В останні 2 роки темпи продажів в червні - серпні раптом перестали падати, а ціни практично трималися на "весняному" рівні. У цьому ж році вони, можна сказати, просто сказилися. Щомісячний приріст - 10%! Причому темпи подорожчання на вторинному ринку мало не вдвічі вище, ніж на первинному. Так що вартість квадратного метра в старих будинках по багатьох позиціях не тільки наздогнала, але й перегнала новобудови (див. таблицю).

Віктор Несін називає таке зростання цін невиправданим, ажіотажним. Причому ажіотаж, на його думку, підігрівається самими ріелторами:

- Те, що населення нарешті почало прислухатися до думки ріелторів на 12-му році існування цієї професії, радує. Але деякі з них своїми протезами тільки нагнітають ажіотаж. Вже помічено: як тільки хтось з ріелторів скаже, що квартири будуть дорожчати, продавці нерухомості тут же дзвонять своєму брокеру і вимагає підняти ціну на квартиру.

Але нагнітання пристрастей, на думку фахівців, далеко не головна причина подорожчання житла. Крім неї існує і, так би мовити, об'єктивні.

Причина № 1: Страх перед законодавчими нововведеннями

Нинішня ситуація нагадує минулорічну. Власники нерухомості знову бояться введення 11-ї статті закону про податок на доходи фізосіб, і тому поспішають вирішити свої житлові або бізнес-проблеми до вступу її в силу. Нагадаємо: ця стаття передбачає введення податку на операції з нерухомістю в розмірі 13%, що істотно збільшить витрати продавця. Швидше за все, вони будуть намагатися закласти ці свої витрати в ціну продажу, і квартири різко подорожчає. Але чи будуть їх купувати за такі гроші? Адже одночасно будуть продаватися такі ж квартири, господарі яких має податкові пільги (володіє цією нерухомістю багато років), і продаватися вони будуть явно декель. Скандальну статтю спробували ввести в дію з 2004 гора, але потім відклали на рік як "соціально несправедливу". Однак за минулі 7 місяців у нардепів не знайшлося часу зайнятися нею впритул, і тому є ризик, що вона таки набуде чинності через 5 місяців. Хоча в парламенті зареєстровано одразу кілька законопроектів, що передбачають взагалі вилучити її з закону. Але знайдуть вони сіпу? Поки ситуація незрозуміла, це створює грунт для ажіотажу на ринку нерухомості.

Причина № 2: Столицю підкорюють регіони. А банки їм допомагають.

Не припиняється потік грошових людей з областей. За даними В. Несіна, більше 30% клієнтів агентств нерухомості - це люди іногородні. Незважаючи на зміну влади, в Київ як і раніше їдуть вихідці з Донецької та Луганської областей. А після помаранчевої революції до їхньої компанії додалися і вихідці із Західної України.

Причому попит на нерухомість підвищують не тільки багаті піди, у яких досить готівки, щоб купити вподобану квартиру відразу. Доглядають житло і ті, у кого є в запасі всього кілька тисяч доларів. Відсутню суму вони просять у банків, і банки їм, зрозуміло, не відмовляють. Мат того, постійно "лібералізують" свої програми іпотечного кредитування, знижуючи процентну стану й розмір початкового внеску. А в нинішньому році банки, схоже, влаштували змагання: хто видасть більше іпотечних кредитів? Як заявив в інтерв'ю агентству "Інтерфакс-Україна" голова правління "Укрсоцбанку" Борис Тимонькін, за підсумками 2005 року обсяг кредитів, виданих українськими банками фізособам під купівлю житла, зросте як мінімум на 55%.

А страх споживача перед словом "кредит" з кожним роком, навпаки, тане. Чому сприяє і постійне зростання цін на житло. При нинішніх темпах цього зростання, навіть виплачуючи банківські відсотки, господар квартири все одно залишається у виграші, і, задумавши продати житло після виплати кредиту, не тільки не залишиться "в мінусі", але навіть отримає "навар".

