Підступність доступного житла

8 листопада 2007 Президент підписав указ щодо доступного житла. А на минулому тижні Міністерство регіонального розвитку та будівництва оприлюднило для обговорення свій проект концепції Загальнодержавної програми забезпечення житлом громадян на 2009-2012 роки.

Відео дня

Віктор Ющенко вважає, що держава повинна подбати про одноразову безкоштовну грошову допомогу на перший внесок при купівлі житла в розмірі 30%. Про це він сказав недавно журналістам у Полтаві.

Глава держави запропонував виділяти зазначені кошти з державного та місцевих бюджетів. "Від загальної торби 810 млрд. (очікуваний ВВП на 2008 рік) на житло можна передбачити 4 млрд. гривень (0,5% від ВВП)", - повідомив Ющенко. На його думку, середня вартість житла зараз становить 3 тис. гривень за квадратний метр, середній розмір квартири - 50 кв. м., відповідно її вартість - 180 тис. грн. При цьому Президент зазначив, що на сьогоднішній день 1,3 млн. сімей стоять у черзі на отримання житла, а щорічно його одержують тільки 20 тис. сімей.

фото прес-служба Президента

Задум Ющенко, принаймні, зрозумілий - держава допомагає громадянам на початковому етапі. Інша справа, що для всіх бажаючих коштів на перший внесок у держбюджеті, природно, не вистачить. І почнуться зловживання: гроші напевно отримають багато з тих, хто міг би без державної допомоги вирішити для себе житлову проблему. Крім того, через низькі доходи для багатьох українців існує величезний ризик не виплутатися з боргової кабали, навіть якщо уряд сплатить 30% вартості квартири - адже потрібно буде віддавати і 70% її вартості, і оплачувати ринкові ставки іпотечних кредитів.

Зовсім інше бачення вирішення житлової проблеми в Україні виявилося у експертів з Міністерства регіонального розвитку та будівництва, що опублікували в урядовій газеті "Урядовий кур'єр" проект концепції Загальнодержавної програми забезпечення житлом громадян на 2009-2012 роки (далі - Концепція).

У даному документі перераховані вже діючі в країні програми забезпечення житлом окремих категорій громадян. Це: Державна програма забезпечення молоді житлом на 2002-2012 роки; державне пільгове довгострокове кредитування індивідуальних сільських забудовників (програма "Власний дім"); Комплексна програма забезпечення житлом військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службовців митних органів та членів їх сімей; військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи; суддів; інвалідів по слуху та зору; розселення та облаштування депортованих кримських татар та осіб інших національностей, що повернулися на проживання в Україну; вчених Національної академії наук України. Також введено в дію порядок надання безвідсоткового кредиту для житлового будівництва або придбання квартир (індивідуальних житлових будинків) державним службовцям, які відповідно до законодавства зажадають поліпшення житлових умов.

Проте, як наголошується в проекті Концепції, існуючі програми на сьогодні не повністю вирішують поставлені в них проблеми. Крім того, охоплені не всі категорії громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Також вказується, що зменшення обсягів державного фінансування житлового будівництва та інвестицій на ці цілі з боку підприємств і організацій призвело до істотного скорочення обсягів будівництва. Так, в 2006 році в Україні введено в експлуатацію 8,6 млн. кв. м. житла проти 21,3 млн. кв. м. в 1987 році (у 2,5 рази менше).

В якості однієї з цілей Концепції її укладачі назвали доведення показника забезпеченості населення житлом у 2012 році до рівня 27 кв. м. на 1 людину, в той час як в 2007 році даний норматив - 22,2 кв. м.

В урядовому проекті Концепції вводиться категорія "громадян із середнім рівнем доходу". До них відносяться особи, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов, але не мають права на отримання соціального житла або втратили право перебувати на соціальному квартирному обліку, та не мають можливості оплатити вартість будівництва (придбання) житла за власні кошти або скористатися комерційними кредитами.

