Дмитро Ісаєнко про "Укрбуд": загальний "мінус" складає майже 2 мільярди гривень

Після гучного краху корпорації "Укрбуд" та відкриття кримінальної справи проти її експрезидента Максима Микитася, ринок нерухомості почало лихоманити. Тисячі людей вклали гроші в квадратні метри, які потім зависли в повітрі. Нещодавно було оголошено, що об’єкти "Укрбуду" все ж таки добудують. Цим буде займатися комунальний "Київміськбуд".

Ми поцікавились у Дмитра Ісаєнка, Секретаря Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування і віцепрезидента Конфедерації будівельників України, про майбутнє "Укрбуду" і його вкладників, а також про дії влади для боротьби з недобудовами.

– Як давно в Україні існує проблема недобудов?

– Недобудови були завжди. Але тут треба пояснити. Найчастіше недобудови – це просто технічна ситуація. Жоден великий об’єкт не зводиться одразу. В один рік можуть виконати 40% робіт, на другий – ще 40%, а на третій – останні 20%. Через це з року в рік переходять недобудови. Далі споруда завершується, а паралельно розпочинаються нові проекти. Тобто явище недобудов, що знаходяться в постійному будівництві, існує завжди. Воно є позитивним та показує, що економіка і будівельна сфера працюють.

– Та інколи забудовник зовсім припиняє роботи?

– Так, дійсно, існує ще одна група недобудов – це покинуті. При цьому, більша частина покинутих недобудов була списана в 2009-2010 роках. Покинутими були здебільшого державні об’єкти. Наприклад, розпочиналось будівництво школи, дитячого садочка. Але бюджетних грошей не було. Зрештою, проект ставав не актуальним. Так накопичувалися державні недобудови. Із явищем йшла активна боротьба в 2009-2011 роках. Більшу частину об’єктів ми списали, і зараз їх практично немає.

Що стосується житлових об’єктів, то масштаб проблеми був незначним до 2009 року. Але внаслідок кризи покинутими залишись дуже багато об’єктів. Забудовники збанкрутували та не змогли довести до кінця власні проекти. Багато людей не отримали квартири.

– Як тоді вирішували проблеми недобудов?

– У той момент допомогла держава. Але не фінансово. Натомість розробили для людей сценарії з використанням інших механізмів. Наприклад, було 24 об’єкти в місті Тернопіль. Замовник збанкрутував. Але по всім цим об’єктам ми запропонували людям рішення. Майбутні власники квартир створили житлово-будівельні кооперативи. Вони оформили на себе все незавершене будівництво. Міністерство надало дозвіл на відхилення від деяких норм. Наприклад, щоб зекономити на будівництві паркінгів і так далі. Люди зрештою самі потроху все добудували.

Також близько 25 об’єктів були в Одесі. На той час там працювала велика потужна компанія "Прогрес-Буд", проте вона збанкрутувала. Так само люди пішли шляхом створення житлово-будівельних кооперативів. Частково замовник (Прогрес-Буд) знайшов гроші та іноземних інвесторів. Частково щось продали, і за певний час об’єкти здали в експлуатацію.

– Напевно, більшість недобудов прийшлися на столицю?...

– Точно, ви маєте рацію. Близько 78 об’єктів були у місті Києві. Частину об’єктів, які ще залишались прибутковими, місто забрало на себе. Комунальне підприємство "Житло-Інвест" взялося їх добудувати. Поточні кошти були виділені з бюджету, і проекти врешті-решт завершили.

Сьогодні найбільша проблема – це недобудови Войцеховського. Вони зводилися без будь-яких дозволів, на комунальній землі, і, при цьому, продавалися людям. Коли афериста посадили, об’єкти стали покинутими. А ті, що навіть були завершені, не мають зовнішніх мереж. Як наслідок, люди роками не можуть вселитися у свої квартири.

– І цим людям ніхто не може допомогти?

– Насправді, вкладникам мають допомогти. Місто не має шансу не розбиратися із цим питанням. Адже будівництво велося, це бачили всі відповідні органи. Проте нічого не робили. І тому, зараз не можна казати, що проблеми не було, і влада ні при чому. Іншого варіанту просто немає, окрім як вирішити проблему місцевим органам влади.

– Давайте перейдемо до "Укрбуду". Це була одна із найбільших будівельних компаній в Україні, при цьому дуже активна. Яка статистика щодо квартир та інвесторів?

