Хто сказав, що житло подешевшало?
У вересні-листопаді 2005 року "Товариш" постарався проаналізувати ситуацію, що склалася на ринку житла. У статті "Дорога моя квадратний метр" (76) ми говорили про чинники, що впливають на ціноутворення; у публікації "Бажане житло" (78) розповіли про різні види нерухомості, що виставляється на продаж; в матеріалі "Ось купив собі житло ..." (80 і 82) дали поради покупцям, а в "продати - не означає втратити" (86) - поради продавцям квартир; у статті "Житло в борг" (88 і 90) говорили про принципи іпотечного кредитування українських громадян. Публікації викликали підвищений інтерес читачів: адже для багатьох приватизована нерухомість є єдиною реальною власністю, і втратити її рівнозначно краху всіх життєвих устоїв. Тому ми вирішили продовжити рубрику "Квартирне питання" і в новому році, але вже в більш широкому форматі - з коментарями фахівців, залученням статистичних даних і розширенням тематики, адже процесом купівлі-продажу житла квартирне питання для багатьох не обмежується, а навпаки, додає нові проблеми. Сьогодні ми спробуємо відповісти на питання, які хвилюють потенційних учасників ринку нерухомості: закінчилося чи подорожчання житла, що тривало останні п'ять років стрімкими темпами, чи буде воно дешевшати або ж нинішня відносна стабілізація цін - всього лише затишшя перед бурею? Новорічний статус-кво
Стан справ на ринку київської нерухомості до кінця 2005 року практично стабілізувався: незначно, немов за інерцією, продовжували дорожчати лише непродані квартири в новобудовах - на 0,6-0,8%. А на вторинному ринку ціни навіть упали на ті ж 0,6-0,8%, що зекономило покупцям в середньому по 7 доларів на кожному квадратному метрі. Враховуючи, що більшу частину ринку тут складають квартири в будинках часів хрущовської і брежнєвської забудов, то, скажімо, придбання двокімнатної квартири площею 46-54 м2 обходилося середньостатистичному покупцеві на 300-400 у.о. дешевше, ніж тим, хто вклав кошти в нерухомість місяцем раніше. В порівнянні з повною вартістю квартири (50-70 тис. у.о.) це, звичайно, дрібниця, але вельми приємна. Втім, фахівці з нерухомості, і насамперед ріелтори, до цього п'ять років поспіль не приховували бурхливої ??радості з приводу стрімких темпів подорожчання житла (адже свої 5% комісійних вони мають від реальної ціни квартири), і зараз не схильні драматизувати ситуацію: зимові місяці, і особливо грудень-січень, завжди були самими пасивними на ринку нерухомості. - От тільки пригріє весняне сонечко, так відразу додасться бажаючих переїхати в нове гніздечко. А зростає попит - почнуть рости і ціни: це закон ринку, - поділився своїми спостереженнями В'ячеслав КОЛОМІЄЦЬ, заступник директора агентства нерухомості "Дім". - Адже кількість пропозицій завжди обмежена тією кількістю квадратних метрів, яке може бути виставлено на продаж. - Тобто ви вважаєте, що ціни на житло, принаймні на вторинному ринку, падати не будуть? - Вони можуть впасти тільки в тому випадку, якщо раптом за одну ніч на ринок нерухомості буде викинуте 1,5-2 млн. м2 житла. Але ви ж розумієте, що це нереально - житло з Китаю не завезеш, це все ж не ширвжиток. Два мільйони "квадратів" - це дворічна програма житлового будівництва в Києві. По всій Україні будується максимум 8 млн. м2 за рік. Уявіть: навіть якщо потроїти ці темпи і за рік збудувати 24 млн. м2 житла, то в 2007 році кожен українець отримає додатково аж ... 0,5 "квадрата". Після таких арифметично-образних прикладів я зрозумів, що очікувати обвалу цін, як передбачають деякі ЗМІ, навряд чи варто. Якщо товар в дефіциті, то дешевшати він не буде. Але це в цілому. Однак є нюанси, які говорять про те, що по деяких видах житла вже цього року можливе падіння цін. Невелике - на 3-4%, а все ж ... Але про це трохи пізніше. Європу ми вже обігнали Постараємося сформулювати ті фактори, які сприяли подорожчанню житла по всій Україні (насамперед у містах-мегаполісах) на 30-50% в минулому році і в 3-5 разів, якщо брати за точку відліку 2000 рік. Знання цих факторів допоможе зрозуміти, чого очікувати від ринку нерухомості найближчим часом. Причина перша Її ми вже назвали - дефіцит житла. Незважаючи на удавану зовнішнє велика кількість новобудов і пропозицій на вторинному ринку, бажаючих його придбати завжди було більше, ніж охочих його продати (восени 2004 року, наприклад, за підрахунками ріелторів, на одного продавця доводилося три покупця). Зараз ситуація наблизилася до масштабу "один