Замість пенсії і постійної роботи: як правильно інвестувати в квартиру

В Україні поступово скорочуватимуться банківські ставки, йдеться у стратегії НБУ. Мета — знизити вартість кредитів. Однак паралельно дешевшатимуть і депозити. Експерти впевнені, що один із кращих інструментів для інвестиції — купівля нерухомості. Наприклад, новобудова, як кажуть забудовники, простоїть приблизно 90 років. Якщо накопичити на "однушку", то в старості її можна здавати і безбідно жити до кінця життя. Крім того, купуючи одразу декілька квартир задля інвестицій, можна зовсім відмовитися від роботи і жити за рахунок пасивного доходу.

OBOZREVATEL розібрався, як правильно інвестувати гроші в нерухомість і на що варто звернути увагу.

Шаг№1: рахуємо вигоду

Задля інвестиції варто купувати однокімнатну квартиру з невеликою площею (до 40 квадратів), радить прес-секретар корпорації "Укрбуд" Гліб Шемовнев. Важливі умови: недалеко від будинку має бути транспортна розв'язка, а комплекс повинен мати розвинену інфраструктуру.

"Здати в оренду або перепродати сіру коробку на відшибі без двору і паркінгу буде проблематично. А тому будинок повинен бути якісно побудований, перебувати в гарному місці, красиво виглядати всередині і зовні, мати комплексний благоустрій. Усі ці елементи додають балів до його затребуваності", — розповідає Шемовнев.

У середньому "однушка" обійдеться від 611,5 до 700 тис. грн. Наприклад, у житловому комплексі Twin House однокімнатна квартира на 35 квадратів продається за 611,5 тис. грн, квартира на 38,5 метра квадратного в ЖК "Оберіг-2" коштує трохи менше 655 тис., а 40-метрова квартира в ЖК "Чарівне мисто" обійдеться у 701 тис.

Київський ріелтор Максим Бабуряк зазначає: "однушку" в новобудові зі сучасним ремонтом і набором найнеобхіднішої техніки та меблів можна здавати приблизно за 8-10 тис. грн (залежить від місця). Щоправда, при цьому приблизно 300-500 тис. грн доведеться витратити на ремонт і придбання меблів, техніки. Наприклад, якщо купити квартиру за 611,5 тис. грн і ще 388,5 тис. витратити на ремонт, то її можна буде здавати приблизно за 8 тис. грн у місяць.

"У наступному році ціну можна сміливо підвищити на 2 тис. грн і кожен рік підвищувати ще на 10-15%. У середньому така квартира повністю може окупитися за 6-8 років", — розповідає ріелтор. При цьому варто враховувати, що квартиру можна у будь-який момент продати, а її вартість на ринку буде рости.

Читайте: Кабмін прийняв нові правила: хто встановить тепловий лічильник у квартиру і скільки це коштує

Отже, за інвестиції 1 млн грн щомісяця можна буде отримувати приблизно 8-10 тис. грн. При цьому, якщо таку ж суму віднести у банк, місячний дохід від депозиту становив би до 9 тис. грн. Щоправда, якщо з квартирантом можна у будь-який момент розірвати угоду, то гроші з депозиту можна зняти тільки після закінчення терміну угоди. Якщо розірвати угоду з банком раніше, відсотки за депозитом згорять. Крім того, якщо банк закриється, від 1 млн грн повернуть тільки 200 тис. грн, решта суми "згорить".

Крок №2: збираємо початковий капітал

Мінімальна сума для того, щоб інвестувати гроші у нерухомість — 150-175 тис. грн. Цього вистачить для початкового внеску. За словами Гліба Шемовнева, в окремих випадках забудовники пропонують розбити виплати не до моменту здачі будинку в експлуатацію, а, наприклад, на 2,5 року (30 місяців). Щоправда, в такому випадку щомісяця за квартиру доведеться платити приблизно 20 тис. грн. Якщо сімейний бюджет дозволяє, то можна оформити розстрочку. Ще один варіант — кредит у банку, його можна оформити на 5-7 років. Відповідно, щомісячний платіж буде меншим, однак, доведеться заплатити банку відсоток за кредитом.

Якщо в Києві сім'я із двома середніми зарплатами щомісяця відкладатиме 30% свого доходу, то потрібну для придбання квартири в новобудові суму вони зберуть за шість років (за умови, що зростання зарплат компенсує подорожчання квартир).

"Найчастіше продають квартири або дачі, які дісталися від бабусі. Ось у мене була пара. Самі родом із Кропивницького. Продали квартиру бабусі, родичі зібрали гроші й купили за отримані гроші хорошу "однушку" на Лівобережній у Києві. Звичайно, найскладніший варіант — якщо немає стартового капіталу. Тоді головне — почати збирати", -— пояснює Максим Бабуряк.

Крок №3: правильно вибираємо і примножуємо

Найлегше здати або продати однокімнатну квартиру, її й варто купувати для інвестиції. Якщо збирати на нерухомість тільки задля правильного вкладення коштів, на першу квартиру, як пораховано вище, сім'я із двома середніми зарплатами у Києві може накопичити за 6 років, а на другу (з урахуванням додаткового заробітку від здачі в оренду першої) — за 4 роки.

Після купівлі двох квартир можна більше не хвилюватися про пенсії. Квартири можна в будь-який момент продати або здавати хоч до кінця життя. За дві "однушки" можна легко отримувати 20 тис. грн на місяць. Цього вистачить на безбідну старість сім'ї із двох чоловік. Крім цього, буде ще й пенсія від держави.

Фінансовий консультант Володимир Мазуренко також радить: брати варто тільки однокімнатну квартиру і тільки біля метро. При цьому будинок повинен бути не старше 20-25 років (тоді він "достоїть" до вашої пенсії), а найближча станція метро має розташовуватися у пішій доступності. За такого варіанту, і здати і продати квартиру буде нескладно.

"Є ще варіант здавати житло в іншому місті. Ціни на оренду, наприклад в Дніпрі, будуть досить високими, а покупка квартири обійдеться трохи дешевше. Але тут варто враховувати, що хтось повинен займатися адмініструванням. Вам доведеться їздити в місто, відвідувати мешканців, платити за комуналку, іноді міняти квартирантів, ще й робити косметичний ремонт", — розповідає Мазуренко.

Читайте: Внутрішні інвестиції: чим замінити "рятівників з-за кордону"

Складний варіант — інвестувати гроші в купівлю нерухомості в курортному місті, зазначає Мазуренко. У зимовий сезон оренда буде приносити стільки ж, як і в будь-якому іншому місті аналогічних розмірів, а в літній сезон, коли можна буде заробляти, доведеться або наймати ріелтора, який займеться адмініструванням (шукатиме квартирантів, буде прибирати і міняти білизну), або переїжджати в ту ж квартиру й здавати тільки кімнату. Обидва варіанти передбачають додаткові витрати і час.

Щоб нерухомість дозволила відмовитися від постійної роботи й забезпечити стабільну старість, впевнений Мазуренко, потрібно купити 2-3 квартири. Причому покупка кожної наступної буде спрощена не тільки тим, що вже є додатковий заробіток, а й тим, що в банку буде легше отримати іпотеку тим, у кого вже є декілька квартир.