Рынок земли в Украине полноценно заработал: сколько уже продали и что будет с ценами дальше
Рынок земли в Украине заработал почти месяц назад, с 1 июля. Опасения критиков этой инициативы пока не воплотились в жизнь: землю массово не раскупают и в целом сделки идут достаточно вяло.
Хотя некоторые улучшения от открытия рынка землевладельцы уже почувствовали. Какие результаты есть сейчас, когда ждать всплеска спроса и какими будут цены – узнавал OBOZREVATEL.
Как работает рынок?
По данным исследования консалтинговой компании "Увекон", еще на момент старта рынка на продажу предлагалось 1973 участка. Наибольший объем предложений был сосредоточен в Киевской области – более 430, в Одесской – 170 участков и в Днепропетровской – 132 участка. Самый низкий показатель зафиксирован в Луганской области – 17 земельных участков.
Как сообщают в Министерстве аграрной политики, с 1 июля было заключено около 2000 сделок и продано почти 3000 га земли. Это достаточно небольшой показатель. Если такие темпы продажи сохранятся, то за год в свободном обороте будет лишь около 36 000 га земли. В то же время, на рынках европейских стран цифры гораздо выше.
"Обычно объем земли, который находится в обороте в стабильной экономике, – на уровне 1% от всей площади сельхозземель. – говорит доцент Киевской школы экономики, эксперт по земельным вопросам Олег Нивьевский. – У нас 1% – это примерно 400 тысяч гектар. Но я не уверен, что за год у нас будет столько земли в обороте, по крайней мере, при тех темпах, которые есть сейчас".
Хоть рынок развивается медленно, он уже дает некий толчок для фермеров, рассказывает член комитета Верховной Рады по вопросам аграрной политики, народный депутат Украины Дмитрий Соломчук.
"Кредитование в селе увеличивается, будут открываться малые хозяйства. К тому же, увеличилась сумма аренды паев, что также большой плюс для землевладельцев", – отмечает он.
Почему рынок земли пока что вялый?
Как рассказывает Нивьевский, малая активность вызвана двумя причинами:
Рынок земли для украинцев новое явление, потому многие не спешат и присматриваются.
Сейчас рынок очень ограничен.
До 2024 года покупать сельхозземлю смогут только физлица-граждане Украины. Потому и спрос, и цены не будут достигать максимально возможных показателей.
"Объем торговли очень небольшой по сравнению с миллионами гектар, которые есть в Украине. Надеюсь, что со временем, когда люди привыкнут к этому, объемы будут увеличиваться", – говорит эксперт.
Что с ценой на рынке земли?
По данным "Увекон", с открытием земельного рынка средняя цена предложений колебалась в пределах 2000 долл/га – 3600 долл/га. В некоторых случаях цена предложений продажи земельных участков сельхозназначения достигала 4500 долл/га.
Дороже всего земельные участки предлагались в Киевской, Черкасской, Львовской, Одесской и Закарпатской областях.
Самая дешевая земля – в Донецкой и Луганской областях.
Партнер по развитию бизнеса компании "Увекон" Александр Коробко считает, что пока цены не отражают реальное положение дел на рынке и несколько завышены.
"Указанные цены были обнародованы накануне открытия рынка земли. Только в августе можно будет говорить о соответствии цен имеющемуся спросу. Пока нет единой системы и критериев оценки сельхозземли, именно поэтому мы видим "космические" цены, а не реальные. На цену влияют несколько существенных факторов: бонитировка почв (в частности, виды выращиваемых культур и степень урожайности), вспаханность, площадь участка, удаленность от крупных населенных пунктов и тому подобное. Очевидно, следует ожидать постепенного выравнивания цен предложения и возможно их снижения", – говорит эксперт.
В то же время Нивьевский отмечает, что такая стоимость земли полностью отвечает рынку аренды. Сейчас стоимость аренды около 125 долларов в год. Если посчитать ее капитализацию за 20 лет, то выйдут показатели в 2500 долларов.
"Стоимость аренды растет значительными темпами, – утверждает эксперт. – И то, что рынок земли открылся, тоже будет ее подстегивать. С 2015 года стоимость аренды выросла с 37 до 125 долларов, в три раза. В среднем, аренда растет на 20% в год. Примерно такой же рост можно ожидать и по продаже".
Мнение о том, что цены будут расти, разделяет и Соломчук: "Украинцы – не такие люди, которые будут что-то отдавать за копейки. Могут быть одиночные случаи недорогих сделок, но массово землю задешево продавать не будут. Я бы даже советовал, если вы не имеете острой необходимости в том, чтобы продавать участок, придержите свою землю, пока цена за гектар не будет около 10 тысяч евро".
Когда рынок оживится?
Мнения экспертов на счет активизации рынка земли разделились. По словам Нивьевского, всплесков спроса на рынке земли до конца года может не быть. Как показывает опыт европейских стран, которые открывали рынок земель, пик сделок приходился на начало работы, дальше же показатели шли на спад.
По прогнозу Коробко, уже в сентябре уровень предложения земель сельхозназначения может вырасти в 1,5-2 раза.
Соломчук же уверяет, что сейчас рынок не может быть активным, ведь сами фермеры заняты урожаем. А о покупке и продаже земли они будут думать уже после его сбора: "Сейчас сезон жатвы, потом будет сбор поздних осенних культур, потом посевная. Если и увеличится количество договоров купли-продажи сельхозземли, то это будет не ранее, чем в конце октября-начале ноября. Сейчас же все, кто связан с сельским хозяйством, больше смотрят на погоду и на то, чтобы техника работала в поле".
В целом, результаты работы рынка земли оценивать пока сложно, ведь количество сделок на нем ничтожно мало. Но учитывая разгар аграрного сезона, всплеска купли-продажи не стоило и ожидать. В то же время рынок уже влияет на аренду земель и планирование фермерами развития своего хозяйства. Потому даже в таких объемах можно ожидать, что с функцией стимулирования развития сельхозсектора он будет справляться.