Що відбувається з іпотекою в США?

Природний відбір

Меган і Шон - уже два роки разом. Меган - 24, вона працює на повну ставку в банку. Шону - 25, він студент, підробляє в різних місцях, має свою компанію, через рік отримає диплом інженера. Влітку молоді люди збираються одружитися. ЗМІ твердять, що ціни на житло як ніколи низькі, а ринок зараз належить покупцям. Хлопці пригледіли собі в Чикаго кондомініум - американську форму кооперативу - вартістю $ 168 тис.

"Ми могли зібрати 9-10 тисяч на перший внесок. Ми думали, що можемо отримати іпотечну позику, купити квартиру і виплачувати прийнятні внески", - говорила Меган в січні. У обох кредитний скоринг (оцінка кредитоспроможності) близько 700, при тому, що цифра більше 690 свідчить про високий рейтинг позичальника. Пара розраховувала отримати іпотечну позику (звану по-американськи мортгедж) без всяких проблем.

Заповнили необхідні папери. Для отримання позики потрібно довести свій дохід і для цього, як правило, необхідно надати податкові декларації за три останні роки. Дуже важливий хороший кредитний скоринг. Він обчислюється в одиницях - від 300 до 900. Нижче 600 вважається погано, вище 700 - добре. Скоринг беруть до уваги не тільки при ухваленні рішення про видачу позики, а й при визначенні процентної ставки. Чим нижче скоринг, тим вище відсоток за позикою.

Ще один фактор - кредитна історія, яка характеризує акуратність виконання позичальником прийнятих на себе зобов'язань по кредиту.

Меган і Шона чекав неприємний сюрприз.

"На жаль, все змінилося, - каже Меган. - Банк не затвердив нам позику. По-перше, 700 хоч і вважається хорошим скоринг, але в банках автоматично відхиляють всіх, хто нижче 720-й. Однак, головне, що сума початкового внеску здалася банку дуже маленькою ".

Та й з кредитною історією не все гладко. Банк не роз'яснював причини відмови, але Меган думає, що їх обов'язок по кредитній картці здався банку високим.

Втім у молодої пари завжди є можливість спробувати отримати позику від Федеральної житлової адміністрації, де початковий внесок не перевищує 3.5% від вартості житла. Террі Галкер працює в ФЖА, і я попросив її приблизно прикинути, скільки б платила молода пара, якби їм дали позику.

"Пара живе в Чикаго, де правила і податки інші, ніж у Нью-Йорку. Від них в ФЖА зазвичай чекають початковий внесок вище номінального. Особливо, коли мова йде про кондомініумі. У Нью-Йорку при сумі в 160.000 аванс складе не менше $ 5.600 . Головне, вони повинні довести свою здатність платити внески. Позика на 30 років з фіксованою процентною ставкою видається під 5%. Це приблизно $ 840 плюс податки і страховка. На кондомініуми позикові відсотки вище, так що, ймовірно, позичку видадуть під 5.5% ".

Кредитор в Америці сам стягує гроші на податки через іпотеку, оскільки несплата податків тягне за собою конфіскацію майна. Податки в різних районах різні. Вони залежать в основному від вартості житла. У районах, де селяться небагаті молоді пари, це приблизно $ 3.600 на рік, тобто $ 300 на місяць. Страховка приблизно $ 1800, тобто $ 150 на місяць, і місячний повернення складе $ 1.290. У кондомініумах зазвичай дорожче через необхідність 300-500 доларів на місяць віддавати за послуги - охорону, садівника, ремонт, басейн, спортзал і т.д.

При цьому не завжди витрати по іпотеці списуються з податків. Закон написаний так, що від податкових знижок виграють лише дуже багаті люди або інвестори в нерухомість, які мають великі будинки і величезні позики. У бідняків нерухомості немає. У середнього класу нерухомість є, але вигода від знижок мінімальна, так як їх позички відносно невеликі. "Різні банки мають різні норми, але за нормами ФЖА, одержувачам треба довести, що повернення по позиці не перевищує 36% від загального доходу сім'ї, - говорить Террі Галкер. - І у нас майже немає винятків з цього правила".

Боргова яма

До самого останнього дня 45-річна Дана Нірі не підозрювала, що її будуть виселяти з її акуратного будиночка в Вест Бабілон в передмісті Нью-Йорка, де вона жила з двома дітьми. Ніхто не повідомив їй, що компанія CountryWide Financial, яка займалася обслуговуванням позики, справила відчуження її будинку. Чи не повідомили Дани і те, що будинок виставлений на аукціон. Усе з'ясувалося лише тоді, коли посильний вручив її 12-річному сину повістку з вимогою або оплатити борг протягом трьох днів, або виселятися.

Виявилося, через бухгалтерських помилок у Дани Нірі накопичився борг в $ 2.000. Сума швидко виросла в три рази за рахунок різних штрафів, пені і зборів. Дана заплатила компанії $ 10.000 і вважала, що погасила борг, проте в компанії вирішили інакше.

