Миллионы украинцев лишатся квартир: как пройдет реконструкция и чего ждать

Без квартир могут остаться миллионы украинцев. Так, большинство многоэтажек нуждается в капитальном ремонте. При этом 7,6% фонда, то есть каждый 13-й дом (а это 75 млн кв.м жилья) пора сносить. Только в столице без квартир могут остаться 211 тыс. семей. Минрегионстрой предполагает: если до конца года парламент примет новый закон о реконструкции жилых кварталов, уже через 3-4 года в Украине начнут целыми кварталами сносить "хрущевки".

OBOZREVATEL разобрался, как могут решить жилищный вопрос в Украине и что грозит собственником устаревших домов.

Кто владеет - тот и отвечает

Жилье большинству украинцев досталось практически бесплатно, отмечает эксперт в сфере недвижимости Александр Корж. Украинцы приватизировали свои квартиры, а вместе с тем получили и обязательства. Чтобы дом не пошел по швам, его необходимо капитально ремонтировать каждые 15-20 лет. И стоит такой ремонт миллионы гривен.

"Надо понимать, что волшебник на голубом вертолете прилетает только в песенках. Весь дом – совместная собственность жильцов. Если в фундаменте дома трещины, стены под наклоном – знайте, вы с каждым днем ближе к статусу бездомного", - рассказывает Корж.

"Хрущевки" начали строить в Украине еще в конце 50-х, при этом срок их эксплуатации в лучшем случае достигает 60 лет. Начиная с 2017-го целые серии многоэтажек достигли своего максимального срока. Уже к 2020-му, уверен Корж, ситуация значительно обострится.

Для примера, в Киеве аварийными признали 3055 многоэтажных домов. Единственный вариант – сносить и строить новое. Если же дом находится в удовлетворительном состоянии, на стенах и фундаменте нет трещин, а капитальный ремонт не потребует огромных вливаний, срок эксплуатации можно продлить примерно на 10 лет за счет комплексной модернизации. Правда, уверена эксперт в сфере недвижимости Лариса Ставинога, ремонтировать, к примеру, панельные "хрущевки", вовсе нецелесообразно. Даже если такая многоэтажка с виду кажется в нормальном состоянии, панели не соответствуют ни строительным нормам, ни стандартам энергоэффективности.

Читайте: ''Опасно для жизни'': в Украине каждый 13-й дом подлежит сносу

Кабмин планирует использовать оба варианта: ремонтировать отдельные дома, а сносить – целые кварталы. "Мы видим два потенциальных принципа: снос жилья или реконструкция. Снос в большинстве случаев будет применяться к микрорайонам, чтобы полностью поменять инженерную и социальную инфраструктуру", - заявил на пресс-конференции замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе.

Проблема заключается в том, что модернизировать дома нужно уже сейчас, а законопроект, который все еще разрабатывают в министерстве, могут вовсе не принять. Более того, подобный документ уже действует в Украине. Но из-за того, что снос дома разрешают только при условии согласия 100% жильцов, а для застройщиков не создали "особых" льгот, девелоперы не спешат за свой счет заниматься реконструкцией жилых кварталов.

Что делать с "хрущевкой": сносить или ремонтировать

Ремонт. Чтобы понять, окупится ли термомодернизация или нет, нужно оценить, сколько вообще она будет стоить, рассказывает эксперт в сфере энергоэффективности Антон Ковалишин. Ждать, пока город примет решение, сносить ваш дом или нет, опасно. Если не утеплять "хрущевку", каждый месяц за отопление придется переплачивать примерно 30-40%. Если учесть, что переплачивает весь дом, а не конкретная квартира, за год это сотни тысяч или даже миллионы гривен.

Легче всего установить индивидуальный тепловой пункт (ИТП) с автоматическим регулятором. Эта инвестиция окупиться за несколько лет и даже если дом снесут, деньги компенсируются меньшими суммами в платежке. Если же утеплять стены, полностью вернуть все потраченные деньги за счет экономии можно будет только через 5-6 лет.

"Часть энергоэффективных мероприятий не требует инвестиций и может помочь сэкономить до 10%. Некоторые мероприятия могут окупаться за 1 год. Планы по сносу могут сдвинуться или не реализоваться вовсе. Например, инвестор, который рассматривал себе площадку, передумает вкладывать средства. А люди останутся у разбитого корыта. Ждали несколько лет, тратили лишнее и новое жилье не получили", - отмечает Ковалишин.

Снос и строительство. Ремонт "хрущевки" хоть и продлит срок эксплуатации, но саму проблему не решит, а только отсрочит ее. Как рассказывает пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" Глеб Шемовнев, срок службы новостройки составляет не меньше 100 лет. А отремонтированной хрущевки, которая была построена в начале 60-х – в лучшем случае 10-15 лет.

Читайте: Что ждет хрущевки и как защититься от нерадивого застройщика: интервью с Парцхаладзе

"Граничный срок службы дома в советские времена составлял 75 лет. А у хрущевок, построенных преимущественно в 60-х годах, он еще меньше – до 50, а иногда даже до 25-30 лет. Только на полвека были рассчитаны и панельные многоэтажки.

Сегодня все здания, построенные в довоенный период, уже исчерпали изначально заложенный в них ресурс. Большая часть хрущевок тоже либо превысили срок эксплуатации, либо близки к его окончанию", - рассказывают в "Укрбуд".

Более того, новые дома должны соответствовать обновленным нормам. К примеру, электропроводка рассчитана на большую нагрузку, а сам дом соответствует новым стандартам энергоэффективности.

Правда, чтобы провести реконструкцию, понадобится решить, как минимум, две проблемы. Первая – снизить количество жильцов, которые должны дать свое согласие. При 100% одного не согласного (а это может быть семья, которая живет за границей, или же пожилая пенсионерка, которая просто не хочет лишних забот) достаточно, чтобы не допустить снос и реконструкцию. Вторая проблема – источник финансирования. Средств у государства на реконструкцию всех домов не хватит, а чтобы привлечь застройщиков, придется предлагать им условия, которые заинтересуют их в такой инвестиции.