Забудовників посадили на кредитну дієту

В Україні від кризи ліквідності найбільше постраждали компанії, що займаються житловим будівництвом, а за підсумками I півріччя обсяги будівництва знизилися на 1,2%.

Світова іпотечна криза, що почалася влітку 2007 року в США , всього за півроку перекинувся на український житловий ринок. Відправною його точкою стало скорочення обігових коштів будівельних компаній наприкінці 2007-го-початку 2008 року . Випустити єврооблігації в цей період змогла лише компанія "XXI століття" - на $ 175 млн і $ 150 млн під 10% і 7% річних відповідно. Низька ставка останніх бондів пояснюється тим, що з 25 серпня 2008 року вона підніметься до 14%, а покупці облігацій "XXI століття" отримають різницю вартості її акцій за останні півроку. Інші забудовники не зважилися на випуск таких бондів, пише "Коммерсант-Україна" .

Слабкий інтерес інвестори проявляли і до IPO будівельних компаній, за допомогою яких у 2007 році залучалося фінансування нових проектів. З дев'яти розміщень в I півріччі лише одне відбулося в будівництві - VK Development (Davento) у березні в ході SPO у Франкфурті продала 12% за $ 78 млн. "Через кризу ряд світових банків втратив десятки мільярдів доларів на операціях з нерухомістю. Після цього в рази впали акції українських і закордонних компаній, що працюють з нерухомістю ", - відзначає президент компанії ICD Investments Сергій Касьянов. На LSE котирування "XXI століття" з початку року впали на 42,6%, DUPD - на 38,9%, а KDD Group - на 34,7%, акції TMM на Deutsche Borse подешевшали на 47,2%.

Але виник дефіцит грошей, за даними Держкомстату, викликав в I півріччі перше в Україні за останні три роки скорочення обсягу виконаних будівельних робіт - на 1,2%, до 27340000000 грн (валова додана вартість впала на 3,9%). Останній раз галузь стагнировала в 2005 році, коли в I півріччі будівництво знизилося на 7,8%. З початку року найбільше падіння було відзначено в підготовці будівельних ділянок (-3,6%), найменше - у будівництві (-1,1%).

Банки, традиційно фінансують будівництво житла, також зіткнулися з подорожчанням ресурсів. Цього року всього двом з них вдалося продати єврооблігації - УкрСиббанк залучив $ 250 млн під 9,25% річних, а Альфа-банк - два транші по $ 250 млн за 9,25% і 12%. Решта випускали гривневі облігації і залучали синдикати. " Будівництва по Києву припинені, будівельники бігають по банках, але поки результатів немає . Коштів дуже мало, і кожен з банків направляє їх або у високоприбуткові активи, або в пріоритетні напрямки, - говорить заступник голови правління банку "Фінанси та Кредит" Віктор Голуб. - А будівництво з точки зору обслуговування це довгостроковий проект - мінімум два-чотири роки ".

Втім, вливання обмежені лише в будівництво житла. "На комерційне та офісне будівництво банки дають кредити. І тільки деякі видають кредити на житло, наприклад Альфа-банк, СЕБ Банк, 'Райффайзен Банк Аваль'. Банки з українським капіталом їх в основному не дають", - підкреслює генеральний директор компанії "Градострой "Віктор Власов. Ті ж, хто вирішив піти назустріч девелоперам, посилили умови кредитування. " Деякі банки припинили видачу кредитів на будівництво, але більша їх частина підвищила ставки у зв'язку з падінням курсу і втратами за кредитами навіть в діючих договорах. У середньому ставки піднялися на 4 процентних пункти - з 12-14% до 16-18% ", - відзначає керуючий партнер "Конкорд Девелопмент" Валерій Кирилко.