Я зустрів Дану наприкінці минулого року в офісі місцевого конгресмена Стіва Ісраеля. Біля її стільця стояв великий чемодан на коліщатках - повний паперів. Там була вся історія її поневірянь, листування з банком, компанією, яку з тих перепродали і закрили.

Давно минули часи, коли банк видавав позики і потім отримував з них відсотки. Банки знали своїх клієнтів. З фінансовими установами можна було домовитися. Сьогодні позики продаються і перепродаються, пакуються в різні фінансові продукти.

Обслуговування іпотечних позик передається підрядникам - як правило, низькопрофільним компаніям, які ведуть себе в гірших традиціях лихварів. Вони і займаються збором платежів. Вони ж починають процес відчуження власності за несплату.

Одні банки наймають підрядників, інші, як Wells Fargo і Bank of America (який викупив ContryWide і досяг позасудового врегулювання, що дозволив закрити кримінальні справи проти компанії) мають власні відділення за іпотечним обслуговуванню. У кожному разі, позичальники, які, врешті-решт, платять за все, виявляються в їх повної влади. Позичальники не мають права вирішувати, хто обслуговує їхні кредити, і вони не можуть звільнити контрактора за погану роботу.

"Вони хижаки, - кажуть в Philadelphia Legal Assistance - добровільної організації, що займається допомогою постраждалим від фінансових зловживань. - Вони існують, щоб витягати все, що можна".

Найчастіше такі компанії знаходяться на іншому краю Америки, а їхні сервісні відділи небудь в Індії.

Пишіть листи. Або скарги

Житловий міхур в Америці лопнув у вересні 2008 року. Відразу розкрилися всі виразки житлового ринку. У США він живе зовсім з продажу і перепродажу нерухомості, він робить гроші на продажі іпотечних позик.

Вдова з Пенсільванії подала до суду на компанію за іпотечним обслуговуванню за доведення до самогубства її чоловіка. Інший випадок, яким займається Філадельфійська правова допомога, стався в околицях Вашингтона. Там дев'ять разів на день агенти компанії приходили додому до боржників, в результаті господар одного з будинків отримав інфаркт і помер.

"У компаній, які обслуговують іпотеку, немає ніяких стимулів домовлятися з клієнтами, - казав мені Піт, колишній шкільний вчитель, який працює від однієї з подібних компаній в передмісті Нью-Йорка. - Зате є всі стимули, щоб штовхати людей у ??боргову яму. Якщо запізнюються із сплатою, то прибуток у компанії більше, ніж якщо платять під час ".

Піт проводить також аукціони з продажу відчужених будинків. У день аукціону він кладе в кишеню близько $ 5.000 різних зборів, одержаних з покупців.

"Є також всі стимули тримати боржників в невіданні. Федеральний закон вимагає посилати боржнику лише одне повідомлення на рік, якщо збільшується процентна ставка або додаються нові тарифи".

Незважаючи на гігантську бюрократію, нагляд за діяльністю фінансової індустрії малоефективний. Федеральна торгова комісія, Управління контролю грошового обігу та Управління нагляду за ощадними установами мають дуже обмежений контроль над іпотечної галуззю. Адміністрація США працює на бізнеси, а не на громадян. Міністерство житла вимагає, щоб скарги подавалися спочатку в сервісну компанію, і лише, якщо через три місяці конфлікт не вирішиться, то приймає скаргу. Якщо скарга подана, то в міністерстві часто не вистачає людей, щоб розібратися в ситуації.

"За цей час і борги наростуть. Та й виселити вже можна встигнути, особливо - зі слабкими нервами", - говорить Піт. Секвестр і бюджетні скорочення початку 2013 року, ще сильніше звузили коло можливостей для того, щоб зупинити хижацькі практики.

Торік Міністерство житлового будівництва і міського розвитку отримало близько 2500 скарг на фірми обслуговують іпотеки, на 379% більше, ніж у 2007 році. За перші 10 місяців 2012 року споживачами подано близько 1000 скарг на 10 найбільших компаній за незаконне виселення та інші хижацькі практики. Все це крапля в морі. Коли в грудні 2011 був запущений сайт і відкрита телефонна лінія нового Бюро по захисту фінансових споживачів, то за перші 30 днів було отримано 2.326 скарг на зловживання у сфері іпотечних позик.

"Немає і ефективного покарання за зловживання." Караються штрафом, які платять з грошей власників акцій і клієнтів, - говорить адвокат Джозф Спода з Лінг Айленда. -Директор та інші начальники, які стверджують порожні практики, не несуть ніякої особистої відповідальності ... Це типово для Америки. Ми не любимо шельмувати людей на площах ", - посміхнувся Джо.

Дані Нірі вдалося залишитися в своєму будинку. Удача, правда, відносна. У Дани були гроші і вона змогла звернутися до суду. Суддя дозволив їй залишитися в будинку, і тепер вона судиться з інвестором, що купили її будинок на аукціоні. Той вимагає у жінки орендну плату.

