Что происходит с ипотекой в США?

Естественный отбор

Меган и Шон – уже два года вместе. Меган – 24, она работает на полную ставку в банке. Шону – 25, он студент, подрабатывает в разных местах, имеет свою компанию, через год получит диплом инженера. Летом молодые люди собираются жениться. СМИ твердят, что цены на жилье как никогда низки, а рынок сейчас принадлежит покупателям. Ребята присмотрели себе в Чикаго кондоминиум – американскую форму кооператива – стоимостью $168 тыс.

"Мы могли собрать 9-10 тысяч на первый взнос. Мы думали, что можем получить ипотечную ссуду, купить квартиру и выплачивать приемлемые взносы", – говорила Меган в январе. У обоих кредитный скоринг (оценка кредитоспособности) около 700, притом, что цифра больше 690 свидетельствует о высоком рейтинге заемщика. Пара рассчитывала получить ипотечную ссуду (называемую по-американски мортгедж) без всяких проблем.

Заполнили необходимые бумаги. Для получения займа нужно доказать свой доход и для этого, как правило, необходимо предоставить налоговые декларации за три последних года. Очень важен хороший кредитний скоринг. Он исчисляется в единицах - от 300 до 900. Ниже 600 считается плохо, выше 700 – хорошо. Скоринг берут во внимание не только при принятии решения о выдаче ссуды, но и при определении процентной ставки. Чем ниже скоринг, тем выше процент по ссуде.

Еще один фактор – кредитная история, которая характеризует аккуратность исполнения заёмщиком принятых на себя обязательств по кредиту.

Меган и Шона ожидал неприятный сюрприз.

"Увы, все изменилось, – говорит Меган. – Банк не утвердил нам ссуду. Во-первых, 700 хоть и считается хорошим скорингом, но в банках автоматически отклоняют всех, кто ниже 720-и. Однако, главное, что сумма начального взноса показалась банку слишком маленькой".

Да и с кредитной историей не все гладко. Банк не разъяснял причины отказа, но Меган думает, что их долг по кредитной карточке показался банку высоким.

Впрочем у молодой пары всегда есть возможность попробовать получить заем от Федеральной жилищной администрации, где начальный взнос не превышает 3.5% от стоимости жилья. Терри Галкер работает в ФЖА, и я попросил ее примерно прикинуть, сколько бы платила молодая пара, если бы им дали заем.

"Пара живет в Чикаго, где правила и налоги иные, чем в Нью-Йорке. От них в ФЖА обычно ждут начальный взнос выше номинального. Особенно, когда речь идет о кондоминиуме. В Нью-Йорке при сумме в 160.000 аванс составит не меньше $5.600. Главное, они должны доказать свою способность платить взносы. Ссуда на 30 лет с фиксированной процентной ставкой выдается под 5%. Это примерно $840 плюс налоги и страховка. На кондоминиумы заемные проценты выше, так что, вероятно, ссуду выдадут под 5.5%".

Кредитор в Америке сам взимает деньги на налоги через ипотеку, поскольку неуплата налогов влечет за собой конфискацию имущества. Налоги в разных районах различные. Они зависят в основном от стоимости жилья. В районах, где селятся небогатые молодые пары, это примерно $3.600 в год, т.е. $300 в месяц. Страховка примерно $1800, т.е. $150 в месяц, и месячный возврат составит $1.290. В кондоминиумах обычно дороже из-за необходимости 300-500 долларов в месяц отдавать за услуги – охрану, садовника, ремонт, бассейн, спортзал и т.д.

При этом не всегда расходы по ипотеке списываются с налогов. Закон написан так, что от налоговых скидок выигрывают лишь очень богатые люди или инвесторы в недвижимость, которые имеют большие дома и огромные ссуды. У бедняков недвижимости нет. У среднего класса недвижимость есть, но выгода от скидок минимальна, так как их ссуды относительно невелики. "Разные банки имеют различные нормы, но по нормам ФЖА, получателям надо доказать, что возврат по займу не превышает 36% от общего дохода семьи, – говорит Терри Галкер. – И у нас почти нет исключений из этого правила".

Долговая яма

До самого последнего дня 45-летняя Дана Нири не подозревала, что ее будут выселять из ее аккуратного домика в Вест Бабилон в пригороде Нью-Йорка, где она жила с двумя детьми. Никто не сообщил ей, что компания CountryWide Financial, которая занималась обслуживанием займа, произвела отчуждение ее дома. Не сообщили Дане и то, что дом выставлен на аукцион. Все выяснилось лишь тогда, когда посыльный вручил ее 12-летнему сынишке повестку с требованием или оплатить долг в течение трех дней, или выселяться.

Оказалось, из-за бухгалтерских ошибок у Даны Нири накопился долг в $2.000. Сумма быстро выросла в три раза за счет различных штрафов, пени и сборов. Дана заплатила компании $10.000 и полагала, что погасила долг, однако в компании решили иначе.

