Видео дня
Дмитрий Исаенко про "Укрбуд": общий "минус" составляет около 2 миллиардов гривен
После громкого краха корпорации "Укрбуд" и открытия уголовного дела против ее экс-президента Максима Микитася, рынок недвижимости начало лихорадить. Тысячи людей вложили деньги в квадратные метры, которые затем зависли в воздухе. Недавно было объявлено, что объекты "Укрбуда" все-таки закончат. Этим будет заниматься коммунальное "Киевгорстрой".
Мы поинтересовались у Дмитрия Исаенко, Секретаря Комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства и вице-президента Конфедерации строителей Украины, о будущем "Укрбуда" и его вкладчиков, а также о действиях власти для борьбы с недостроями.
– Как давно в Украине существует проблема недостроев?
– Недострои были всегда. Но здесь надо объяснить. Чаще всего недострои – это просто техническая ситуация. Ни один крупный объект не сводится сразу. В один год могут сделать 40% работ, во второй – еще 40%, а на третий – остальные 20%. Поэтому из года в год переходят недостроя. Далее сооружение завершается, а параллельно начинаются новые проекты. То есть явление недостроев, которые находятся в постоянном строительстве, существует всегда. Оно является положительным и показывает, что экономика и строительная сфера работают.
– Но иногда застройщик совсем прекращает работы?
– Да, действительно, существует еще одна группа недостроев – это заброшенные. При этом большая часть заброшенных недостроев была списана в 2009-2010 годах. Брошенными были в основном государственные объекты. Например, начиналось строительство школы, детского сада. Но бюджетных денег не было. В конце концов проект становился не актуальным. Так накапливались государственные недостроя. С явлением шла активная борьба в 2009-2011 годах. Большую часть объектов мы списали, и сейчас их практически нет.
Что касается жилых объектов, то масштаб проблемы был незначительным до 2009 года. Но в результате кризиса брошенными остались очень много объектов. Застройщики обанкротились и не смогли довести до конца собственные проекты. Также остались много людей, которые не получили квартиры.
– Как тогда подходили к решению проблемы недостроев?
– В тот момент государство решило помочь. Но финансово, зато разработать для людей сценарии с использованием других механизмов. Например, было 24 объекта в городе Тернополь. Заказчик обанкротился. Но по всем этим объектам мы предложили людям решения. Будущие владельцы квартир создали жилищно-строительные кооперативы. Они оформили на себя все незавершенное строительство. Министерство дало разрешение на отклонение от некоторых норм. Например, чтобы сэкономить на строительстве паркингов и так далее. Люди в конце концов сами понемногу все достроили.
Также около 25 объектов были в Одессе. Там работала была большая мощная компания "Прогресс-Строй", но она обанкротилась. Так же люди пошли по пути создания жилищно-строительных кооперативов. Частично заказчик (Прогресс-Строй) нашел деньги и иностранных инвесторов. Частично что-то продали, и по-немногу объекты завершили.
– Наверное, большинство недостроев все же пришлись на столицу?
– Точно, вы правы. Около 78 объектов были в Киеве. Часть объектов, которые еще оставались прибыльными, город забрал на себя. Коммунальное предприятие Житло-Инвест взялось их достроить. Текущие средства были выделены из бюджета, и проекты понемногу закончили.
Сегодня самая большая проблема – это недострои Войцеховского. Они сводились без каких-либо разрешений, на коммунальной земли. И при этом продавались людям. Когда афериста посадили, объекты стали заброшенными. А те, что даже были завершены, не имеют внешних сетей. Как следствие, люди годами не могут поселиться в свои квартиры.
– И этим людям никто не может помочь?
– На самом деле вкладчикам должны помочь. Город не имеет шанса не разбираться с этим вопросом. Ведь строительство велось, это видели все соответствующие органы. Однако ничего не делали. И поэтому сейчас нельзя говорить, что проблемы не было, и власть ни при чем. Другого варианта просто нет, кроме как решить проблему местным органам власти.
– Давайте перейдем к "Укрбуду". Это была одна из крупнейших строительных компаний в Украине, при этом очень активна. Какая статистика по квартирам и инвесторам?