Причина № 3: Нерухомість дає на рік до 100% прибутку

Крім вихідців з регіонів, які приїжджають до Києва насамперед робити кар'єру, а тому потребують постійного житло, попит на столичну нерухомість підвищують і ті, хто вирішив "робити бізнес" на нерухомості. Їх розрахунок простий: інвестуючи гроші в будівництво будинку на першому етапі, коли ще тільки починається риття котловану, можна "купити" квартиру вдвічі дешевше, ніж вона коштуватиме при здачі будинку в експлуатацію. "Гроші" заморожуються "всього на рік, зате прибуток становить не менше 50% від вкладених коштів", - каже Віктор Несін. Ну в якій ще сфері життя без спеціальної підготовки і вже точно без жодних зусиль можна заробити за рік кілька десятків тисяч доларів? У банку відсотки раз на 5 нижче.

Ось тому охочих інвестувати будівництво вже, мабуть, більше, ніж об'єктів будівництва. Фахівці придумали вже навіть назву цьому явищу: "дефіцит первинного житла". І порожніх квартир в нових будинках багато не тому, що у них немає господарів. Вони є. Просто ці господарі все ще шукають покупця або чекають вдалий момент для продажу (пік цін).

Будують мало. Але чому?

Колишній мер Києва, к.е.н. Іван Салій теж вважає, що в Києві спостерігається дефіцит житла. Але невже не можна більше будувати, якщо попит випереджає пропозицію? Тоді б і ціни стабілізувалися, і гасло радянських часів "Кожній київській сім'ї - по квартирі", дивись, і втілився б у життя.

Виявляється, можна. Не так давно керівник однієї з будівельно-інвестиційних компаній проговорився "Газеті ...", що плани з будівництва нових квадратних метрів строго прораховуються великими забудовниками. Щоб підтримувати високий попит на житло. Тобто щоб житло ... не дешевшало. Може, сил не вистачає? Нещодавно ось заговорили про дефіцит сезонних робітників, в т. ч. будівельників. Але варто виїхати за межі міста, як стає зрозуміло, куди поділися будівельники. Вони розбрелися ... по дачних ділянках. Звичайно, в регіонах є ще тисячі і тисячі безробітних будівельників. Але якщо забудовникам невигідно нарощувати обсяги (щоб прибуток не впала), вони так і залишаться безробітними.

- Торік в Україні було побудовано 7,6 млн кв. м житла. Це хороший показник, якщо порівнювати з кінцем 90-х, - каже Іван Салій. - Але в часи Союзу будували 20-22 млн кв. м житла на рік. Так що будується як і раніше мало. Київ у радянський період будував 1,5 млн кв. м житла в рік, потім цей показник впав до 400 тис. Тепер торік було 1 млн 50 тис кв. м, в цьому буде 1,1 млн. А потрібно було б будувати по 2-2,5 млн кв. м. Але забудовники й міська влада не ставлять перед собою таке завдання. Я вивчав це питання в Санкт-Петербурзі. Там будується 1,7 млн ??кв. м житла, і ця кількість повністю задовольняє запити, тому ціни вже другий рік як застигли.

Тому й ростуть ціни на київську нерухомість, що диктуються вони виключно законами ринку і волею тих, хто не бажає цей ринок насичувати. При повній байдужості міської влади. Хоча собівартість будівництва 1 кв. м житла як і раніше становить $ 400-500.

Причому, що цікаво, при всьому зростанні кількості квадратних метрів квартирні черги в місті не зменшуються. Наприклад, за даними Івана Миколайовича, з 1,05 млн кв. м, побудованих в минулому році, тільки близько 70 тис. було побудовано за бюджетні гроші і надано черговикам. Це близько тисячі квартир. А в черзі на житло стоять близько 150 тис. київських сімей. Багато хто з них могли б, напевно, купити житло якщо не за свої кошти, то за допомогою банківського кредиту. За умови, що воно продавалося б за ціною, хоча б близькою до собівартості. Але ...