48-річний Джозеф Кортас, що працював в майстерні по ремонту яхт в тому ж містечку, не був настільки успішним, як Дана Нірі. Через кризу він втратив роботу. Джозеф звертався всюди, де тільки міг, навіть слав факси в Білий дім, але не зміг відстояти свій будиночок, в якому народився і в який вклав більшість заощаджень. Іпотека за його будинок була виплачена ще його батьками в більш благополучні часи, коли житло на Лонг-Айленді коштувало 8-10 тисяч. Джозеф взяв іпотечну позику на ремонт даху, що продірявився, але несподівано позбувся роботи і не зміг виконувати свої зобов'язання. В результаті - ні роботи, ні житла.

Нові правила

У середині січня новостворене Бюро по захисту фінансових споживачів, створене в рамках фінансової реформи Обами (Закон Додд-Франка від 2010 року), опублікувало нові правила, спрямовані?? На профілактику відчуження нерухомості й чесне обслуговування іпотеки.

"Багато позичальників, які мали проблеми з іпотечним обслуговуванням, стикалися з неприємними сюрпризами і постійно отримували відписки. Занадто багатьом це коштувало втрати будинку, - йдеться в повідомленні директора CFPB Річарда кордом. - Наші правила гарантують справедливе ставлення до всіх позичальників і покликані створити сильний захист для тих, хто прагне зберегти свої будинки ".

Раніше були опубліковані аналогічні правила для іпотечних кредиторів.

Нові правила вимагають від компаній, що обслуговують позики, вивчити всі альтернативи відчуженню будинку і надати домовласникам ясні і чесні дані про процес оцінки їх боргу.

Правила, які наберуть чинності протягом року, забороняють кілька найбільш одіозних практик, на кшталт "подвійний доріжки", по якій пустили Дану Нірі - з нею обговорювали врегулювання боргу, і в теж час повних ходом готувалися забрати і продати її будинок. Згідно з новими правилами, як тільки позичальник перестає платити, необхідно зв'язатися з ним негайно і запропонувати всі можливі варіанти стягнення боргу, щоб допомогти йому залишитися в будинку. Обслуговуючі компанії також зобов'язали реагувати на скарги про помилки.

Консервативні політики всіляко опиралися створенню подібної установи, хоча в Америці не можна продавати міксер або електродриль, якщо вони не пройшли відповідну перевірку на безпеку, проте можна продавати сумнівні фінансові продукти та послуги, які пізніше отримують назву " токсичні папери "і" радіоактивне сміття ".

Республіканці під диктовку лобістів фінансової індустрії роблять постійні спроби урізати бюджет. Організації з захисту прав споживачів заявляють, що нові правила прийняті надто пізно і їх занадто мало.

При цьому нові правила не несуть ніякого полегшення для мільйонів позичальників, які відстають по платежах через фінансову кризу. Десятки мільйонів людей втратили роботу, заощадження і вдома.

Конгресмен Зої Лофгрен і сенатор-демократ з Орегона Джефф мірками постійно критикують адміністрацію Обами і заявляють, що для порятунку мільйонів людей, які втратили і втрачають будинки, в адміністрації не знайшлося стільки енергії і сил, скільки пішло на порятунок автомобільної промисловості в Детройті.

Келлі Гофф, економічний оглядач з " The Root "пише, що для вирішення житлових проблем потрібно вкладати гроші, однак не видно, що адміністрація Обами готова вкластися, як вклалася в модифікацію боргів автомобільної промисловості або в передачу державі студентських позик. Тоді банки лише передавали студентам державні гроші, стягуючи за це відсотки і збори.

Келлі Гофф вважає, що проблема нових правил у тому, що вони не здатні запобігти повторення зловживань у майбутньому. Всю політику адміністрації вона вважає невдалою. "Були програми HARP і HAMP, потім TARP, - пише Келлі Гофф, - Величезні кошти були витрачені на те, щоб допомогти домовласникам, яким загрожує втрата будинку. Пізніше ми дізналися, що мета була в тому, щоб допомогти понад чотирьом мільйонам домовласників. Однак тільки один мільйон отримав до теперішнього часу хоч якусь допомогу ".

А адже тільки в 2008 американці втратили три мільйони будинків. На сусідніх зі мною вулицях досі пустують будинку. Ціни тут впали на 30%. В інших місцях будинку втратили половину вартості. У Каліфорнії, в Колорадо, Арізоні і Флориді пустують мільйони одиниць житла. Водночас, колишні домовласники опинилися буквально бездомними. Джозеф Кортас сженой та дітьми влітку жили в своїй машині неподалік від марини (пристані для яхт), а на зиму перебралися кудись у місто.

Як кажуть американці, відповідь залежить від того, кого запитуєш. Факт те, що в нових правилах CFPB немає ніякого полегшення для мільйонів позичальників, які відстають по платежах через фінансову кризу. Десятки мільйонів людей втратили роботу, заощадження і вдома. Факт, що власний будинок, колишній обов'язковою частиною американської мрії, стає все менш доступним. У 2012 році вперше з тих пір, як в Америці проводять статистичне дослідження питання з початку 1950-х років, кількість квартиронаймачів в США перевищила кількість домовласників.

Меган повідомила у своєму фейсбуці, що покупка будинку відкладається. Вона залишається жити у своїх батьків. У підвалі її будинку їй вже обладнали студію ...