Українцям обіцяють роздати дешеві кредити на квартири: що пропонують і скільки заплатимо
У 2021-му банки збираються виділити на іпотеку в 1,5 раза більше коштів, ніж торік. Дешеву іпотеку обіцяють і влада, і банкіри. Мета: дати можливість кожному працівнику купити житло за ставкою в 10%.
Скільки насправді доведеться заплатити за кредит на квартиру і що зміниться цього року, читайте в матеріалі OBOZREVATEL.
Українцям уже дають дешеву іпотеку?
Ставки за іпотекою безпосередньо залежать від ставок за депозитами. Чим більше знижуватимуться відсоткові ставки за вкладами, тим дешевше буде для банку залучати ресурс, і відповідно тим дешевше він буде давати цей ресурс у користування іншим клієнтам. Індекс ставок за депозитами швидко знижувався до липня 2020-го, що дало поштовх для зниження іпотечних ставок.
З 1 липня державний ПриватБанк запустив програму "Доступне житло під 10%". Отримати іпотеку за цією програмою можна на термін до 20 років із першим внеском від 30%. Цю ініціативу особисто схвалив президент Володимир Зеленський, адже ще на початку року він оголосив проєкт доступного іпотечного кредитування – пріоритетним. Пізніше до програми приєдналися ще 4 банки: 2 державних (Ощадбанк і Укргазбанк) і 2 приватних (Кредобанк і ПравексБанк). Поки зниження ставок за іпотекою – ініціатива самих банків. Запуск цільової програми державної підтримки іпотек тільки планується.
Що цікаво, "іпотека під 10%" становить лише трохи більш ніж третину серед усіх іпотечних кредитів, виданих за рік: близько 1,5 тис. на суму 1,2 млрд грн. Виходить, що щомісяця всі п'ять банків разом видавали всього лише близько 250 кредитів під 10% на всю країну. Чому ж охочих отримати дешеву іпотеку так трохи?
Головна проблема – анонсована іпотека під 10% на практиці такою не є.
Дійсно, ці банки видають іпотеку менше ніж під 10% річних, але тільки на перший рік або пів року. Після цього періоду в деяких банків ставка просто виростає, а в більшості вона стає "плаваючою": UIRD плюс маржа банку (від 2 до 4%). UIRD – це український індекс роздрібного депозиту, розрахований на основі номінальних ринкових ставок за депозитами фізичних осіб, які оголошують 20 основних банків України. Його розраховують на 3, 6, 9 і 12 місяців. Зараз такі умови мають привабливий вигляд. Адже UIRD на 3 місяці в гривні дорівнює всього 8,02%. Але не варто забувати, що ще в 2015-му році UIRD доходив майже до 22%. Якою буде ця ставка через 5 або 10 років – спрогнозувати складно. Тому довгостроковий кредит на таких умовах в Україні – великий ризик. Водночас давати кредит під низький відсоток на тривалий період – ризиковано для самих банків.
"В Україні мало банків, які мають доступ до довгострокового фінансування, – розповідає член Наглядової ради НБУ Віталій Шапран. – Вони не можуть гарантувати, що вартість їхньої ресурсної бази на наступні роки досягне позначки менш ніж 10%, також є проблема зі строковістю ресурсної бази, адже майже кожна друга гривня в депозитному портфелі банків – це гривня, розміщена на депозитах до потреби".
Крім річних відсотків, за користування кредитними коштами є ще й додаткові платежі: разова комісія за видачу іпотеки, оцінка майна, щорічне страхування предмета іпотеки та життя позичальника, щомісячна комісія при погашенні кредиту. Таким чином, реальна іпотечна ставка зараз досягає приблизно 15% річних. Якщо розтягнути виплати на 20 років, то майно обійдеться в рази дорожче його ринкової вартості.
Що зміниться в 2021-му?
Замість 10% уже цього року українцям обіцяють знизити ставку до 7%, анонсував на своїй сторінці Facebook Денис Шмигаль. "Президент України Володимир Зеленський поставив уряду завдання створити механізми і інструменти, які дозволять запустити в Україні доступне іпотечне кредитування. Сьогодні на засіданні уряду було ухвалено постанову, яка затверджує такий механізм. Уже цього року українці зможуть взяти іпотеку під 7%", – написав він.
Що пропонує уряд для доступної іпотеки:
іпотечна ставка – 7%;
максимальний термін іпотеки – 20 років;
мінімальний початковий внесок – 15% вартості житла;
програма запрацює в рамках "5-7-9".
Наскільки реально буде отримати кредит за такою ставкою, покаже час. У НБУ впевнені, що в 2021-му буде простежуватися тенденція до зниження ставок за іпотекою і збільшення кількості позичальників. Регулятор і далі планує вести монетарну політику, яка забезпечує помірну і прогнозовану інфляцію.
Також у напрямі доступних іпотек працює й Міністерство фінансів. Профільний міністр Сергій Марченко раніше заявляв, що вони планують створити спеціальну кампанію, докапіталізовану урядом, яка дозволить надавати іпотеки громадянам під 5-7% річних на суми до 2 млн грн.
"Думаю, що можна буде розраховувати на створення конкурентної ситуації на цьому ринку вже до кінця 2021-го, – каже Віталій Шапран. – За наявності державних програм і прогнозованої монетарної та процентної політики НБУ кредитування на купівлю житла під 7-10% цілком можливе".
Виконавча директорка Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова не така оптимістична в прогнозах. Оскільки інфляція в кінці 2020-го прискорилася, а цього року взагалі є вірогідність її виходу за верхню межу, встановлену НБУ, це може стати причиною підвищення облікової ставки, а з нею і ставок за іпотекою.
"Щоб досягти істотного і стійкого зниження ставок, потрібна тривала фінансова стабільність, – стверджує Олена Коробкова. – Ще одне джерело зниження ставок за іпотекою – зменшення кредитного ризику для банків. Ризики додають зайвих відсоткових пунктів до ставок, адже кожен неповернений кредит повинен бути компенсований доходами від виплачених кредитів, інакше не буде чим повертати кошти вкладникам. Тому необхідно вдосконалювати законодавство, недоліки якого часто дозволяють недобросовісним позичальникам роками ухилятися від виплат за кредитами і блокувати передання банкам або продаж закладеного житла".
Скільки кредитів дають українцям?
Після кризових 2008-го і 2014-го ринок іпотечного кредитування в Україні практично завмер. Але в 2020-му експерти відзначають поступове його відновлення. Ще в 2018-му ставки за іпотекою в більшості банків були більш ніж 20% річних. А в 2020-му, за результатами опитування фінустанов, середньозважена ефективна ставка (яка містить супутні платежі на користь банку) становила 14,7% річних.
"Для подальшого зниження ставки за іпотекою НБУ створює належні економічні умови, забезпечуючи відповідно до своєї місії цінову й фінансову стабільність. Крім того, НБУ надає активну експертну підтримку в процесі врегулювання ринку нерухомості", – йдеться у відповіді пресслужби НБУ на запит OBOZREVATEL.
За даними НБУ, за 10 місяців минулого року українські банки видали 4 297 нових іпотечних кредитів на загальну суму 2,75 млрд грн.
Загалом потенціал для зниження відсоткових ставок за іпотекою є. Але реалізувати його буде непросто, зокрема через нестабільну економічну ситуацію, викликану епідемією коронавірусу. До того ж іпотечне кредитування досі залишається ризикованим для самих банків. Тому в 2021 році настільки ж істотного зниження іпотечних ставок, як у минулому, і динамічного розвитку іпотечного ринку очікувати поки не варто.