В Украине должны снести тысячи "хрущевок": что делать жильцам и какие дома в опасности

Каждый второй украинец живет в доме, который давно пора капитально ремонтировать или сносить. 50% жилого фонда – изношено, а 75 млн квадратных метров жилья признаны аварийными. К примеру, в столице каждый шестой дом непригоден для жизни. Но денег ни на ремонт, ни на снос и новое строительство – нет.

С каждым годом ситуация усугубляется. Если вопрос жилья в Украине не решить, миллионы семей рискуют остаться у разбитого корыта.

"Обозреватель" разобрался, какие дома в Украине пора сносить и как спасти ситуацию.

Дома в Украине еще простоят, но не долго

С проблемой устаревшего жилья столкнулись во многих странах мира. В Германии массово сносили старые дома, в Польше – провели масштабную модернизацию, в России – воплощают программу реновации целых кварталов. Проблемы с жилым фондом есть и в Украине. Еще в 2006 году приняли закон о реконструкции жилых кварталов, но ситуация с того момента практически не изменилась.

"С каждым годом тема устаревшего жилого фонда в Украине становится более насущной и острой. Действующий закон, который был принят еще в 2006 году, оказался неэффективным и на практике не смог массово решить проблему с так называемыми "хрущевками", –цитирует пресс-служба Кабмина замминистра ЖКХ и регионального строительства Льва Парцхаладзе.

80% многоэтажных домов нуждаются в модернизации, а 75 млн квадратных метров жилья находится в аварийном состоянии. Только в Киеве, согласно информации департамента градостроительства и инфраструктуры, "устарели" 3055 пятиэтажек, а это 211,5 тыс. квартир. В проекте генерального плана столицы до 2025 года планируют снести 2,8 млн квадратов жилплощади (в первую очередь дома, построенные в конце 50-х начале 60-х годов) и построить 7,8 млн квадратных метров нового жилья.

"Хрущевки" строились как временное жилье. Поэтому и жилые кварталы построены с местом для "стартового дома" (первый дом, который будут строить вместо того, что снесут), а планировка максимально бюджетная. Срок годности панельной "хрущевки" составляет 40-50 лет. Капитальный ремонт и модернизация дома может добавить ему еще 40-50 лет жизни. Но в украинских же реалиях в большинстве домов капитального ремонта не было с момента постройки. В результате срок эксплуатации может быть даже меньше заявленного.

Первые панельные дома начали возводить в конце 50-х. И если с этого момента дом капитально не ремонтировали, то такие здания нужно было сносить еще в 2009 году. "Хрущевки" из шлакобетонных плит могут прослужить дольше, но и их срок эксплуатации истекает в ближайшие десятилетия.

Как спасать ситуацию

Отремонтировать. Старые дома не нужно сносить, их нужно модернизировать, уверен вице-премьер Геннадий Зубко. По подсчетам чиновника, капитальный ремонт типичной многоэтажки на 100 квартир обойдется примерно в 3,5 млн грн. За эти деньги можно укрепить фундамент, заменить коммуникации, утеплить стены, отремонтировать крышу. После этого срок эксплуатации дома может вырасти и до 100 лет. Однако далеко не каждый дом подлежит ремонту. Так, если на стенах уже есть трещины, их нельзя утеплять. А проблему с фундаментом можно решить только на время.

"Мы четко знаем, что в 100-квартирный дом нужно вложить 3-3,5 млн гривен. 50% дает государство (программа "теплый кредит". – Ред.), если есть муниципальная программа, то вместе 70%, плюс 30% средства граждан. "Хрущевкам" можно дать вторую жизнь", - рассказал Зубко в интервью "Обозревателю".

Читайте: В Украине налог на недвижимость вырос на 133%: сколько заплатим

Стоит отметить, что за три года на программу "теплые кредиты" выделили 1,6 млрд грн. При этом на капитальный ремонт только того жилья, которое правительство признает "аварийным", понадобится 187 млрд. С таким финансированием "теплых кредитов" хватит на капитальный ремонт аварийного жилья при условии, если откладывать эти средства 350 лет.

