Українців зобов'яжуть продавати і здавати житло через рієлторів? Усе про нові правила від "Слуги"
В Україні низка "слуг народу" на чолі з нардепом Дмитром Наталухою зареєстрували законопроєкт №3618, який повинен скоротити рівень тіньового ринку нерухомості.
Документ уже розкритикували і Асоціація фахівців нерухомості України, і Нотаріальна палата. Вони стверджують – українцям нав'язують послуги рієлторів, без яких нібито не можна буде ні здати квартиру, ні продати її.
Автори законопроєкту таку інформацію називають "міфом", а нечіткі формулювання в документі обіцяють переписати. Про те, як згідно з новим законопроєктом українці будуть продавати і здавати квартири – читайте в матеріалі OBOZREVATEL.
Продати квартиру або здати її в оренду можна буде тільки через рієлтора?
Ні. Зараз у законопроєкті прописано, що інформацію про кожну оселю (своєрідний паспорт на квартиру або будинок) потрібно буде вносити в єдину базу. Зробити це зможе або рієлтор, або "уповноважена особа". Без такої процедури легально продати або здати нерухомість не можна, а за порушення загрожує штраф. У самому документі не вказано, хто ці "уповноважені особи".
OBOZREVATEL звернувся до одного з авторів законопроєкту Дмитра Наталухи. Він запевняє, що і в чинній редакції передбачається, що власники також є уповноваженими особами. Мовляв, можна обійтися і без рієлтора.
"Ми готові піти далі, щоб зняти всі маніпуляції, і думаю, вставимо в преамбулу законопроєкту частину про те, що відчуження власного об'єкта нерухомості можна реалізувати самостійно або ж за допомогою посередників. Ми це пропишемо, щоб ніхто не зміг маніпулювати цією темою", – заявив Наталуха.
Як взагалі буде проходити продаж або оренда?
Наприклад, ви хочете продати або здати квартиру:
За допомогою електронного підпису (або через BankID) потрібно увійти в єдину платформу і внести туди всю інформацію про свою нерухомість. Автори законопроєкту стверджують, що доступ до бази буде безкоштовним, хоча поки в проєкті документа це чітко не сформульовано.
Це зможуть зробити рієлтор, уповноважена особа (або сам власник, стверджують правники).
Щоб провести оцінку нерухомості (якщо квартира продається), потрібно, щоб вона вже була зареєстрована на платформі. Після оцінки можна шукати покупця.
Покупець (або орендар) зможе побачити всю інформацію про житло в єдиній базі. Це нібито дозволить уникнути шахрайства.
Угода (якщо оренда від трьох років або продаж) реєструється в нотаріуса.
Рієлтор Максим Бабуряк пояснює: в невеликих містах і селах без рієлтора наповнити цю базу не вийде. Навіть якщо власникам згідно із законом дозволять це зробити, то технічних навичок на верифікацію й заповнення в багатьох українців немає.
Також залишається суперечним питання, хто буде оплачувати роботу платформи, якщо доступ до неї буде безкоштовним.
"З орендою все складніше. Там ринок за різними оцінками на 70-80% перебуває в тіні, і навіть після набуття чинності нового закону нічого може не змінитися. Єдине, рієлтори умовно розділяться на "сірих" і "білих". Одні отримають сертифікат та вноситимуть інформацію в цю базу, бо побояться штрафів. А інші працюватимуть у тіні й допомагатимуть орендарям знаходити орендодавців без будь-яких баз", – упевнений Бабуряк.
А якщо я хочу здати або продати квартиру без цього паспорта та бази. Що буде?
Для рієлтора покарання в законопроєкті прописане, а для простого споживача послуг – ні. Згідно із законом здати в оренду житло без реєстрації не можна, але перевірити факт заробітку на оренді майже неможливо.
Усі українці, які заробляють на оренді, повинні платити 18% податку. Але більшість орендодавців у сегменті бюджетного житла цього не роблять.
А от продати квартиру без реєстру практично неможливо. Рієлтор, якщо з ним підписано договір, буде нести відповідальність і за наповнення бази, і за свою кваліфікацію. У законопроєкті передбачено створення єдиної федерації, куди залучать усіх охочих рієлторів. Саме ця федерація буде видавати сертифікати, які дадуть можливість працювати на ринку нерухомості.
Якщо працювати без такого сертифіката, доведеться заплатити штраф у сумі від 8,5 тис. до 17 тис. грн;
якщо розмістити рекламу об'єкта нерухомості, якої немає в базі, доведеться заплатити штраф у розмірі 10 мінімалок (зараз 47 тис. грн).
Таке ж правило зачепить і великі майданчики, які розміщують оголошення про оренду і продаж. Усі вони повинні стежити, щоб нерухомість вносилася в базу.
До слова, комісія рієлтора під час продажу складає 5% (у середньому це кілька тисяч доларів), а під час оренди – від 50 до 100% вартості одного місяця проживання.
Послуги рієлторів нав'язують?
З одного боку, автори законопроєкту переконують, що все це можна зробити і без найнятого фахівця, а єдина мета – навести порядок на ринку. Мовляв, потрібно убезпечити українців, які винаймають і купують житло (за допомогою доступу до інформації про нерухомість) і зобов'язати рієлторів нести відповідальність за порушення закону. З іншого боку, послуги рієлтора через необхідність наповнювати базу стануть більш затребуваними. Далеко не кожен українець зможе правильно заповнити паспорт на житло (він складається з 30 пунктів).
Самі рієлтори, відзначає Максим Бабуряк, виступають категорично проти нового законопроєкту. З такою ж думкою виступила і Нотаріальна палата. Їхній аргумент: створення єдиної федерації, яка буде контролювати базу інформації, призведе до монополії, а українцям фактично будуть нав'язувати послуги рієлтора.
Однак у будь-якому разі ситуацію на ринку потрібно міняти. Ринок нерухомості повинен виходити з тіні, а рієлтори, як, наприклад, це відбувається в 17 країнах ЄС, у Канаді, США, повинні мати хоча б мінімальний рівень кваліфікації, підтверджений на іспиті. І хоча законопроєкт ще сирий, його ще можна доопрацювати, зокрема й за участю фахівців нерухомості, які в такому вигляді зміни не підтримують.