Як отримати дешеву іпотеку в Україні по-новому та чого побоюватися: відповіді на головні запитання

Іпотека в Україні

Із 1 березня в Україні стартувала нова державна програма, яка пропонує українцям дешеві кредити на житло під рекордно низькі 7%. З огляду на те, що ще 2 роки тому середня ставка за іпотекою в Україні була 21%, то її сьогоднішнє зниження аж втричі дійсно вражає.

Скористатися програмою "Доступна іпотека 7%" уже встигли 2 українські сім'ї, підписавши перші кредитні договори під час Всеукраїнського форуму "Україна 30. Розвиток правосуддя" в Києві 1 березня. Президент України Володимир Зеленський привітав сім'ї з підписанням договорів. "Будемо працювати над тим, щоб кредити на житло під 7% були дійсно доступними для всіх в Україні. Особливо для молодих сімей, які тільки стають на ноги і потребують підтримки", – сказав глава держави під час спілкування із сім'ями-"першопрохідцями" за новою пільговою програмою.

В уряді мають надію, що в 2021 році скористатися програмою "Доступна іпотека 7%" зможуть близько 5 тисяч українських сімей. OBOZREVATEL зібрав головні відповіді на запитання про те, у який спосіб і для кого буде діяти програма, як і де оформити дешевий кредит на житло, а також які ризики можуть очікувати потенційних позичальників.

Що можна купити в іпотеку?

Придбати можна готову квартиру (як на первинному, так і на вторинному ринку), майнові права на неї, житлові будинки із земельною ділянкою і об'єкти незавершеного будівництва. Однак не будь-яке житло з перерахованого списку є доступним за новою держпрограмою.

По-перше, уряд обмежив "вік" житлового фонду – купити в іпотеку можна лише ті квартири і будинки, яким не більше ніж три роки з моменту введення їх в експлуатацію. Тобто в 2021 році пільговий кредит видаватимуть на об'єкти, побудовані з 2018 року, у 2022 році – побудовані з 2019 року і т.д. Тут є важливий нюанс – житло повинно бути офіційно зареєстроване.

Друге обмеження стосується площі нерухомості. Одна людина або сім'я із двох осіб може отримати пільговий кредит тільки на 50 кв. м. Додатково можна придбати 20 кв. м на кожного наступного члена сім'ї. В принципі, площа житла може бути і більшою, але максимум на 20%. Ось тільки за ці додаткові метри платити відсотки доведеться повністю (станом на грудень 2020 року, за даними НБУ, середня ставка за іпотекою на первинному ринку становить 14%, а на вторинному – близько 17%). Іншими словами, сім'я із 3 осіб може придбати квартиру загальною площею до 84 кв. м. Однак на 70 кв. м нараховуватимуться відсотки за пільговою ставкою 7%, а на решту 14 кв. м – 14-17% (залежно від обраного об'єкта нерухомості).

Третьою умовою щодо об'єкта іпотеки є максимальна вартість житла, яка не повинна перевищувати 2,5 мільйони гривень. І, нарешті, предметом іпотеки не може бути соціальне житло, службові житлові приміщення та інші приміщення, пристосовані для тимчасового проживання.

Хто може претендувати на пільговий кредит?

Скористатися держпрограмою може громадянин України, який відповідає кільком вимогам:

1) Позичальнику не повинно бути більше за 70 років на момент закінчення строку дії кредитного договору. З огляду на те, що максимальний строк, на який можна отримати пільговий кредит, становить 20 років, то потенційному позичальнику не повинно бути більше ніж 50 років (якщо планує робити виплати всі 20 років), не більше за 55 років (якщо буде виплачувати кредит 15 років) і т. д.

2) Розмір середньомісячного грошового доходу позичальника повинен відповідати правилам уповноваженого банку, в якому він планує взяти пільговий кредит. В урядовій постанові №63 не йдеться про мінімальну межу такого доходу, але передбачено обмеження його максимального розміру. Так, середньомісячний дохід позичальника та кожного з членів його сім'ї (чоловік/дружина/діти) за останні 6 місяців не повинен перевищувати п'ятикратного розміру середньомісячної заробітної плати в тому регіоні, де купується житло. Орієнтуватися треба на офіційні дані Держстату. Так, у січні 2021 року середня заробітна плата по Києву становила 17 533 грн. Відповідно, якщо покупка житла планується в столиці, то сукупний середній дохід на місяць позичальника і членів його сім'ї за останні пів року не повинен перевищувати 87 665 грн.