Реновация кварталов. Учитывая, что ни у государства, ни у местной власти, ни у простых украинцев денег на капитальный ремонт многоэтажек нет, придется искать инвестиции. Один их таких вариантов – реновация жилых кварталов. Идея состоит в том, что застройщик сносит поочередно целый квартал "хрущевок", а на их месте возводит новые здании с большей этажностью. Те, кто жил в старых домах, получают в новых квартиры с площадью на 50% больше. При этом в каждой квартире делают типичный ремонт и устанавливают необходимую технику.

Инвестор сможет продать оставшиеся квартиры, компенсировать свои расходы и даже заработать. И украинские застройщики, и иностранные инвесторы готовы принимать участие в подобных проектах, рассказывает исполнительный директор Конфедерации строителей Виталий Грусевич.

"Вполне логично, что для заинтересованности застройщиков следовало бы предложить поощрения. Чаще всего их интересует: бесплатное выделение земли в пользование под строительство, освобождение от долевого участия в развитии или от налога на прибыль, льготное подключение новостройки к инженерным сетям. Но за каждой такой льготой прятаться ряд подставных недобросовестных компаний, которые выигрывают тендеры, предложив низкую стоимость работ, получат преимущества, но выполнят работу некачественно", – рассказывает Виталий Грусевич.

Действующий закон "О комплексной реконструкции жилого фонда", уверены в Конфедерации строителей, выполнить сложно. С таким утверждением соглашаются и в профильном министерстве. На данный момент чиновники вместе с экспертами готовят новую редакцию закона. Застройщика будут выбирать на конкурсной основе, а согласиться на снос дома должны будут 75% жильцов.

Что делать украинцам в "хрущевках"

Единственный способ получить финансирование или собрать средства на капитальный ремонт дома – создать ОСМД. Только в таком случае можно принять участие в городских программах, получить льготный кредит в банке или грант от международной организации на ремонт своего дома.

Государство в первую очередь заинтересовано в ремонте домов из-за огромных потерь энергии. Так, в некоторых домах теряется до 40% тепла. Фактически, огромный объем газа сжигается впустую, а украинцы из-за неутепленных стен, крыш, подвалов отапливают улицу. Сократив потери энергии, Украина, как говорится в стратегии правительства 20/20, может полностью отказаться от импорта голубого топлива.

Правда, как говорит эксперт в сфере энергоэффективности Анна Акерманн, на тепломодернизацию всего жилого фонда в Украине 10 лет нужно выделять по 100 млрд грн в год. Таких денег у государства нет. Поэтому "спасать" жилье должны его владельцы – собственники квартир.

К примеру, даже без поддержки государства и города, если каждая квартира в доме сбросится по 35 тыс. грн, этих средств хватит на капитальный ремонт всей многоэтажки. Причем 35 тыс. можно, к примеру, включить в тариф на содержание дома и придомовой территории и собирать их пять лет. Тогда сумма в платежке увеличится примерно на 500 грн/мес.

Эксперт в сфере недвижимости Максим Бабуряк уверен, что инвестировать в покупку квартиры в панельной "хрущевке" не стоит, однако и продавать такое жилье риелтор не советует. "При выборе квартиры нужно учитывать и соседей, и планировку, и инфраструктуру, и район, и близость к школе, работе. Конечно, если молодые люди хотят купить квартиру раз и до конца жизни, то не стоит покупать ее в 60-летней "хрущевке". Но и срочно продавать квартиру в хорошем районе и в ухоженном доме я бы не стал. Квартиры в "хрущевках" продаются и покупаются. Думаю, лет 10 еще ничего кардинально не изменится. Жилье – базовая потребность. Если нет денег на хорошую квартиру, то покупают квартиру в более экономном сегменте рынка. Даже в аварийных домах покупают квартиры", – рассказывает эксперт.

Подробнее о том, как правильно выбрать квартиру и где взять деньги, читайте вскоре на "Обозревателе".