Я встретил Дану в конце прошлого года в офисе местного конгрессмена Стива Исраэля. Возле ее стула стоял большой чемодан на колесиках – полный бумаг. Там была вся история ее мытарств, переписка с банком, компанией, которую с тех перепродали и закрыли.

Давно прошли времена, когда банк выдавал ссуды и потом получал с них проценты. Банки знали своих клиентов. С финансовыми учреждениями можно было договориться. Сегодня ссуды продаются и перепродаются, пакуются в различные финансовые продукты.

Обслуживание ипотечных ссуд передается подрядчикам – как правило, низкопрофильным компаниям, которые ведут себя в худших традициях ростовщиков. Они и занимаются сбором платежей. Они же начинают процесс отчуждения собственности за неуплату.

Одни банки нанимают подрядчиков, другие, как Wells Fargo и Bank of America (который выкупил ContryWide и достиг внесудебного урегулирования, позволившего закрыть уголовные дела против компании) имеют собственные отделения по ипотечному обслуживанию. В любом случае, заемщики, которые, в конце концов, платят за все, оказываются в их полной власти. Заемщики не имеют права решать, кто обслуживает их кредиты, и они не могут уволить контрактора за плохую работу.

"Они хищники, – говорят в Philadelphia Legal Assistance – добровольной организации, занимающейся помощью пострадавшим от финансовых злоупотреблений. – Они существуют, чтобы вытягивать все, что можно".

Зачастую такие компании находятся на другом краю Америки, а их сервисные отделы где-нибудь в Индии.

Пишите письма. Или жалобы

Жилищный пузырь в Америке лопнул в сентябре 2008 года. Сразу вскрылись все язвы жилищного рынка. В США он живет вовсе с продажи и перепродажи недвижимости, он делает деньги на продаже ипотечных ссуд.

Вдова из Пенсильвании подала в суд на компанию по ипотечному обслуживанию за доведение до самоубийства ее мужа. Другой случай, которым занимается Филадельфийская правовая помощь, произошел в окрестностях Вашингтона. Там девять раз на день агенты компании приходили на дом к должникам, в результате хозяин одного из домов получил инфаркт и умер.

"У компаний, обслуживающих ипотеку, нет никаких стимулов договариваться с клиентами, – говорил мне Пит, бывший школьный учитель, работающий от одной из подобных компаний в пригороде Нью-Йорка. – Зато есть все стимулы, чтобы толкать людей в долговую яму. Если запаздывают с уплатой, то прибыль у компании больше, чем если платят во время".

Пит проводит также аукционы по продаже отчужденных домов. В день аукциона он кладет в карман около $5.000 различных сборов, полученных с покупателей.

"Есть также все стимулы держать должников в неведении. Федеральный закон требует посылать должнику лишь одно уведомление в год, если увеличивается процентная ставка либо добавляются новые тарифы".

Несмотря на гигантскую бюрократию, надзор за деятельностью финансовой индустрии малоэффективен. Федеральная торговая комиссия, Управление контроля денежного обращения и Управление надзора за сберегательными учреждениями имеют очень ограниченный контроль над ипотечной отраслью. Администрация США работает на бизнесы, а не на граждан. Министерство жилья требует, чтобы жалобы подавались сначала в сервисную компанию, и лишь, если через три месяца конфликт не разрешится, то принимает жалобу. Если жалоба подана, то в министерстве часто не хватает людей, чтобы разобраться в ситуации.

"За это время и долги нарастут. Да и выселить уже можно успеть, особенно – слабонервных", – говорит Пит. Секвестр и бюджетные сокращения начала 2013 года еще сильнее сузили круг возможностей для того, чтобы остановить хищнические практики.

В прошлом году Министерство жилищного строительства и городского развития получило около 2500 жалоб на фирмы обслуживающие ипотеки, на 379% больше, чем в 2007 году. За первые 10 месяцев 2012 года потребителями подано около 1000 жалоб на 10 крупнейших компаний за незаконное выселение и другие хищнические практики. Все это капля в море. Когда в декабре 2011 был запущен сайт и открыта телефонная линия нового Бюро по защите финансовых потребителей, то за первые 30 дней было получено 2.326 жалоб на злоупотребления в сфере ипотечных ссуд.

"Нет и эффективного наказания за злоупотребления. "Наказывают штрафами, которые платят из денег держателей акций и клиентов, – говорит адвокат Джозф Спода из Линг Айленда. –Директор и другие начальники, утверждающие пустые практики, не несут никакой личной ответственности... Это типично для Америки. Мы не любим шельмовать людей на площадях", – усмехнулся Джо.

Дане Нири удалось остаться в своем доме. Удача, правда, относительная. У Даны были деньги и она смогла обратиться в суд. Судья разрешил ей остаться в доме, и теперь она судится с инвестором, купившим ее дом на аукционе. Тот требует у женщины арендную плату.

