Відео дня
Будинок мрії... на кладовищі. НЕРУХОМІ проаналізували ЖК Edeldorf на Печерську
Новий житловий комплекс Edeldorf, який будується на Печерську, міг би стати ідеальним місцем для життя. Якби не одне "але": через неповний комплект документів, суди з Мінкультом, порушення цільового призначення земельної ділянки, загрозливу близькість кладовища і розслідування ДБР цей будинок мрії може так і залишитися черговою недобудовою на карті столиці. Що не так з Edeldorf, наскільки критичними є існуючі у забудовника проблеми та недоліки, а також чим ризикують інвестори, які вирішили вкластися у це будівництво, з’ясовували експерти команди НЕРУХОМІ.
Коротко – про сам житловий комплекс. Замовником будівництва є ТОВ "Фін-інвест менеджмент", девелопер "Edelburg Development". Будівельні роботи розпочалися з грудня 2017 року і спершу йшли досить активно. В останні ж кілька місяців активність на будмайданчику, як свідчать спостереження команди НЕРУХОМІ та картинка з онлайн-камери, встановленої на будівництві, суттєво сповільнились. За такої інтенсивністі робіт анонсовані строки завершення будівництва у 3 кварталі 2021 року вже виглядають нереалістичними.
Відео надане експертами НЕРУХОМІ
Що обіцяє забудовник?
Згідно розміщеної на веб-сторінці ЖК Edeldorf інформації, комплекс, що будується на Старонаводницькій, 42, складатиметься з двох будинків-"близнюків", по 26 поверхів кожен. Останні два поверхи у кожному з них відводитимуться на дворівневі апартаменти з кількома спальнями, кабінетом, гардеробом , вітальнею та щонайменше двома ванними кімнатами. З 4 по 24 поверх заплановані одно- (43-53 кв м), дво- (70-75 кв м) та трикімнатні (близько 85 кв м) квартири.
Обидва будинки будуть зведені на спільному двоповерховому стилобаті, де забудовник планує розмістити багаторівневий паркінг, супермаркет, фітнес-центр, ресторан та офісні приміщення. На даху стилобату за проектом має бути обладнана лаунж-зона для мешканців – з дитячими майданчиками і місцями для відпочинку.
У якості додаткових бонусів забудовник називає енергоефективні фасади, автономне опалення від власної котельної, додаткову шумоізоляцію, безперебійну центральну систему електричного живлення та систему управління "Розумний дім", яка автоматизує контроль за раціональним використанням електрики, подачі води, тепла.
Але бонус номер один – це, безумовно, розташування. На веб-сторінці ЖК передбачена опція перегляду панорами на Києво-Печерську лавру, Батьківщину-матір, історичний і діловий центр Києва, Дніпро та мости – з різних поверхів та у різний час доби. І ці краєвиди дійсно настільки вражаючі, що здатні змусити потенційних інвесторів забути про можливі ризики та перспективу жити на могилах.
А ці ризики є.
Чи можна будувати висотку на Старонаводницькій, 42?
Перше, що кидається в очі – порушення цільового призначення земельної ділянки, на якій будують ЖК Edeldorf. Згідно кадастрової карти, тут можна будувати будівлі ринкової інфраструктури -адміністративні чи офісні приміщення, інші будівлі, призначені для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку. Житловий комплекс на майже півтисячі квартир під це цільове призначення підігнати дуже складно. І вже одного цього достатньо, аби існував ризик визнання ЖК Edeldorf об’єктом самочинного будівництва і заборони введення його в експлуатацію.
Втім, попри це, а також те, що 80-метровий житловий комплекс не дуже вписується у передбачене для збереження історичного середовища центральної частини міста обмеження висотності новобудів максимальною висотою у 27 м – у забудовника є дозвіл на виконання будівельних робіт від ДАБІ.
Отримав він також і містобудівні умови та обмеження на будівництво багатофункціонального комплексу – із застереженням: через те, що майбутня будівля буде куди вищою від встановленого обмеження – його висоту та проект забудовник мусив узгодити з Міноборони, КП МА Жуляни, Аерорухом та Укравіатрансом.
А оскільки будівництво проводиться у межах Центрального історичного ареалу та у безпосередній близькості до буферної зони об’єкту світової культурної спадщини ЮНЕСКО Києво-Печерської лаври – обов’язковою вимогою є також отримання позитивного висновку та дозволу на виконання будівельних робіт у державних органах охорони культурної спадщини. Та й сам проект, зважаючи на те, що будівництво ведеться в охоронній зоні, мусив жорстко регулюватися усіма чинними обмеженнями та нормативами.