3) Особа, яка претендує на отримання пільгового кредиту, повинна бути такою, що потребує поліпшення житлових умов. А до таких осіб належать:

  • громадяни, які перебувають на квартирному обліку;

  • громадяни, які володіють зареєстрованою житловою площею, що не перевищує 13,65 кв. м на одного члена сім'ї, або проживають у гуртожитку, що підтверджується довідкою про склад сім'ї;

  • жителі аварійних і старих будинків;

  • молоді сім'ї (до 35 років);

  • внутрішньо переміщені особи;

  • науково-педагогічні співробітники;

  • медики;

  • працівники бюджетної сфери.

4) Позичальник і члени його сім'ї не повинні мати у власності об'єкт житлової нерухомості або майнові права на об'єкт незавершеного будівництва житлової нерухомості, якщо його площа перевищує нормативи площі предмета іпотеки (нагадаємо, це 50 кв. м на одного громадянина або сім'ю із двох осіб і додаткові 20 кв. м – на кожного наступного члена сім'ї). Це правило не поширюється на житло на тимчасово окупованих територіях.

5) Позичальник і члени його сім'ї можуть отримати державну підтримку тільки за одним іпотечним кредитом.

Інші обмеження та умови

  • Максимальний розмір кредиту – 2 мільйони гривень.

  • Мінімальний перший внесок – 15% вартості житла. Наприклад, якщо взяти квартиру вартістю 1 млн грн, то потенційному позичальникові треба бути готовим внести відразу 150 тис. грн.

  • Позичальник протягом останніх 5 років не здійснював продаж власної житлової нерухомості.

  • Максимальний розмір комісії за надання та обслуговування іпотеки – до 0,5% від суми кредиту.

Які документи подавати і куди?

Перш за все варто розуміти, що отримати пільговий кредит можна тільки в уповноваженому банку, який уклав угоду із Фондом розвитку підприємництва. Саме за рахунок коштів цього Фонду і буде здійснюватися компенсація відсотків за іпотекою.

На сьогодні до списку уповноважених внесено 7 банків: "ОТП Банк", "ПриватБанк", банк "Глобус", "Мегабанк", "Кредобанк", "Ощадбанк" і "Укргазбанк". Водночас рішення про видачу пільгового кредиту ухвалює саме уповноважений банк, а не держава в особі Фонду.

Для отримання іпотеки варто звернутися в один з уповноважених банків із такими документами:

  • заявою на участь у програмі;

  • копією паспорта;

  • копією реєстраційного номера облікової картки платника податків;

  • довідкою про реєстрацію місця проживання (перебування) позичальника і членів його сім'ї (можна оформити в ЦНАП);

  • копією свідоцтва про шлюб (за наявності); копією свідоцтва про народження дитини/дітей (за наявності);

  • документами про доходи позичальника та членів його сім'ї за останні шість місяців;

  • довідкою про перебування на квартирному обліку (за наявності);

  • іншими документами відповідно до внутрішніх вимог уповноваженого банку.

Через 5 робочих днів після подачі пакета документів банк повинен повідомити потенційному позичальнику, чи відповідає він умовам програми. У разі позитивної відповіді співробітники банку попросять написати заяву на отримання кредиту, після чого через 10 робочих днів банк складе кредитний договір і перерахує гроші продавцеві предмета іпотеки.

Чи є ризики?

Безсумнівно, ризики є завжди. Водночас вони можуть виникнути як із вини самого позичальника, так і через зовнішні чинники. У першому випадку негативні наслідки пов'язані з несвоєчасними платежами. Так, компенсація відсотків може зупинитися, якщо позичальник порушує зобов'язання за кредитним договором більше ніж на місяць. Якщо ж відновити виплати, вона буде діяти далі. Однак якщо "прострочення" за кредитом становитиме понад 90 днів, то компенсувати держава більше нічого не буде – програма припиняється, і виплачувати банку кредит доведеться за повною іпотечною ставкою. Крім того, банки можуть прописати в договорі і штрафні відсотки за його порушення.

Другий момент, у зв'язку з яким можна втратити право на пільговий кредит, стосується фальсифікації інформації, наданої позичальником під час оформлення іпотеки. Якщо банк це виявить, компенсацію за відсотками буде анульовано.