Нової принципової ідеєю Концепції є введення системи житлових будівельних накопичень, згідно з якою громадянин накопичує протягом певного періоду на спеціальних банківських житлових депозитних рахунках кошти для першого внеску на будівництво житла. Кредитор, у свою чергу, буде надавати позичальникові іпотечний кредит за "доступною відсотковою ставкою".

Крім того, з метою стимулювання впровадження цієї системи накопичень держава надає позичальникам премії у розмірі 20% накопиченого першого внеску і щороку індексує суми вкладів позичальників на величину інфляції за минулий рік.

Такий механізм, вважають автори Концепції, забезпечує взаємні поступки позичальників і кредиторів один перед іншим у вигляді більш низьких, ніж ринкові, ставок за кредитами і депозитами. Тобто, громадяни розміщують свої кошти на спеціальний депозитний рахунок під маленький відсоток, а потім - коли зберуть на перший внесок - банки дадуть їм кредит також під невисокий відсоток.

Як орієнтири Концепції доступною визнається квартира загальною площею в 52,75 кв. м. - на сім'ю з трьох осіб (хоча тут щось не сходиться: 27 ? 3 = 81). Час накопичення сім'єю грошей на перший внесок - 5 років, а опосередкована вартість будівництва 1 кв. м. житла за станом на 1 липня 2007 року - згідно з оцінкою Міністерства регіонального розвитку та будівництва - 3292 грн. (На 2008 рік це ж міністерство встановило вартість житла в 3895 грн., Значить, "доступна квартира" потягне на 205 тис. грн.).

Ну що ж! Цілком очевидно, що запропонована урядом нова житлова програма не витримує жодної критики. Ясно, що під категорію громадян із середніми доходами не підпадають мільйони українців.

Наприклад, середня зарплата в сфері освіти склала у вересні за даними Держкомстату 1199 грн., А в охороні здоров'я - 946 грн. Якщо уявити молоду сімейну пару - він лікар, вона вчителька, і у них одна дитина (тим більше - двоє-троє дітей), із загальним сімейним бюджетом в районі 2 тис. грн., То зрозуміло, що вони не зможуть зібрати ні за 5 , ні за 10 років грошей на перший внесок - приблизно, 50 тис. грн. Адже навіть офіційний прожитковий мінімум вже істотно перевалив за півтисячі гривень. Тим більше, ця сім'я не подужає потім обслуговування кредиту і повернення позикових коштів.

Невисокою була середня зарплата у вересні також у сфері торгівлі та ремонтних послуг - 1191 грн., В лісовому господарстві - 1169 грн., В діяльності готелів і ресторанів - 1033 грн. Дуже низькими були зарплати у сільському господарстві - 802 грн, у рибальстві і рибництві - 766 грн. Крім того, не можна забувати, що в країні дуже багато неповних сімей, сімей з непрацездатними інвалідами, з безробітними і т.п.

Таким чином, значна частина українських громадян - причому, найбільш матеріально нужденних - не можуть розраховувати на доступне житло. А хіба не таким людям держава повинна допомагати в першу чергу?

Проте всі дуже непросто і з тими українцями, які заробляють не нижче середнього по країні (у вересні середня зарплата в Україні - 1426 грн.). Припустимо, сім'я має сукупний дохід у 3 тис. грн. на чотирьох (двоє дорослих і двоє дітей). Цим людям потрібно більше 2 тис. грн. на місяць на саму скромну життя - але, припустимо, вони вирішили поднатужиться і відкладати щомісяця по 800-1000 грн. на майбутню квартиру. З урахуванням допомоги від держави, за 5 років необхідна сума для першого внеску набереться.

