Чи реально заробити на хрущовках та коли їх вигідно купувати: ціни та важливі поради
Кожен третій киянин живе у хрущовці – у будинку, який був збудований у 60-х роках минулого сторіччя. Панельні або цегляні будинки по чотири-п'ять поверхів без ліфта з невеликими квартирами можна знайти в кожному районі міста.
Це малогабаритне житло. Наприклад, стандартна площа двокімнатної квартири становить 46 кв. м, у якій зазвичай дві суміжні кімнати в 30 кв. м та кухня – 8 кв. м. За статистикою, лише у Києві налічується трохи більше 3 тис. таких будинків, у яких проживає близько 500 тис. осіб. Квартири у застарілих будинках приваблюють покупців низькими цінами.
Але чи варто вкладати в них кошти і чи можна буде продати квартиру дорожче – з'ясовував OBOZREVATEL.
Найдешевше житло
Квартири в хрущовках – найдоступніший варіант для покупців, у яких є порівняно невелика сума на руках. Наразі таке житло можна знайти по $1-1,2 тис. за кв. м. Наприклад, двокімнатну квартиру в районі вул. Юри чи вул. Героїв Космосу (Борщагівка), пр. Гагаріна (Дніпровський р-н) або вул. Межової (Вітряні гори, Подільський р-н) загальною площею 47 кв. м можна купити за $50 тис.
Причому трапляються варіанти на середніх – других і третіх поверхах і з непоганим ремонтом. Вони здаються привабливими для молодих сімей або молодих фахівців, які купують свою першу квартиру. Можна знайти і дешевше, але зазвичай це квартири в набагато гіршому стані.
Більш комфортне житло коштує дорожче. Наприклад, однокімнатні з хорошим ремонтом площею 45-47 кв. м у будинках, які були введені в експлуатацію до десяти років тому, коштують $75-80 тис. у спальних районах Києва. Житло у дев'ятиповерхових панельках сягає $1,5 тис. за кв. м. Наприклад, двокімнатна площею 50 кв. м у чешці по вул. Щусєва в Шевченківському районі міста з хорошим ремонтом продається за $75 тис. Отримати пільговий іпотечний кредит на придбання такої квартири майже неможливо, тому більшість покупців відкладають гроші і позичають суму, що бракує, у друзів і родичів. І зібрати вдається лише $40-50 тис.
"На початок грудня попит на вторинному ринку житла в найбільших містах України на 65% сконцентрований у сегменті малогабаритних квартир переважно радянської забудови. Саме у цьому сегменті в першому півріччі 2022 року можливе незначне зростання цін", – розповів президент Асоціації фахівців із нерухомості (рієлторів) Юрій Піта.
Які ризики чекають на покупців
Перед тим, як вибрати житло, потрібно оцінити його інвестиційну привабливість, радять опитані OBOZREVATEL рієлтори. Можливо, власнику захочеться продати квартиру через чотири-п'ять років, докласти $10-20 тис. та купити більш просторе житло. Хрущовка – це найгірший для інвестицій варіант, визнає керівний партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко.
"Купувати її вигідно, тільки якщо власник продає житло зі знижкою 20-30%. Тоді на цій квартирі можна заробити", – каже експерт.
В іншому випадку покупець зіткнеться з масою труднощів. І головна серед них – це застарілі комунікації, які часто не розраховані на велику кількість техніки на кухні. Як результат – у таких будинках регулярно зникає світло. Застарілі труби часто рвуться, тому періодично доводиться сидіти ще й без води та опалення. До того ж у районах, де багато хрущовок, прокладено старі труби, додає Степенко. Навіть новий ремонт у квартирі та нові труби не врятують ситуацію.
Єдина їхня перевага – це невелика щільність забудови, тому в дитячих садках та школах мікрорайонів немає великих черг, каже директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук. Якщо у деяких передмістях у школах діти навчаються у кілька змін, то на Відрадному, Борщагівці чи районі ст.м. Дорогожичі класи можуть бути незаповненими. Немає проблем і з паркуванням для автомобілів, з якими стикаються мешканці висоток на Осокорках, Позняках чи Харківському масиві.
"Не знаю, наскільки це велика перевага", – каже Герасимчук. За його словами, багато молодих сімей відмовляються від купівлі хрущовки в Києві і віддають перевагу житлу в новобудові в Ірпені або Бучі. Продати житло у старому будинку стане ще складніше. Причому з кожним роком ситуація погіршуватиметься. Складно здати таку квартиру і в оренду.
Герасимчук вважає, що квартири у хрущовках дорожчатимуть лише в тому випадку, якщо ціни на житло зростатимуть і в інших сегментах. "Тому якщо є можливість, краще таке житло не вибирати", – зазначає він. І пропонує скористатися розстрочкою платежу в будівельній компанії або придбати житло меншої площі, але кращої якості.