Щодо зовнішніх чинників, то найважливіший ризик пов'язаний із недостатністю бюджетних коштів для реалізації програми. У цьому році вона буде фінансуватися за рахунок коштів Фонду розвитку підприємництва, який уже компенсує відсотки за пільговими кредитами бізнесу – за програмою "5-7-9%". При цьому, з 2 млрд грн, виділених Фонду в 2021 році, на програму за пільговою іпотекою піде лише 300 млн грн. У Мінфіні стверджують, що цих грошей вистачить. В іншому випадку уряд зможе докапіталізувати Фонд шляхом запозичень. "Досі уряд відповідально ставився до своїх аналогічних зобов'язань. У гіршому випадку повториться ситуація, яку ми спостерігаємо з Державною іпотечною установою: уряд або буде докапіталізувати установу через ОВДП, або надасть державні гарантії", – запевнив заступник міністра фінансів Сергій Марчак під час презентації програми "Доступна іпотека 7%".

Однак є й інші думки, не настільки оптимістичні. Як зазначає в публікації у Facebook голова Київської обласної організації політичної партії "За Майбутнє" Ярослав Москаленко, розрекламована урядом і президентом Володимиром Зеленським програма іпотеки під 7% не передбачає гарантій, що держава буде брати участь у погашенні кредиту протягом усього терміну іпотеки.

"Іпотека – це довгостроковий кредит, до 20 років. Протягом усього цього часу позичальник платить 7% річних, а решту за нього доплачує держава. Наприклад, у "ПриватБанку" повна ставка становить 12%. Так ось, де гарантії, що наша держава, з її постійною політичною турбулентністю і нестабільністю, буде це робити протягом усіх 20 років? Легко можна уявити ситуацію, коли помінялися уряд і президент, і нова влада заявляє: це все маячня, нам ця програма не підходить, ми будемо робити по-іншому. А контракт уже підписаний, і людина залишається сам на сам із банком і вже з 12% річних. Поки ми не бачимо механізму гарантій, що такого не станеться", – вважає Москаленко.

За його словами, уряд начебто домовився з банками, проте навіть не спромігся виділити під цю програму окрему статтю бюджету. "На цю розрекламовану іпотеку від Зеленського сьогодні навіть не виділили окремої статті бюджету – її будуть фінансувати з Фонду розвитку підприємництва. А наступного року? З дорожнього або пенсійного? Із самого початку держава не подбала хоча б про те, щоб переконати людей у надійності цієї програми", – підкреслив депутат.

7% – багато чи мало?

Звичайно ж, пільгова ставка в 7% на тлі сьогоднішніх реалій має досить привабливий вигляд. Адже за придбане в кредит житло позичальник переплатить не 250-300%, а лише 80-90% його вартості. Проте навіть за такої ставки та за умови придбання житла за пільговою іпотекою вартістю, наприклад, 1 млн грн, щомісячні виплати будуть становити приблизно від 7000-7500 грн. А з огляду на те, на яку категорію осіб розрахована програма, і їхній середньомісячний дохід, навряд чи варто очікувати черг на отримання житлової позики.

Все пізнається в порівнянні

Цікаво порівняти вітчизняні умови щодо іпотеки з умовами інших країн:

  • найдешевші кредити на покупку житла – в Країні вранішнього сонця. Уже кілька років Банк Японії тримає короткострокову відсоткову ставку без змін на рівні -0,1%. Внаслідок цього ставки щодо іпотеки найнижчі порівняно з іншими країнами: 10-річна позика з фіксованою відсотковою ставкою може становити 0,65%

  • в Німеччині іпотеку на 10 років можна взяти зі ставкою в 1%. Але початковий внесок повинен сягати до 50% вартості житла, а щомісячні платежі не можуть перевищувати 35% заробітку

  • у Франції ставки за іпотечними кредитами досягають у середньому 1,23% за даними центрального банку країни. Банківське середовище в країні надзвичайно конкурентне, тому кредитори намагаються залучити клієнтів вигідними пропозиціями

  • в США середня ставка за іпотекою становить 3,12% у разі 15-річної позики і 3,6% у разі позики тривалістю до 30 років

  • іпотеку в Швеції видають під 2,5-3,2% річних, однак термін її виплати становить аж 105 років. Відповідно, щомісячний платіж тут досить невеликий, проте спадкоємці часто продають будинки, щоб погасити борг

  • одна з найгірших іпотечних ставок в Ірані (18,9%) і Білорусі (19,9). Однак найбільше в цьому напрямі "відзначилася" Нігерія – ставка за іпотекою тут становить аж 30%.

Наскільки ефективно покаже себе в дії держпрограма пільгової іпотеки і чи зможе вона активізувати ринок нерухомості в Україні – покаже час. Однак уже зараз зрозуміло, що без підвищення рівня доходів населення, врегулювання ситуації з банкрутством забудовників, коли люди залишаються без житла і без грошей, досягти бажаних цілей навряд чи вийде.

УкраїнаКредитування в УкраїніІпотеканерухомістьРинок нерухомостіВолодимир Зеленський