В Україні хочуть змінити правила оренди квартир і нав'язати брокерів: до чого готуватися
В Україні більш ніж половина угод щодо оренди квартир і близько 90% щодо продажу укладаються за допомогою рієлторів. За їхні послуги доводиться чимало платити – одну другу вартості орендної плати за місяць або до 5% від вартості об'єкта.
Якщо посередник бере участь в угоді з продажу квартири вартістю $50 тис., то йому потрібно заплатити $2,5 тис. Але якщо в США рієлтор має фінансову відповідальність, то за що він відповідає в Україні? І чи допоможе вирішити це питання новий закон?
Детальніше читайте в матеріалі OBOZREVATEL.
Як працюють рієлтори в Україні?
В українському законодавстві немає ні слова про рієлторів – хто вони такі, як працюють і головне – за що отримують свою комісію. Діяльність таких посередників ніяк не регулюється, вони:
не фігурують у договорах купівлі-продажу або оренди квартири;
не мають права перевіряти документи продавця;
можуть лише "постояти поруч" із покупцем або орендарем.
"Уся відповідальність, зокрема і кримінальна, лежить на нотаріусі. Саме він за всіма реєстрами перевіряє документи продавця, його сімейний стан, прописку та навіть оцінну вартість об'єкта. Під час операції посередник або юрист, як правило, не потрібен", – розповідає OBOZREVATEL нотаріус Владислав, який попросив не називати прізвище.
Рієлтори в Україні – це дорогі консультанти. Більшість українців купують або продають квартиру вперше і не знають, з чого почати. Наприклад, як вигідно зробити фото (багато хто виставляє знімки житла разом із речами, в тьмяному освітленні і з найнесприятливіших ракурсів), які документи потрібні для угоди, як розміщувати інформацію про продаж квартири, як проводити демонстрацію квадратних метрів і головне – яку ціну встановити, щоб житло купили швидше.
"Головна вимога для рієлтора – бути справжнім фінансовим аналітиком, здатним до швидкого ухвалення рішень, вміти максимально точно оцінити вартість об'єкта, надати різнобічні професійні консультації", – говорить глава Чернігівського міського відділення АФНУ Михайло Бранд. Але таких – одиниці.
Більшість же діють за перевіреною схемою – приводять клієнта, отримують гонорар і зникають. Припустимо, посередник прийшов до власника квартири з орендарем і вмовляє здати йому житло. А через місяць починаються проблеми. Пожилець припиняє платити, псує майно, змінює замки і починає погрожувати. Розбиратися з цією проблемою доведеться власнику квартири самостійно, як і шукати спосіб силоміць виселити неплатника. Як і шукати кошти на ремонт житла та погашення заборгованості за комунальні послуги.
Проблеми можуть виникнути і під час продажу житла. "Рієлтор умовляв мене знизити вартість квартири в договорі і, відповідно, менше заплатити податків. Мовляв, знайомий оцінювач зазначить потрібну ціну і справу вирішено. І тільки нотаріус попередив мене про ризики. Якщо продавець, раптом, захоче розірвати договір, то мені повернуть стільки коштів, скільки прописано в угоді. Довести, що було сплачено більше в цій ситуації неможливо", – розповідає киянка Ольга.
Самі рієлтори вказують на той факт, що у них немає повноважень – без дозволу власника квартири вони не можуть зробити запит про відсутність заборгованості за комунальні послуги, кількість прописаних осіб або вивчити історію квартири. У професії багато "випадкових людей", які розміщують оголошення в інтернеті й називають себе рієлторами.
Що хочуть змінити новим законом?
В Україні ніхто навіть до пуття не знає, скільки рієлторів працює в країні. Профільні асоціації називають різну кількість посередників – від 30 до 50 тисяч. Їхню діяльність пропонували врегулювати кілька разів. Наприклад, минулого року з'явився законопроєкт "Про брокерську діяльність у сфері нерухомості", який розробив Фонд держмайна.
Документ передбачає кілька нововведень:
заборона на продаж або здачу житла в оренду без брокера (інформацію про всі угоди пропонували вносити в єдину базу);
створення Національної федерації фахівців у сфері нерухомості, яка надаватиме ліцензії на ведення рієлторської діяльності;
розмістити будь-яке оголошення на спеціалізованому сайті зможе тільки посередник.
Усі ці новації викликали шквал обурення, тому розгляд законопроєкту поки відклали. Ймовірно, в найближчий рік правила роботи посередників не зміняться. А отже, все більш популярними будуть спеціалізовані групи в соціальних мережах, де угоди укладаються без посередника. Рієлтори поки не можуть до пуття пояснити, за які послуги їм треба платити кілька тисяч доларів.
Як працюють рієлтори за кордоном?
Стати рієлтором в ЄС і США не так і просто. Посередник повинен пройти навчання та отримати ліцензію або влаштуватися в бюро, де є всі дозволи на роботу. І за свій гонорар – 2-3% від угоди – вони багато працюють. Самі просувають оголошення на профільних сайтах, без участі власника показують житло і перевіряють покупців або орендарів, і навіть можуть влаштувати "дні відкритих дверей" – масові перегляди.
Посередники зберігають на своєму рахунку передоплату до моменту завершення угоди і страхують свою діяльність. Вони можуть залучати компанії, які готові в перші тижні після операції ліквідувати всі недоліки в будинку. Наприклад, після заселення може виявитися, що в будинку протікає дах або не працює камін. І покупець не платить нічого з усіх цих витрат – за це теж платить страхова компанія.
У США створена база всіх об'єктів на вторинному ринку, де можна подивитися історію кожного будинку або квартири, а також порівняти ціну на них з аналогами по сусідству. Тому покупці рідко переплачують.
Рано чи пізно, ринок оренди нерухомості вийде з тіні і в Україні, а діяльність рієлторів, які мають справу з мільйонними угодами, почне регулюватися. Від цього виграє як держава, так і власники квадратних метрів.