до одного", але тільки тому, вважає В'ячеслав Коломієць, що й ціни досягли свого піку. Крім того, багато покупців піддалися на "передбачення" про швидкий обвал цін. Причина друга Нерухомість стала незвично вигідним способом не стільки зберігання, скільки примноження заощаджень. Який банк дасть сьогодні 30-40% річних? А яке виробництво буде рентабельним на 50% (адже з виробництвом ще й возитися треба)? Не випадково близько 20% житла, на думку В'ячеслава Коломійця, в останні 2-3 роки купувалося не з потреби, а для кубушки, і пускалася під оренду - цей сегмент ринку в містах-мегаполісах також ще не насичений). Причина третя Різке збільшення кількості іпотечних кредитів, їх лібералізація і зниження кредитних ставок. Це теж створило серйозну навантаження на ринок нерухомості: наприклад, у Києві в 2004-2005 рр.. більше 40% квартир (в тому числі і на вторинному ринку) купувалося в кредит. Причина четверта Нестабільність і інфляція долара. У 2000 році долар коштував 5,60 грн., Зараз - 5,05 грн. Але при цьому і сама гривня знецінилася майже в два рази: згадайте, скільки коштували продукти, товари та послуги у 2000 році і скільки коштують зараз. Отже, реально долар подешевшав в Україні більш ніж у два рази. Враховуючи, що всі угоди на вторинному ринку житла здійснюються в умовних одиницях, а на первинному - з конвертацією долара в гривню, було б дивно очікувати, що продавці не врахують цю різницю в реальній ціні валюти і "квадратах" на свою користь. Причина п'ята У 2001-2004 рр.. спостерігалося деяке зростання виробництва і відповідно зростання доходів навіть у простих громадян, не кажучи вже про представників середнього та великого бізнесу. Ну а якщо є доходи, то можна робити заощадження і вкладати кошти у прибуткові сфери. Нерухомість само, як всі зрозуміли, справа поки безпрограшна ... Зіграв роль і психологічний фактор, так званий ефект натовпу: якщо знайомі та сусіди продають і купують квартири, маючи при цьому хороший "навар", то чим я гірший? (Правда, багато людей, не досвідчені, з одного боку, в тонкощах ринку нерухомості, а з іншого - у його жорсткості і навіть жорстокості, вже поплатилися за свою наївність - цей аспект буде окремою публікацією "Товариша".) Причина шоста Нерухомість завжди зростає в ціні. Правда, в економічно розвинених і стабільних західних економіках це зростання становить 4-5% на рік. На Україну ж тиснули ще й темпи подорожчання житла в колишніх країнах соцтабору - Росії, Польщі, Східній Німеччині, Болгарії і навіть в Казахстані, де вони складали не менше 20% на рік. Але Україна, звичайно, своїх сусідів за темпами зростання цін на житло просто заткнула за пояс. Підіб'ємо невтішні підсумки нашого міні-дослідження: якщо перераховані вище фактори подорожчання житла збережуться і в році, (а поки всі вони в тій чи іншій мірі очевидна), то і падіння цін на житло очікувати не доводиться. А от про те, що темпи зростання цін помітно знизяться, вже можна говорити. І причини тут теж цілком об'єктивні. По-перше, в 2006 році не очікується значного підйому добробуту народу: про це можна судити хоча б по тому, наскільки в держбюджеті заплановано підвищити мінімальні зарплати і пенсії - всього-на 6%. Значить і в сфері економіки прибавка очікується на тому ж рівні. По-друге, більшість банків вже в другій половині 2005 року помітно посилили умови іпотечного кредитування. По-третє, долар, за прогнозами, хоча і виросте відносно гривні, але незначно - до 5,15-5,20 грн. за $ 1. А може, ще й не виросте. Але це знову ж таки в цілому. Проте на ринку нерухомості виникне сегмент, в якому ціни, на думку президента Асоціації ріелторів України Олександра БОНДАРЕНКО, почнуть неухильно, хоча і повільно, знижуватися. Йдеться про хрущовках і типових панельних багатоповерхівках, особливо перших серій. У поєднанні ціна-якість друге поняття набуває у покупців все більш вагоме значення: мисливців платити за стару квартиру "вагончиком" з кухнею в п'ять "квадратів" ті ж гроші, що й за нове і більш комфортне житло, стає все менше. - Безумовно, обвалу цін на цьому сегменті ринку очікувати навряд чи варто, але подібні квартири до кінця року можуть подешевшати (порівняно з сьогоднішніми цінами) до 10%, - вважає головний український фахівець з нерухомості. А ось що стосується перспектив первинного ринку нерухомості, то міфи і реальність переплелися тут так витіювато, що потрібен окремий підхід. Про це - в наступній публікації. Віктор СМИРНОВ, "Товариш"