- Я взагалі не чув в останні роки, щоб міська влада подбала про зменшення цін, - каже Іван Салій. - Так, однозначної відповіді, як зменшити вартість квадратного метра, немає. Але потрібно визнати, що київська влада ще ніколи не замислювалася над цим. Тому що потреби немає. Народ же з грошима стоїть у черзі! Київське керівництво міста каже, що зробило велику справу для міста: тепер земельні ділянки продаватимуть на аукціоні. Так, місту добре, бюджет наповнюватиметься. Але витрати забудовників від цього виростуть. І ляжуть вони тільки на плечі киян, що інвестують в нове будівництво. Адже бізнесмени не захочуть, щоб їх прибуток зменшився! Є і ще одна складова подорожчання. Забудовникам доведеться набувати земельні ділянки на вторинному ринку, тому що Київрада в спішному порядку, без достатніх пророблень, роздав майданчики років на 7-8 вперед, і тепер вони теж продаються.

Віктор Несін підтверджує, що соціальних програм у Києві, крім молодіжного кредитування, немає.

- Зрозуміло, що забудовники-бізнесмени прагнуть продати побільше квадратних метрів, щоб заробити гроші, і їм вкрай невигідно будувати квартири маленького метражу, - говорить він. - Але державні будівельні компанії могли б підтримати середній клас, передбачаючи малометражні квартири. На сьогоднішній день двокімнатні квартири мають площу від 70 до 90 кв. м, трикімнатні - від 90 і практично до безкінечності. А у середнього шару користувалися б попитом "двушки" по 60 кв. м, з 10-метрової кухнею. Але я не знаю на сьогоднішній день інвестора, який будує для "середняків".

Днями президент ХК "Київміськбуд" Володимир Поляченко заявив, що компанія збільшить будівництво одно-і двокімнатних квартир, а крім того, "буде переглядати розмір квартир". Розмови про будинки, що складаються суцільно з 1 - та 2-кімнатних "апартаментів", виникали і рік, і два тому. Але добре, якщо за цей час було побудовано хоча б 3 таких будинки. Ці запевнення те саме заявам про те, що квартири в новобудовах не дорожчатимуть. Регулярно на початку року такі заяви звучать, а подорожчання тим часом тихо собі йде. Так що ставитися до них пора як до піару або "прихованій рекламі" компанії, не інакше.

ДУМКА ФАХІВЦЯ

Віктор НЕСІН: Старе житло буде дешевшати

- Зараз, на мій погляд, спостерігається пік цін на нерухомість для цього року. Так що це найбільш вигідний момент, щоб продавати житло. А тим, хто хоче купувати, краще дочекатися осені. Я думаю, у вересні ціни стабілізуються. Адже вони не можуть підвищуватися до нескінченності. Зараз і так вже однокімнатна квартира в старій панельної 9-поверхівці на Оболоні, не кращої метражу і якості, продається за $ 47 тис. Ця ціна нічим не виправдана. І взагалі, ціни на квартири в Києві давно вже перевищують ціни в Німеччині та інших європейських країнах. І це при набагато більш низькій якості самих квартир.

Іван Салій: Новобудови будуть тільки дорожчати

- Зараз забудовники намагаються вигнати будинок вище. Але при цьому вони дбають тільки про власний прибуток. А чи комфортно буде в таких будинках людям, їх не стосується. А адже скоро у нас не буде потреби в такому житлі. Вже сьогодні ті, кому дозволяють кошти, намагаються обзавестися заміським будинком. Правда, і тут деколи переборщують - будують справжні палаци, щоб показати свої можливості. За кордоном це вважається аморальним. Але факт залишається фактом: городяни поступово починають замислюватися над екологічною безпекою та із загазованого центру переселяються за місто. Тому потрібно будувати комфортне житло там, з усіма комунікаціями, із зручним транспортним сполученням. Зрозуміло, що без розширення меж міста, створення "столичного регіону", або "великого міста", цю проблему не вирішити.

Олександра РОМАНЮК, "Газета по-киевски"