– На сьогоднішній день "Укрбуд" має близько 30 об’єктів. З них 22 – в активному будівництві. Продані – близько 13 тисяч квартир. Тобто, це майже 40 тисяч людей, які не можуть отримати своє житло.

– Як склалася ситуація щодо документів та законності будівництва?

– Якщо ви про кейс Войцеховського, то в "Укрбуду" все набагато краще з дозвільною документацією. Не все ідеально, проте є принаймні дозволи на будівництво. Також серед проблем поки немає "подвійного" продажу, як це було у випадку з тим же "Еліта Центром".

– Тоді чому компанія не втрималася на плаву?

– Одна із головних причин – деякі об’єкти продавалися нижче собівартості. Більшість грошей з цих об’єктів виводили для купівлі нових майданчиків, тобто перевкладалися. Це неправильно та є нецільовим використанням грошей. Як наслідок, сьогодні треба шукати компенсатори по неприбутковим будівництвам. Але завдяки тому, що кошти вкладалися в нові майданчики, в тому числі, уже з дозвільною документацією, за рахунок цих 7-8 об’єктів можна спробувати компенсувати мінуси по іншим новобудовам.

– Ви можете назвати цифру загальних збитків по об’єктам компанії?

– На тих чергах, які почали продаватися та будуватися, за нашими оцінками, загальний "мінус" складає близько 2 мільярдів гривень. Там, де будівництво поки не починалось, –а це близько 420 тисяч квадратних метрів, прибуток за наступні роки міг ми скласти приблизно таку ж суму. Це означає, що, в найкращому випадку, все вийде в нуль. Таким чином, мова не йде про прибутки для комерційної структури, яка буде цим займатися.

– Тоді, як привабити будівельників завершити будинки?

– Єдине, чим можна скомпенсувати всі ці заходи для компаній – об’єктами, де не починалося будівництво та продажі, але по яким уже є документація, та на придбання яких направлялися всі потенційні прибутки.

– Наскільки активно держава намагається допомогти вкладникам "Укрбуду"?

– Як Секретар профільного комітету ВРУ, я займаюся питанням "Укрбуду" від комітету. До процесу ми долучили всі державні структури, які мають бути задіяні у вирішенні проблеми. В результаті зустрічей, переговорів і підрахунків ми прийшли до висновку, що завершення будівництва можна доручити єдиній компанії в країні – "Київміськбуду". Вона є комунальним підприємством. При цьому, має найбільші об’єми будівництва в країні, і найбільші фінансові обороти. "Київміськбуд" може потягнути це, якщо компанії також віддати вільні майданчики, щоб компенсувати збиткові об’єкти.

– Ми знаємо із публічних заяв, що зрештою "Київміськбуд" погодився. Які кроки будуть прийняті далі, щоб компанія змогла взяти на себе об’єкти?

– На сьогодні, із 22 об’єктів "Київміськбуд" уже прийняв 8. З яких 5 подано на введення в експлуатацію. Ми сподіємося, що Міністерство розвитку громад та територій України та ДАБІ допоможуть із цим процесом, щоб він пройшов якнайшвидше.

Після того, як "Київміськбуд" погодився зайнятися завершенням об’єктів "Укрбуду", в нас розпочалася активна робота з КМДА. Наприклад, сьогодні готується рішення міської ради про звільнення від пайової участі всіх об’єктів Укрбуду. Це великі гроші. З одного боку зрозуміло, що міський бюджет недоотримає певні кошти. Але всі розуміють, якщо недобудова залишиться без уваги, то для міста це значитиме ще більше проблем. Тому, зараз ми чекаємо на фінальне рішення міста та депутатів.

– Мова йде про більш, ніж два десятки об’єктів. Чи вистачить Київміськбуду власних коштів, щоб запустити роботи на всіх будівництвах?

– Це важливе питання, і зараз ми над ним працюємо. Уряд, скоріше за все, допоможе "Київміськбуду" з оборотними коштами за рахунок викупу в нього великого об’єму квартир. Мова йде про суму близько двох мільярдів гривень. Ми будемо пропонувати Уряду випустити відповідну постанову. І за рахунок грошей Державної іпотечної установи закупити в "Київміськбуду" вже готові квартири.

