Реально ли заработать на хрущовках и когда их выгодно покупать: цены и важные советы
Каждый третий киевлянин живет в хрущевке – в доме, который был построен в 60-х годах прошлого столетия. Панельки или кирпичные здания по четыре-пять этажей без лифта с небольшими квартирами можно найти в каждом районе города.
Это малогабаритное жилье. Например, стандартная площадь двушки составляет 46 кв. м, в которой обычно две смежные комнаты в 30 кв. м и кухня – 8 кв. м. По статистике, только в Киеве насчитывается чуть более 3 тыс. таких домов, в которых проживает около 500 тыс. человек. Квартиры в устаревших домах привлекают покупателей низкими ценами.
Но стоит ли вкладывать в них средства и можно ли будет продать квартиру подороже – выяснял OBOZREVATEL.
Самое дешевое жилье
Квартиры в хрущевках – самый доступный вариант для покупателей, у которых относительно небольшая сумма на руках. Сейчас такое жилье можно найти по $1-1,2 тыс. за кв м. Например, двушку в районе ул. Юры или ул. Героев Космоса (Борщаговка), пр. Гагарина (Днепровский р-н) или ул. Межевой (Ветряные горы, Подольский р-н) общей площадью 47 кв м можно купить за $50 тыс.
Причем попадаются варианты на средних – вторых и третьих этажах и с неплохим ремонтом. Такие варианты кажутся привлекательными для молодых семей или молодых специалистов, которые приобретают свою первую квартиру. Можно найти варианты и подешевле, но, как правило, это квартиры в гораздо более худшем состоянии.
Более комфортное жилье стоит дороже. Например, единички с хорошим ремонтом площадью 45-47 кв м в домах, которые были введены в эксплуатацию до десяти лет назад, стоят $75-80 тыс. в спальных районах Киева. Жилье в девятиэтажных панельках доходит до $1,5 тыс. за кв м. Например, двушка площадью 50 кв м в чешке по ул. Щусева в Шевченковском районе города с хорошим ремонтом продается за $75 тыс. Получить льготный ипотечный кредит на покупку такой квартиры почти невозможно, поэтому большая часть покупателей откладывают деньги и занимают недостающую сумму у друзей и родственников. И собрать удается только $40-50 тыс.
"На начало декабря спрос на вторичном рынке жилья в крупнейших городах Украины на 65% сконцентрирован в сегменте малогабаритных квартир преимущественно советской застройки. Именно в этом сегменте в первом полугодии 2022 года возможен незначительный рост цен", – рассказал президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Юрий Пита.
Какие риски ждут покупателей
Перед тем, как выбрать жилье, нужно оценить его инвестиционную привлекательность, советуют опрошенные OBOZREVATEL риелторы. Возможно, собственнику захочется продать квартиру через четыре-пять лет, добавить $10-20 тыс. и купить более просторное жилье. Хрущевка – это худший для инвестиций вариант, признает управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.
"Выгодно покупать ее только в том случае, если собственник продает жилье со скидкой 20-30%. Тогда на этой квартире можно заработать", – говорит эксперт.
В противном случае покупатель столкнется с массой трудностей. И главная среди них – это устаревшие коммуникации, которые часто не рассчитаны на большое количество техники на кухне. Как результат – в таких домах регулярно пропадает свет. Устаревшие трубы часто рвутся, поэтому приходится периодически сидеть еще и без воды и отопления. К тому же в районах, где много хрущевок, проложены старые трубы, добавляет Степенко. Даже новый ремонт в квартире и новые трубы не спасут ситуацию.
Единственное их преимущество – это небольшая плотность застройки, поэтому в детских садах и школах микрорайонов нет больших очередей, говорит директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. Если в некоторых пригородах в школах дети учатся в несколько смен, то на Отрадном, Борщаговке или в районе ст.м. Дорогожичи классы могут быть незаполненными. Нет проблем и с парковками для автомобилей, с которыми сталкиваются жители высоток на Осокорках, Позняках или Харьковском массиве.
"Не знаю, насколько это большое преимущество", – говорит Герасимчук. По его словам, многие молодые семья отказываются от покупки хрущевки в Киеве и отдают предпочтение жилью в новостройке в Ирпене или Буче. Продать жилье в старом доме станет еще сложнее. Причем с каждым годом ситуация будет ухудшаться. Сложно сдать такую квартиру и в аренду.
Герасимчук считает, что квартиры в хрущевках будут дорожать только в том случае, если цены на жилье будут расти и в других сегментах. "Поэтому если есть возможность, лучше такое жилье не выбирать", – говорит он. И предлагает воспользоваться рассрочкой платежа в строительной компании или приобрести жилье меньшей площади, но лучшего качества.