Ціни на житло в Україні: що буде дешевшати, а що дорожчати

В Україні всього за 12 місяців кількість зданих в експлуатацію новобудов зросла на 13%, а ціни стабілізувалися вперше за 4 роки. Вартість нерухомості в Києві, йдеться у звіті НБУ, знижується на вторинному ринку і зростає на первинному ринку. На одного покупця - більше трьох нових квартир. Забудовники продовжують боротися за клієнтів, пропонуючи великі знижки та вигідні умови по іпотеці.

Відео дня

OBOZREVATEL розібрався, що загрожує українському ринку нерухомості і як можуть змінитися ціни.

Старе житло буде дешевшати, а нове - дорожчати

Економічна та фінансова кризи 2014-2015 років, недовіра до банків і скромні обсяги іпотечного кредитування все ще стримують попит на житло, розповідає експерт в сфері нерухомості Максим Бабуряк. Найближчим часом кардинально ситуація не зміниться. В Асоціації фахівців нерухомості також впевнені: наступні кілька років ціни будуть залишатися практично на тому ж рівні. І в той час як представники забудовників говорять про те, що ціни знаходяться "на дні", наблизившись до собівартості, ріелтори вважають - така реальна вартість квартир.

"А які перспективи для подорожчання? Візьміть середню зарплату і порахуйте, скільки потрібно років, щоб зібрати на квартиру. Іпотеку дають не всі банки, а ті, що дають, пропонують такі умови, що щомісяця доведеться виплачувати 10-15 тис. грн. А до цього потрібно ще додати перший внесок. Поки іпотечне кредитування буде залишатися недоступним для більшості, ситуація мінятися не буде ", - розповідає Бабуряк.

У той же час в НБУ відзначають: старі квартири в Україні дешевшають, а собівартість будівництва нового зростає, тому збільшуються і ціни на "первинці". Для прикладу, в Києві квартири на вторинному ринку за рік подешевшали на 2% в доларах і старе житло продовжує дешевшати. У той же час нове житло в столиці подорожчало в валюті на 1%, в Одесі - на 3%.

"В Україні вартість житла досі вимірюють в основному в доларах: на вторинному ринку прямо, а на первинному - ціни в гривні індексують в разі внесення суттєвих змін до курсу долара, а іноді прямо прописують в угодах прив'язку до грошової одиниці США. Собівартість будівництва продовжує зростати ", - йдеться в звіті регулятора про фінансову стабільність.

Так, за рік вартість будівництва житла, йдеться в даних Держстату, збільшилася на 25,2%. Як підрахував Мінрегіонбуд, за станом на січень 2018 го мінімальна вартість будівництва квадратного метра житла становила 11,1 тис. грн. Ще рік тому ця цифра була на 16,2% менше. Причому, як пояснив OBOZREVATEL один з великих київських девелоперів, чиновники в своїх розрахунках не враховують цілий ряд витрат на інфраструктуру і т.д, реальна мінімальна вартість квадрата в столиці - більше 15 тис. грн.

Пропозиція перевищує попит

Через постійно зростання пропозиції ціни можуть знизитися. Так, в минулому році в столиці підписали 31,8 тис. угод з купівлі-продажу нерухомості. Близько 12-16 тис. квартир за рік продають в новобудовах, інші угоди припали на "вторинку". За даними консалтингової компанії City Development Solutions, на кінець 2017 року столиці пропонували до продажу більше 57 тис. нових квартир. Тобто на 10 покупців - 35 нових квартир.

Україна за темпами будівництва наздогнала середній показник в ЄС. Так, за рік в Україні побудували близько 5,9 млн квадратів житла. На 1000 українців - 2,9 квартири (середній в Європейському союзі показник - 2,8 квартири). "Український платоспроможний попит залишається обмеженим. Левову частку попиту формують громадяни з доходами, прив'язаними до курсу іноземної валюти (зокрема, працівники ІТ-галузі), і ті, хто розглядає житлову нерухомість як інвестиційний інструмент", - пояснюють в НБУ.

Читайте: Час розплати: українців чекають великі штрафи за нерухомість

Щоб залучити клієнтів, забудовники знижують площі квартир і пропонують оформити пільгову іпотеку. Партнерство з девелопером дозволяє банку знизити ризики неповернення коштів, у перші кілька років ставка за такими кредитами на житло може бути в рази менше. Також, щоб знизити ціни, щороку зменшують площа побудованих квартир. Наприклад, якщо ще рік тому в середньому площа нової квартири становила понад 64 квадратів, в цьому році - близько 60 квадратних метрів.

"Нова пропозиція житлової нерухомості нерівномірно розподілена по регіонах. Більш 43% прийнятого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках довелося на Київ і Київську область. На другому і третьому місцях Одеська та Львівська області. У минулому році кількість побудованих квартир в Києві виросла на 40% ", - підрахували в НБУ.

Максим Бабуряк впевнений: найближчим часом житло в "хрущовках" буде знижуватися, так як з часом пропозиція на первинному ринку зростає, а старий фонд зношується. У той же час забудовники через подорожчання будівельних робіт будуть змушені переглядати ціни в сторону збільшення. При цьому експерт вважає, що надлишок пропозиції на ринку може привести до подальшого зниження цін і на первинному ринку.

"Я б сказав, що є два основні варіанти. Перший - іпотечне кредитування буде розвиватися, попит буде рости. Тоді і ціни будуть збільшуватися. Другий варіант - ситуація в економіці не зміниться, тоді забудовникам доведеться знижувати ціни, зменшуючи вартість будівництва. Звичайно, в першу чергу економити будуть на матеріалах і інфраструктурі ", - розповідає експерт.

Нагадаємо, раніше OBOZREVATEL докладно писав про те, як в Україні розвивається іпотечне кредитування.