Зараз "Київміськбуд" має близько 600 квартир, готових на 99%. Їх можуть отримати військові, співробітники поліці та інших силових структур. Ці гроші все одно виділені в бюджеті, і вони будуть витрачатися. То чому б за них не придбати квартири у "Київміськбуду", паралельно вирішивши ще й задачу з оборотними грошима для того, щоб добудувати проблемні об’єкти.

– Тобто все проходить відносно спокійно?

– Не зовсім так. Є проблемні об’єкти, які відносяться до Міністерства Оборони. Але й тут у нас повний діалог, і ми знайшли порозуміння по всім об’єктам. Це довгий шлях, але ми підписуємо договори, шукаємо шляхи врегулювання конфліктних ситуацій, які виникли до цього. Є розуміння, як вийти із кризи, розрахуватися з Міністерством Оборони тими відсотками, які підписані в договорах за передану землю. І як добудовати ці об’єкти.

– Це збиткові будівництва?

– Ні, ці об’єкти не мінусові. Проте вони дуже великі. Наприклад, Чарівне місто – 270 тисяч м2. Це найбільший та найскладніший об’єкт. Але, минулого тижня, ми знайшли рішення навіть по ньому. Ще залишається питання з Військовою прокуратурою та судами, але навіть тут ми точно маємо прийти до консенсусу.

– Загалом, коли буде поставлена крапка в ситуації Укрбуда, та здані квартири в останньому із проблемних будинків?

– Щоб добудувати ці об’єкти, знадобиться 4-5 років. Через значні об’єми. Але це реальна історія.

– На вашу думку, проблеми між інвесторами і забудовниками має вирішувати держава, чи бізнес мусить сам знаходити способи виконати зобов’язання перед інвесторами?

– На це питання можна відповісти тільки в ширшому контексті. Забудовник сам по собі не будує та не продає квартири. Є правила гри, які диктуються законодавчо. Які можливості закладено в законах, так і діє фірма.

А тому не можна ігнорувати того, що в нас наявні законодавчі проблеми. Наприклад, якщо б раніше були прийняті законодавчі акти про унеможливлення виведення коштів, у нас не сталася б ситуація з "Укрбудом".

– Які висновки має зробити влада із проблеми "Укрбуду"?

– Я дуже сподіваюсь, що цей кейс поставить питання регулювання сфери первинного будівництва та створення цивілізованих правил гри. Зі свого боку ми робимо максимум для того, щоб випадок Укрбуду став прецедентом, а не правилом.

Найперше питання – це можливість нецільового використання коштів. Сьогодні навіть в умовах, коли для будівництва використовуються кредитно-фінансові механізми, вони не захищають інвестора від забудовника, який може використовувати кошти для інших цілей.

Комітет ВРУ з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування активно займається цим питанням. Скоро в нас будуть окремі комітетські слухання на тему захисту інвесторів. Після яких ми, скоріше за все, вийдемо до Верховної Ради із законопроектом.

Наприклад, в Канаді, якщо забудовник хоче збудувати дім, він має показати наявність 100% грошей. Покласти їх в банк. Потім будувати за кредитні гроші, а кошти на рахунку – це його застава. Фактично, така схема приводить до того, що квартири продає не будівельник, а банк. Натомість забудовник лише зводить об’єкти. Проте, у нас це зробити поки неможливо через дорогі кредити. Банки видають позики під проектне фінансування в найкращому випадку від 20-22% річних. Але найбільша проблема – це дорога іпотека.

Також в Україні є прогалина щодо майнових прав інвесторів. І тут ми так само вже маємо попередні напрацювання. Основний меседж нового закону – це реєстрація майнових прав на майбутню нерухомість. Зараз, як інвестор, ви отримуєте майнове право. Проте, вони не реєструються окремо, і забудовник може перепродати квартиру двічі, або навіть більше разів. Та коли ми введемо реєстрацію майнових прав на майбутнє житло, подібні оборудки стануть вже неможливими.

– І останнє запитання – що робити, якщо ви стали жертвою обману забудовника?

– Формально вирішувати всі подібні випадки має Міністерство розвитку громад та територій України. Проте, реально воно не виконує цих функцій. Навіть було розформовано відповідний департамент. Тому даними питаннями приходиться займатися профільному Комітету Верховної Ради України. Не зважаючи на відсутність таких самих повноважень і важелів, які є у Міністерства, ми розбираємося із кожним питанням. Бо інакше просто немає кому це робити.