Кушнір: ринок нерухомості значно пожвавився, продажі "Київміськбуду" вселяють оптимізм

Голова правління – президент "Київміськбуду" Ігор Кушнір в коментарі виданню НВ розповів про ключові зміни, які відбулися на ринку нерухомості з 2014 року.

Відео дня

Як сильно зросли продажі за 9 місяців порівняно з аналогічним періодом минулого року. Якими будуть показники за підсумками 2021 року?

З початку 2021 року ринок нерухомості значно пожвавився. У порівнянні з аналогічним періодом минулого року, у "Київміськбуду" продажі зросли, перші 9 місяців вселяють оптимізм. Думаю, і рік у цілому буде мати плюсову динаміку.

Як сильно виросли ціни на квартири за останній рік. З чим це пов’язано?

У поточному році квадратний метр подорожчав приблизно на 20%. Якщо порівнювати серпень поточного року з минулим, то середня ціна квадратного метра в Києві виросла майже на 6 тис. грн. З 26,6 тис. до 32,5 тис. грн за квадратний метр. Мінімальна ціна за той же період зросла з 18 800 до 21 500 грн. Це середньоарифметичні дані, але вони в повній мірі відображають те, що відбувається на ринку. На прикладі "Київміськбуду" можу сказати, що ми за цей час піднімали ціну двічі: в лютому і в середині травня.

Пов’язано це з двома чинниками: зростанням цін на будівельні матеріали і інфляцією в усьому світі. З початку поточного року в ціні виросли практично всі найменування будматеріалів. Один тільки метал виріс в ціні майже на 50%. Потягнувши за собою залізобетон, арматуру, радіатори, кабелі, вікна та інші складові, у яких є метал, відсотків на 30. Подорожчала мінеральна вата, плитка, щебінь, пісок. Ростуть матеріали – ціна нерухомості не може залишатися на місці, адже близько 60% структури вартості квадратного метра формують саме вони. Тепер щодо інфляції. За останній час в усьому світі було надруковано величезну кількість грошей, які потрібні були на боротьбу з ковідом, дотації і виплати. Як наслідок – знецінення і девальвація практично всіх світових валют. І гривня не виняток. Тобто навіть не дивлячись на те, що у нас курс долара плюс-мінус стоїть на місці, матеріали в гривні все одно дорожчають. Звідси і зростання ціни на квадратний метр.

Як ліквідація ДАБІ відбитися на ринку нерухомості? Чи прогнозуєте зростання пропозиції і стабілізації цін на житло. Якщо так, то як сильно і коли буде видно вплив роботи нового органу?

Сподіваюся, позитивно. Коли буде видно вплив роботи нового органу (ДІАМ) – покаже час. Очікується, що структура буде займатися контролем тих проектів, які будуються за рахунок бюджетних грошей, і які відносяться до об’єктів критичної інфраструктури. Контролювати будівництво житлових будинків будуть приватні організації та місцева влада, як це робиться в Європі, наприклад, і в США. Але оскільки законодавча база ще остаточно не прописана, а інститут репутації у нас не дуже розвинений, як буде формуватися база приватних інспекторів, і як вони будуть отримувати ліцензії на свою діяльність – поки не ясно.

Нові правила також передбачають персональну відповідальність, підтверджену електронним підписом, як представника органів контролю, так і всіх учасників будівельного процесу – і девелопера, і генпідрядника, і проектанта. Це позитивний момент, тому що немає нічого більш безвідповідального, ніж колективна відповідальність. А така система дозволить виявляти слабку ланку або несумлінного виконавця певних видів робіт.

Чи буде ДІАМ дійсно незалежним і професійним, покаже час. Ми дуже сподіваємося, що правила роботи на ринку будуть прозорими, відкритими і чесними.

Як змінився ринок нерухомості після 2014 року? Чи можна говорити про те, що ринок консолідувався? Як змінилися вимоги покупців до квартир за ці роки?

З 2014 року на ринку нерухомості відбулося кілька значних змін.

По-перше, в три рази зріс курс долара. Що в перші дні, поки забудовники не встигли зорієнтуватися, призвело до різкого стрибка продажів. З цієї ж причини (зростання курсу) кілька разів піднімалися ціни на житло. З іншого боку, коли первинний ажіотаж спав, ринок на деякий час опинився в підвішеному стані: почалася війна на сході, політична нестабільність і загальний безлад у всіх сферах життєдіяльності країни, що негативно позначилось на кількості угод. Люди не знали, що буде завтра, і не поспішали інвестувати.

Але, десь з 2015 все стало повертатися "на круги своя". На руку ринку нерухомості зіграла і ситуація з банками. Коли кілька з них визнали себе банкрутом, люди втратили довіру до цієї системи. І зрозуміли, що нерухомість може стати кращою альтернативою депозиту.

Друга зміна стосується самої нерухомості. Саме в цей період почався попит на квартири невеликого метражу. Якщо раніше найменшою була площа 50+ кв.м, то в 2014 почався попит на квартири 30 кв.м і менше, так звані "смарт-квартири". Тоді ж почала вимальовуватися певна настороженість покупців: вони вже приходили до відділів продажів з юристами, вчитувались в документи. Можна сказати, що інвестори в нерухомість подорослішали в ментальному сенсі. А ось щодо віку – навпаки. За ці роки покупець значно помолодшав, приблизно до 25+.

Третя зміна, яке значною мірою відбилася на ринку нерухомості, це падіння "Укрбуду" і "Аркади". Ці компанії не мали ознак несумлінності, нормально працювали, тому ніхто не очікував таких подій. І на певний час це загальмувало ринок: деякі люди стали побоюватися вкладати в первинку. Радує те, що цей період тривав недовго, і ті, хто збирався купувати, прийшов за своєю нерухомістю. До того ж, відносно швидке вирішення питання з добудовою об’єктів "Укрбуду" допомогло ринку відновиться в рази швидше.

Чому більше половини клієнтів готові купувати житло на первинному ринку, і на це не вплинули скандали з Укрбуд і Аркада?

Тому що люди розуміють, що крім нерухомості, вкладати, за великим рахунком, немає куди. Довіри до банківської системи після "банкопаду" немає, ринок цінних паперів не розвинений в потрібній мірі. Аргументом "за" є і постійно зростаюча ціна нерухомості. Тому, навіть незважаючи на певні ризики, які тягне за собою інвестування, це все одно найбільш виграшний варіант. До того ж, люди нарешті почали розбиратися в питаннях надійності забудовника, а не просто сліпо купувати де дешевше. Напевно тому, за останній рік продажі у "Київміськбуду" вийшли на стабільно хороший рівень.