У підсумку зростання обсягів будівництва в Києві в I півріччі на 3%, до 8715000000 грн (31,9% ринку) і ще в 12 областях (включаючи Крим і Севастополь) не зміг перекрити падіння в інших 15 областях (займають 42,9% ринку) - на 0,4-14,5%. "Будівельники не можуть отримати кредити, а коли проект здається, то немає покупців, тому що населенню складно взяти іпотечний кредит. У регіонах ситуація складніша, тому що попит на покупку житла нижче", - говорить пан Касьянов. Що стосується найбільших обласних центрів, найгірше справи йдуть у Донецьку, Дніпропетровську та Львові. Серед лідерів падіння обсягів будівництва Закарпатська область - на 22,3%, Запорізька - на 20,6% і Кіровоградська - на 12,8%.

Обмеження кредитування фізичних осіб посилило кризу. В Українській національній іпотечній асоціації підрахували, що в I півріччі ринок іпотеки виріс усього на 6,6% (4287000000 грн), що в три рази менше, ніж у I половині 2007 року - 18,7%. Банки посилили вимоги до позичальників - ввели обов'язкову наявність початкового внеску від 15% і підняли ставки на 2-3%. За даними "Простобанк консалтинг", середня ефективна ставка по кредитах на житло в липні склала 20,69% у гривні та 14,56% в доларах США. "Раніше банки ганялися за будь-яким клієнтом, а зараз вимоги посилилися. А так як 70-80% житла купувалося через іпотеку, попит значно впав, - розповідає Сергій Касьянов. - Будівельники не очікували цього, так як були орієнтовані на фінансування проектів за рахунок коштів від продажу ". У результаті спочатку девелопери втратили грошей для будівництва, а після - можливості продати готове житло. "Банки, що направляли багато коштів у будівництво, втративши джерела фондування, почали підвищувати процентні ставки. На це нашарувалася призупинення покупки квартир, що будуються населенням, викликана галасом про можливе зниження цін. І тепер усі чекають, поки житло обвалиться ", - повідомляє пан Голуб. Але говорити про зниження рентабельності компаній рано. Незважаючи на кризу, акції будівельних компаній ліквідні, вважає старший аналітик ІГ "Сократ" Ян Липчинський.

Обмеження фінансування будівництва протриває мінімум до кінця року, вважають експерти. "Без допомоги банків будівельники працювати не можуть. Чим гірше буде ситуація в банківській сфері, тим гірше буде з будівництвом", - упевнений член ради директорів компанії "XXI століття" Андрій Миргородський. На думку пана Власова, якщо великі компанії можуть брати позики під заставу ліквідного майна - раніше побудованих об'єктів, то дрібні забудовники змушені припиняти будівництво. "Вони можуть обіцяти 'скажені' знижки, знижувати ціни, проводити акції", - каже Віктор Голуб. Сформована ситуація змушує шукати альтернативні джерела грошей. "Багато забудовників шукають більш дешеві джерела коштів - партнерів, фінансові фонди. Невеликі компанії будуть чекати, коли знову піде хвиля іпотечного кредитування. Але вони будуть будувати не на банківські кредити, а за гроші покупців", - вважає Валерій Кирилко.

Істотне зниження цін ринок не очікує. "Підвищення ставок банку тягне за собою збільшення вартості житла, тому що власникам проекту потрібно буде компенсувати втрати від кредитного навантаження", - стверджує пан Кирилко. "По ідеї, ціна на житло повинна знижуватися, але вартість енергоносіїв і будматеріалів росте", - додає пан Касьянов. У I півріччі будматеріали подорожчали на 24%, а будівельно-монтажні роботи за січень-травень - на 16,9%. "Вартість житла буде підвищуватися, а це відіб'ється на кількості житла - його буде будуватися менше. Протягом півроку ринок стабілізується", - говорить перший заступник голови правління Приватбанку Володимир Яценко.

Читайте по темі:

Києву загрожує будівельна криза

Подорожчання кредитів відлякує покупців житла

Кредитні борги досягли 25 мільярдів

Будівельники волають про допомогу

Попит на квартири неухильно падає

Підготував Артур Гойсан