Вместо пенсии и постоянной работы: как правильно инвестировать в квартиру

В Украине постепенно будут сокращаться банковские ставки, говорится в стратегии НБУ. Цель — снизить стоимость кредитов. Однако параллельно будут дешеветь и депозиты. Эксперты уверены, что один из лучших инструментов для инвестиции — покупка недвижимости. К примеру, новостройка, как говорят застройщики, простоит около 90 лет. Если накопить на "однушку", в старости ее можно сдавать и быть обеспеченным до конца жизни. Кроме того, при покупке сразу нескольких квартир в качестве инвестиций можно вовсе отказаться от работы и жить за счет пассивного дохода.

OBOZREVATEL разобрался, как правильно инвестировать в недвижимость и на что стоит обратить внимание.

Шаг №1: считаем выгоду

В качестве инвестиции стоит покупать однокомнатную квартиру с небольшой площадью (до 40 квадратов), советует пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" Глеб Шемовнев. Важные условия: недалеко от дома должна находиться транспортная развязка, а сам комплекс должен иметь развитую инфраструктуру.

"Сдать в аренду или перепродать серую коробку на отшибе без двора и паркинга будет проблематично. А потому дом должен быть качественно построен, находиться в хорошем месте, красиво выглядеть внутри и снаружи, иметь комплексное благоустройство. Все эти элементы добавляют баллов к его востребованности", — рассказывает Шемовнев.

В среднем "однушка" обойдется от 611,5 до 700 тыс. грн. К примеру, в жилом комплексе Twin House однокомнатная квартира в 35 квадратов продается за 611,5 тыс. грн, квартира на 38,5 метра квадратных в ЖК "Обериг-2" стоит чуть меньше 655 тыс., а 40-метровая квартира в ЖК "Чаривне мисто" обойдется в 701 тыс.

Киевский риелтор Максим Бабуряк отмечает: "однушку" в новостройке со свежим ремонтом и набором самой необходимой техники и мебели можно сдавать примерно за 8-10 тыс. грн (зависит от места). Правда, при этом около 300-500 тыс. грн придется потратить на ремонт и покупку мебели, техники. К примеру, если купить квартиру за 611,5 тыс. грн и еще 388,5 тыс. потратить на ремонт, ее можно будет сдавать примерно за 8 тыс. грн в месяц.

"В следующем году цену можно смело повысить на 2 тыс. грн и ежегодно увеличивать еще на 10-15%. В среднем такая квартира полностью может окупиться за 6-8 лет", — рассказывает риелтор. При этом стоит учитывать, что квартиру можно в любой момент продать, а ее стоимость на рынке будет расти.

Читайте: Кабмин принял новые правила: кто установит тепловой счетчик в квартиру и сколько это стоит

Итак, при инвестиции в 1 млн грн ежемесячно можно будет получать около 8-10 тыс. грн. При этом, если такую же сумму отнести в банк, месячный доход от депозита составил бы около 9 тыс. грн. Правда, если с квартирантом можно в любой момент расторгнуть соглашение, то деньги с депозита можно снять только по истечении срока соглашения. Если разорвать соглашение с банком раньше, проценты по депозиту сгорят. Кроме того, если банк закроется, вместо 1 млн грн вернут только 200 тыс. грн, остальная сумма "сгорит".

Шаг №2: собираем первоначальный капитал

Минимальная сумма для того, чтобы инвестировать деньги в недвижимость, — 150-175 тыс. грн. Этого хватит для первоначального взноса. По словам Глеба Шемовнева, в отдельных случаях застройщики предлагают разбить выплаты не до момента сдачи дома в эксплуатацию, а, например, на 2,5 года (30 месяцев). Правда, тогда ежемесячно за квартиру придется платить около 20 тыс. грн. Если семейный бюджет позволяет, то можно оформить рассрочку. Еще один вариант — кредит в банке на 5-7 лет. Соответственно, ежемесячный платеж будет меньше, зато придется заплатить банку процент по кредиту.

Если в Киеве семья с двумя средними зарплатами будет ежемесячно откладывать 30% своего дохода, то нужную для покупки квартиры в новостройке сумму они соберут за шесть лет (при условии, что рост зарплат компенсирует подорожание квартир).

"Чаще всего продают квартиры или дачи, которые достались от бабушки. Вот недавно у меня была пара. Сами родом из Кропивницкого. Продали квартиру бабушки, родственники собрали деньги и купили хорошую "однушку" на Левобережной в Киеве. Конечно, самый сложный вариант — если нет стартового капитала. Тогда главное — начать копить", — поясняет Максим Бабуряк.

Шаг №3: правильно выбираем и приумножаем

Легче всего сдать или продать однокомнатную квартиру, ее и стоит покупать для инвестиции. Если копить на недвижимость только в качестве правильного вложения средств, на первую квартиру, как посчитано выше, семья с двумя средними зарплатами в Киеве может накопить за 6 лет, а на вторую (с учетом дополнительного заработка от сдачи в аренду первой) — за 4 года.

После покупки двух квартир не стоит больше не волноваться о пенсии. Квартиры можно в любой момент продать или сдавать хоть до конца жизни. За две "однушки" можно легко получать 20 тыс. грн в месяц. Этого хватит на безбедную старость семье из двух человек. Помимо этого, будет еще и пенсия от государства.

Финансовый консультант Владимир Мазуренко также советует: брать стоит только однокомнатную квартиру, и только возле метро. При этом дом должен быть не старше 20-25 лет (тогда он "достоит" до вашей пенсии), а ближайшая станция метро должна быть в пешей доступности. При таком варианте и сдать, и продать квартиру будет несложно.

"Есть еще вариант сдавать жилье в другом городе. Цены на аренду, например в Днепре, достаточно высокие, а покупка квартиры обойдется незначительно дешевле. Но тут стоит учитывать, что кто-то доложен заниматься администрированием. Вам придется ездить в город, навещать жильцов, платить за коммуналку, иногда менять квартирантов, еще и делать косметический ремонт", — рассказывает Мазуренко.

Читайте: Внутренние инвестиции: чем заменить "спасителей из-за границы"

Сложный вариант — инвестировать деньги в покупку недвижимости в курортном городе, отмечает Мазуренко. В зимний сезон аренда будет приносить столько же, как и в любом другом городе аналогичных размеров, а в летний сезон, когда можно будет зарабатывать, придется либо нанимать риелтора, который займется администрированием (будет искать квартирантов, убирать и менять белье), либо переезжать в ту же квартиру и сдавать только комнату. Оба варианты предусматривают дополнительные расходы и время.

Чтобы недвижимость позволила отказаться от постоянной работы и обеспечить стабильную старость, уверен Мазуренко, нужно купить 2-3 квартиры. Причем покупка каждой следующей будет упрощена не только тем, что уже есть дополнительный заработок, но и тем, что в банке владельцам нескольких квартир будет легче получить ипотеку.