Потім ця сім'я стане оформляти в банку іпотечний кредит. Банкіри пояснять, що оскільки їм нараховувався протягом 5 років депозит за низькою ставкою (скажімо, 2-3% річних), то тепер їм покладена знижка за кредитною ставкою - але всього на 1-2% в порівнянні з ринковою. Кредитна ставка буде, скажімо, 10% річних, а не 12% - як для інших громадян. І сім'ї доведеться платити тільки з обслуговування кредиту - вже близько 1300 грн. на місяць, але ще ж потрібно буде віддавати і сам борг (близько 150 тис. грн.).

Звичайно, не всі зможуть прорахувати, в яку вони насправді потрапляють пастку в майбутньому. Але справа в тому, що багато хто і не захочуть ризикувати, маючи справу з державою і банками. Українці прекрасно знають, що держава, на жаль, не є надійним партнером. Наприклад, зобов'язується уряд щорічно компенсувати інфляцію, але зростання споживчих цін раптом виявляється дуже високим - як цього року (при плані в 7,5% інфляція по року буде десь в 2 рази вище). І уряд оголошує про відсутність коштів на ці цілі.

Або не зможе виплатити обіцяну 20%-у знижку через 5 років. Адже українці не забули, наприклад, що ще в 1996 році був прийнятий закон про компенсації знецінених в Ощадбанку СРСР вкладів, а віз і нині там. Тому, як то кажуть - "гроші вперед"!

Також дуже сумнівно виглядає ситуація з цінами на житло. За даною програмою ціна за 1 кв. м. виходить не більш ніж $ 800, а адже ринкова-то - $ 1,5-2,5 тис. Звичайно ж, відразу знайдуться спритники, які стануть оформляти на підставних осіб кредити з подальшим достроковим погашенням, а продавати квартири будуть вже набагато дорожче.

Є ще багато інших мінусів в представленій на суд громадськості Концепції. Вражає ж те, що практично не згадується головна причина недоступності сьогодні житла для переважної більшості населення. Яка полягає в неймовірною його дорожнечі.

Хіба розумно було б уряду, та й Президенту - не винаходити велосипед, а запропонувати прийняття зрозумілих і дієвих заходів. Чиновникам, треба думати, відомо, що десятикратне зростання цін на житло за останні 7 років обумовлений аж ніяк не економічними чинниками. У ринок нерухомості кинулися інвестори (спекулянти), які використовують житло як об'єкт вкрай вдалого вкладення капіталу. Наприклад, ціни на житло виросли в Україні в 2006 році на 60%, а на гривневому депозиті можна було заробити не більше 15-16% (у твердій валюті ще менше).

Закону ж про оподаткування нерухомості в Україні немає досі. Хоча такий податок міг би відлякати спекулянтів, особливо, якщо б у ньому була передбачена прогресивна шкала на другу, третю квартиру (будинок) у однієї сім'ї. Попит на житло відразу б знизився, і ціни кинулися б вниз.

Також потрібно рішуче подолати бюрократію і корупцію в будівельній галузі та у сфері відведення земельних ділянок. З тим щоб знизити корупційну складову в ціні житла і щоб на будівельний ринок прийшли нові гравці, включаючи іноземні компанії. Що, безумовно, посприяє зниженню цін на нерухомість.

З іншого боку, потрібно продовжити політику високого зростання доходів населення, а не скорочувати його темпи, як це відбувається при нинішньому уряді. Для довідки: індекс реальної зарплати в січні-вересні 2007 року дорівнює 112,2%, а за той же період 2006 року - 121,2%.

В якості одного з аргументів на користь запропонованої Концепції укладачі цього документа заявляють, що, мовляв, щось подібне діє в Німеччині та деяких інших державах. Ну, вже немає! У Німеччині, як і в інших країнах Заходу ставки по іпотеці коливаються в діапазоні 4-6% річних (у Україні - 11-15%), ціна ж квадратного метра житла приблизно дорівнює середньомісячній зарплаті (в Україні більш ніж в 5 разів вище). Про досягнення таких би параметрів піклувалася український уряд, а не пропонувало незрозумілі схеми!