І тут у "Фін-інвест менеджмент" і почалися проблеми.
У суд – проти держави
Експертам НЕРУХОМО не вдалося з’ясувати, чи узгоджував забудовник проект ЖК Edeldorf з МОУ, Аерорухом, аеропортом "Жуляни" та Укравіатрансом: на веб-сторінці об’єкту цієї інформації нема, там викладені лише містобудівні умови та обмеження і дозвіл ДАБІ, у відкритих джерелах цієї інформації експертам НЕРУХОМО теж знайти не вдалося. А от з Мінкультом у "Фін-інвест менеджмент" справа дійшла до суду.
Вже розпочавши роботи, забудовник звернувся до Мінкульту за отриманням дозволу на будівництво. У відповідь профільне міністерство у липні 2017 року видало припис зупинити роботи. І потім відстояло свою правоту у Верховному Суді України.
Однак у ще одному судовому процесі за позовом ТОВ "Фін-інвест менеджмент" до Міністерства культури, молоді і спорту України про визнання протиправною бездіяльності міністерства щодо нерозгляду заяви на отримання дозволу та невидачі дозволу на проведення земельних робіт, суд 31 березня 2020 року став на бік забудовника.
Позов було задоволено, а Мінкульт - зобов’язано видати ТОВ "Фін-інвест менеджмент" дозвіл на проведення земляних робіт в історичному ареалі з метою будівництва по вул. Старонаводницька, 42-44 у Печерському районі міста Києва.
До цього у лютому 2020 року за позовом ТОВ"Будгруппроектінвест-1" до Міністерства культури, молоді та спорту України, судом було застосовано забезпечення стосовно зупинення дії припису Міністерства культури України.
Втім, наразі крапку у судовій тяганині ставити ще зарано. Тож це є ще одним фактором ризику для інвесторів ЖК Edeldorf.
Ще одним фактором ризику для інвесторів – незалежно від того, буде зданий цей ЖК в експлуатацію чи ні – є порушення санітарних норм. Однією з причин, за яких на цій ласій з погляду забудовників ділянці ніхто досі нічого не збудував, є безпосередня близькість до неї Звіринецького кладовища. Власне, ділянка на Старонаводницькій, 42 частково входить до захисної зони цього кладовища. За даними НЕРУХОМО, відстань до кладовища становить 44,8 м, тоді як чинними нормативами передбачено мінімум 50 м санітарно-захисної зони для закритих кладовищ.
Експерти нагадують: захисні зони біля цвинтарів існують з метою відокремлення місць масових поховань від територій житлової забудови через шкідливість такого "сусідства" для здоров’я людей. Будувати в санітарних зонах кладовищ житлові будинки, об’єкти соціальної інфраструктури та інші приміщення, в яких постійно перебуватимуть люди, законом категорично заборонено.
Кримінальна справа
Як же за наявності таких серйозних порушень ДАБІ та Київрада дозволили почати роботи на Старонаводницькій, 42? Цим же питанням зацікавилися детективи київського управління ДБР. Вони навіть відкрили кримінальне провадження за фактом зловживання службовим становищем посадовцями Прокуратури міста Києва, Київської міської ради, Київської міської державної адміністрації, Департаменту Державної будівельної інспекції у місті Києві – з метою отримання неправомірної вигоди для ТОВ "Фін-інвест менеджмент", ТОВ "Мостицький 2", ТОВ "Едельбург Девелопмент", ТОВ "Оксі-К". провадження відкрите за ч. 2 ст. 364, ч. 1 ст. 272 КК України.
У рамках провадження детективи ДБР через суд домоглися доступу та права здійснити виїмку документів ряду структурних підрозділів Київради, КМДА та ДАБІ, на підставі яких ТОВ "Фін-інвест менеджмент" було видано дозволи на будівництво. Крапка у цьому розслідуванні досі не поставлена.
Усе вищезазначене, у разі дотримання чинного законодавства, є підставою для анулювання дозволу на виконання будівельних робіт. Якщо державні і правоохоронні органи згадають про свої обов’язки, забудовник просто не зможе продовжити та завершити будівництво. Втім, навіть якщо до такого розвитку подій і не дійде, невідповідності у документах на будівництво є суттєвою перепоною для введення об’єкту в експлуатацію і отримання інвесторами цього житлового комплексу майнових прав.
Для тих, кого перелічені порушення не переконали і хто планує вкласти свої гроші у цей об’єкт, експерти нерухомо підготували поради, які допоможуть або підтвердити, або мінімізувати ризики. З ними можна ознайомитися на сайті проекту.