– На сегодняшний день "Укрбуд" имеет около 30 объектов. Из них 22 – в активном строительстве. Проданы около 13 000 квартир. То есть это почти 40 000 людей, которые не могут получить свое жилье.
– Как насчет документов и законности строительства?
– Если вы о кейсе Войцеховского, то в "Укрбуде" все гораздо лучше с разрешительной документацией. Не все идеально, но есть по крайней мере разрешения на строительство. Также среди проблем пока нет "двойной" продажи, как это было в случае с тем же Элита Центром.
– Тогда почему компания не удержалась на плаву?
– Одна из главных причин – некоторые объекты продавались ниже себестоимости. Большинство денег из этих объектов выводили для покупки новых площадок, то есть перевкладывались. Это неправильно и является нецелевым использованием денег. Как следствие, сегодня надо искать компенсаторы по неприбыльным стройкам. Но благодаря тому, что деньги вкладывались в новые площадки, в том числе с уже разрешительной документацией, за счет этих 7-8 объектов можно попробовать компенсировать минусы по другим новостройкам.
– Вы можете назвать цифру общих убытков по объектам компании?
– На тех очередях, которые начали продаваться и строиться, по нашим оценкам, общий "минус" составляет около 2 миллиардов гривен. Там, где строительство пока не начиналось – а это около 420 000 квадратных метров, прибыль за следующие годы мог мы составить примерно такую же сумму. А это значит, что в лучшем случае все это выйдет в ноль. Таким образом, речь не идет о прибыли для коммерческой структуры, которая будет этим заниматься.
– Тогда как привлечь строителей завершить дома?
– Единственное, чем можно компенсировать все эти мероприятия для компаний – объектами, где начинались строительство и продажи, но по которым уже есть документация, и на приобретение которых направлялись все потенциальные прибыли.
– Насколько активно государство пытается помочь вкладчикам "Укрбуда"?
– Как Секретарь комитета ВРУ, я занимаюсь вопросом "Укрбуда" от комитета. К процессу мы привлекли все государственные структуры, которые должны быть задействованы в решении проблемы. В результате встреч, переговоров и подсчетов мы пришли к выводу, что завершение строительства можно поручить единой компании в стране – "Киевгорстроя".
Она является коммунальным предприятием. При этом имеет наибольшие объемы строительства в стране, и крупнейшие финансовые обороты. "Киевгорстрой" может потянуть это, если компании также отдать свободные площадки, чтобы компенсировать убыточные объекты.
– Мы знаем из публичных заявлений, в конце концов "Киевгорстрой" согласился. Какие шаги будут приняты дальше, чтобы компания смогла взять на себя объекты?
– На сегодня из 22 объектов "Киевгорстрой" уже принял 8. Из каких 5 представлены на ввод в эксплуатацию. Мы будем надеяться, что Министерство регионального развития и ДАБИ помогут с этим процессом, чтобы он прошел быстрее.
После того, как "Киевгорстрой" согласился заняться завершением объектов "Укрбуда", у нас началась активная работа по КГГА. Например, сегодня готовится решение городского совета об освобождении от долевого участия всех объектов "Укрбуда". Это большие деньги. С одной стороны понятно, что городской бюджет недополучит определенные средства. Но все понимают, если недострой останется без внимания, то для города это будет значить еще больше проблем. Поэтому сейчас мы ждем финальное решение города и депутатов.
– Речь идет о более чем двух десятков объектов. Хватит ли "Киевгорстрою" собственных средств, чтобы запустить работы на всех стройках?
– Это важный вопрос, и сейчас мы над ним работаем. Правительство, скорее всего, поможет "Киевгорстрою" с оборотными средствами за счет выкупа у него большого объема квартир. Речь идет о сумме около двух миллиардов гривен. Мы будем предлагать правительству выпустить соответствующее постановление.