48-летний Джозеф Кортас, работавший в мастерской по ремонту яхт в том же городке, не был столь удачлив, как Дана Нири. Из-за кризиса он потерял работу. Джозеф обращался везде, где только мог, даже слал факсы в Белый дом, но не смог отстоять свой домик, в котором родился и в который вложил большинство сбережений. Ипотека за его дом была выплачена еще его родителями в более благополучные времена, когда жилье на Лонг-Айленде стоило 8-10 тысяч. Джозеф взял ипотечную ссуду на ремонт прохудившейся крыши, но неожиданно лишился работы и не смог исполнять свои обязательства. В результате – ни работы, ни жилья.

Новые правила

В середине января новосозданное Бюро по защите финансовых потребителей, созданное в рамках финансовой реформы Обамы (Закон Додд-Франка от 2010 года), опубликовало новые правила, направленные ??на профилактику отчуждения недвижимости и честное обслуживание ипотеки.

"Многие заемщики, имевшие проблемы с ипотечным обслуживанием, сталкивались с неприятными сюрпризами и постоянно получали отписки. Слишком многим это стоило потери дома, – говорится в сообщении директора CFPB Ричарда Кордей. – Наши правила гарантируют справедливое отношение ко всем заемщикам и призваны создать сильную защиту для тех, кто стремится сохранить свои дома".

Ранее были опубликованы аналогичные правила для ипотечных кредиторов.

Новые правила требуют от компаний, обслуживающих займы, изучить все альтернативы отчуждению дома и предоставить домовладельцам ясные и честные данные о процессе оценки их долга.

Правила, которые вступят в силу в течение года, запрещают несколько наиболее одиозных практик, вроде "двойной дорожки", по которой пустили Дану Нири – с ней обсуждали урегулирование долга, и в тоже время полных ходом готовились забрать и продать ее дом. Согласно новым правилам, как только заемщик перестает платить, необходимо связаться с ним немедленно и предложить все возможные варианты взыскания долга, чтобы помочь ему остаться в доме. Обслуживающие компании также обязали реагировать на жалобы об ошибках.

Консервативные политики всячески противились созданию подобного учреждения, хотя в Америке нельзя продавать миксер или электродрель, если они не прошли соответствующую проверку на безопасность, однако можно продавать сомнительные финансовые продукты и услуги, которые позже получают название "токсические бумаги" и "радиоактивный мусор".

Республиканцы под диктовку лоббистов финансовой индустрии делают постоянные попытки урезать бюджет. Организации по защите прав потребителей заявляют, что новые правила приняты слишком поздно и их слишком мало.

При этом новые правила не несут никакого облегчения для миллионов заемщиков, которые отстают по платежам из-за финансового кризиса. Десятки миллионов людей потеряли работу, сбережения и дома.

Конгрессмен Зое Лофгрен и сенатор-демократ из Орегона Джефф Меркей постоянно критикуют администрацию Обамы и заявляют, что для спасения миллионов людей, потерявших и теряющих дома, в администрации не нашлось столько энергии и сил, сколько ушло на спасение автомобильной промышленности в Детройте.

Келли Гофф, экономический обозреватель из "The Root" пишет, что для решения жилищных проблем нужно вкладывать деньги, однако не видно, что администрация Обамы готова вложиться, как вложилась в модификацию долгов автомобильной промышленности или в передачу государству студенческих займов. Тогда банки лишь передавали студентам государственные деньги, взимая за это проценты и сборы.

Келли Гофф считает, что проблема новых правил в том, что они не способны предотвратить повторения злоупотреблений в будущем. Всю политику администрации она считает неудачной. "Были программы HARP и HAMP, потом TARP, – пишет Келли Гофф, – Огромные средства были потрачены на то, чтобы помочь домовладельцам, которым грозит потеря дома. Позже мы узнали, что цель была в том, чтобы помочь свыше четырем миллионам домовладельцев. Однако только один миллион получил до настоящего времени хоть какую-то помощь".

А ведь только в 2008 американцы потеряли три миллиона домов. На соседних со мной улицах до сих пор пустуют дома. Цены здесь упали на 30%. В других местах дома потеряли половину стоимости. В Калифорнии, в Колорадо, Аризоне и Флориде пустуют миллионы единиц жилья. В то же время, бывшие домовладельцы оказались буквально бездомными. Джозеф Кортас сженой и детьми летом жили в своей машине неподалеку от марины (пристани для яхт), а на зиму перебрались куда-то в город.

Как говорят американцы, ответ зависит от того, кого спрашиваешь. Факт то, что в новых правилах CFPB нет никакого облегчения для миллионов заемщиков, которые отстают по платежам из-за финансового кризиса. Десятки миллионов людей потеряли работу, сбережения и дома. Факт, что собственный дом, бывший обязательной частью американской мечты, становится все менее доступным. В 2012 году впервые с тех пор, как в Америке проводят статистическое исследование вопроса с начала 1950-х годов, количество квартиросъемщиков в США превысило количество домовладельцев.

Меган сообщила в своем фейсбуке, что покупка дома откладывается. Она остается жить у своих родителей. В подвале ее дома ей уже оборудовали студию…