И за счет денег Государственного ипотечного учреждения закупить у "Киевгорстроя" уже готовые квартиры. Сейчас "Киевгорстрой" имеет около 600 квартир, готовых на 99%. Они могут дальше пойти военным, сотрудникам полиции и других силовых структур. Эти деньги все равно выделены в бюджете, и они будут тратиться. Так почему бы за них не приобрести квартиры в "Киевгорстроя", параллельно решив еще и задачу с оборотными средствами для того, чтобы достроить проблемные объекты.
– Тоесть все проходит относительно без спокойно?
– Не совсем так. Есть проблемные объекты, которые относятся к Министерству обороны. Но и здесь у нас полный диалог, и мы нашли понимание по всем объектам. Это долгий путь, но мы подписываем договоры, ищем пути урегулирования конфликтных ситуаций, которые возникли до этого. Но есть понимание, как выйти из кризиса, рассчитаться с Министерством обороны теми процентами, которые подписаны в договорах за переданную землю. И как достроить эти объекты.
– Это убыточные строительства?
– Нет, эти объекты не минусовые. Однако они очень большие. Например, "Волшебный город" – 270 тысяч м2. Это самый большой и сложный объект. Но на прошлой неделе мы нашли решение даже по нему. Еще остается вопрос с Военной прокуратурой и судами, но даже здесь мы точно должны прийти к консенсусу.
– В общем, когда будет поставлена точка "Укрбуда" и сданные квартиры в последнем из проблемных домов?
– Чтобы достроить эти объекты, понадобится 4-5 лет. Из-за значительных объемов. Но это реальная история.
– По вашему мнению, проблемы между инвесторами и застройщикам все-таки должно решать государство? Или бизнес должен сам находить способы выполнить обязательства перед инвесторами?
– На этот вопрос можно ответить только в более широком контексте. Застройщик сам по себе не строит и не продает квартиры. Есть правила игры, диктуемые законодательно. Какие возможности заложены в законах, так и действует фирма.
Поэтому нельзя игнорировать того, что у нас имеются законодательные проблемы. Например, если бы раньше были принять законодательные акты о невозможности вывода средств, у нас не произошло бы ситуацию с "Укрбудом".
– Какие выводы сделает власть по проблеме "Укрбуда"?
– Я очень надеюсь, что этот кейс поставит вопрос регулирования сферы первичного строительства и создания цивилизованных правых игры. Со своей стороны мы делаем максимум для того, чтобы случай "Укрбуда" стал прецедентом, а не правилом.
Самый первый вопрос – это возможность нецелевого использования денег. Сегодня даже в условиях, когда для строительства используются кредитно финансовые механизмы, они не защищают инвестора от застройщика, который может использовать средства для других целей. Комитет ВРУ активно занимается этим вопросом. Скоро у нас будет отдельное заседание на тему защиты инвесторов. После которого мы, скорее всего, выйдем в Верховную Раду законопроекту.
Например, в Канаде если застройщик хочет построить дом, он должен показать наличие 100% денег. Положить их в банк. Затем строить за кредитные деньги, а средства на счета – это его заведение. Фактически, такая схема приводит к тому, что квартиры продает не строитель, а банк. А застройщик только возводит объекты. Однако у нас это сделать пока невозможно из-за дорогие кредиты. Банки выдают кредиты под проектное финансирование в лучшем случае от 20-22% годовых. Но самая большая проблема – это дорогая ипотека.
Также в Украине есть пробел в отношении имущественных прав инвесторов. И здесь мы также уже есть предварительные наработки. Основной месседж нового закона – это регистрация имущественных прав на будущую недвижимость. Сейчас, как инвестор, вы получаете имущественное право. Однако они не регистрируются отдельно, и застройщик может перепродать квартиру дважды или более раз. Но когда мы введем регистрацию имущественных право на будущее жилье, подобные сделки станут уже невозможными.
– И последний вопрос – что делать, если вы все же стали жертвой обмана от застройщика?
– Формально решать все подобные случаи – это функция Министерства регионального развития. Однако реально оно не выполняет этих функций. Даже был расформирован соответствующий департамент. Поэтому приходится заниматься Комитета Верховной Рады. Несмотря на отсутствие таких же полномочий и рычагов, которые есть у Министерства, мы разбираемся с каждым вопросом. Иначе просто некому это делать.