Можливо, незабаром можна буде отримати житловий кредит під 6% річних

В Україні створено Державну іпотечну установу, головне завдання якого - забезпечення всіх бажаючих довгостроковими і недорогими позиками на покупку квартир.

Сьогодні квартирне питання в Україні стоїть так само гостро, як і 10-20 років тому. Кожна сім'я бажає мати власне житло, але, на жаль, для багатьох це тільки мрія. Проблема, як правило, одна - відсутність суми, необхідної для купівлі нерухомості. У всіх розвинених країнах люди вирішують житлове питання за рахунок кредитів. У нас взяти позику в комерційному банку досить дорого. Але, можливо, незабаром люди зможуть брати недорогі довгострокові житлові кредити. Щоб допомогти їм у цьому, недавно при Кабінеті міністрів України було створено Державну іпотечну установу. Розповісти про те, чим займатиметься ця організація і які зміни чекають людей на ринку нерухомості, "ФАКТИ" попросили голови правління Державної іпотечної установи Василя Костицького.

"У Франції іпотечний кредит можна отримати на 30 років під 3 відсотки річних. А у нас - під 18-22 відсотки річних"

- Для чого було створено ваше іпотечна установа і яким чином воно зможе допомогти людям?

- Економічний розвиток кожної країни залежить від того, наскільки ефективно вдається задіяти такі основоположні засоби, як земля і нерухомість. В Україні цей гігантський капітал як і раніше, як і в часи СРСР, знаходиться без руху. Сьогодні ринок землі практично відсутня через введеного мораторію на операції із земельними ділянками. А ринок нерухомості працює дуже неефективно. Величезне число об'єктів - у першу чергу нежитлових, промислових - простоює і руйнується, замість того, щоб ефективно використовуватися новим господарем. Деяке рух спостерігається на ринку житлової нерухомості. Але цей оборот не йде ні в яке порівняння з оборотом в західних країнах. Найголовнішою проблемою України в цьому питанні є дуже слабкий розвиток іпотечного кредитування.

У деяких розвинених країнах частка іпотечного кредитування при формуванні ВВП досягає 40-50 відсотків. Навіть якщо взяти наших сусідів, то в Угорщині частка іпотечного кредитування становить 10 відсотків ВВП, в Казахстані - 4 відсотки, а у нас ... 0,02 відсотка.

Іпотечне кредитування дозволяє залучати додаткові кошти в розвиток економіки. У даному випадку іпотечна установа як державна фінансово-кредитні небанківська структура має ряд важливих завдань, виконавши які ми створимо в Україні цивілізований іпотечний ринок.

Перше - це рефінансування банків. Що це таке? Банки видають людям кредити на придбання нерухомості під її заставу. Іпотечна установа зобов'язана знаходити дешеві кредитні ресурси, надавати їх банкам, а ті, в свою чергу, повинні спрямовувати ці кошти, з незначною націнкою, на кредитування покупки або будівництва житла. При цьому, якщо людина отримує кредит за рахунок коштів, наданих банку іпотечною установою, заставу перебуває у власності або в управлінні останнього.

Друге завдання іпотечної установи - це емісія, а простіше кажучи, випуск і продаж цінних паперів. Механізм досить простий. Ми надали банкам гроші, приміром 100 мільйонів гривень, прийнявши від них об'єкт іпотеки, тобто закладену нерухомість. Під це високоліквідне майно випускаються цінні папери, на ті ж 100 мільйонів, і розміщуються на ринку. Ці папери будуть користуватися великою популярністю, так як вони забезпечені нерухомістю. Гроші, отримані від продажу цінних паперів, знову спрямовуються в банки і йдуть на кредитування покупки та будівництва нерухомості.

Третя наша задача - обслуговування міжнародних кредитних ліній. Вже зараз ведуться переговори щодо залучення коштів з-за кордону. Можливість отримати їх їсти. У світі дуже багато так званих дешевих грошей. Наприклад, у Франції іпотечний кредит можна спокійно отримати на 30 років під 3 відсотки річних. А у нас вартість житлового кредиту становить 18-22 відсотки річних в національній валюті. Висока ціна не дозволяє надавати довгострокові кредити. Їх просто ніхто не буде брати, адже, наприклад, за 30 років доведеться заплатити понад 500 відсотків від суми кредиту, не рахуючи сама позика. Це нереально! Залучаючи дешеві гроші з-за кордону, ми зобов'язані працювати над суттєвим здешевленням кредитних ставок. А нам, на відміну від багатьох вітчизняних фінансових установ, буде набагато легше отримати дешеві кредити, так як наше іпотечна установа - структура державна, кредит буде забезпечуватися як високоліквідним майном, так і гарантіями держави.

А вже соціальне значення іпотечного кредитування і зовсім важко переоцінити. У нас в країні півтора мільйона людей десятиліттями стоять у черзі на отримання житла. Але поліпшення житлових умов потребує значно більше людей. За нашими підрахунками, понад сім мільйонів! У нинішніх ринкових умовах держава не в змозі забезпечити квартирами всіх мають на це право. Доводиться незначні обсяги житла, що виділяється під дані соціальні програми, розподіляти між самими нужденними.

При цьому зараз вже багато людей готові самостійно вирішувати свої житлові проблеми, якщо їм надати кредит на нормальних умовах. За статистикою, при нинішніх процентних ставках взяти банківський кредит на покупку житла можуть дозволити собі тільки 7 відсотків жителів країни. Банки не в змозі забезпечити попит. Більш того, число видаваних кредитів скорочується. Так, в 2002 році в Україні банками було видано 80 тисяч позик на нерухомість, а в 2004 році - всього 60 тисяч.

Якщо ж дати можливість клієнтам брати позики на 20-30 років під незначні процентні ставки, то мільйони людей зможуть самостійно обзавестися дахом над головою. До речі, і для держави це буде набагато вигідніше: не доведеться витрачати бюджетні гроші на всілякі пільгові соціальні житлові програми. Держава одного разу вкладає інвестиції, які потім самі працюють і примножуються.

Днями були затверджені ті стандартні вимоги, які ми пропонуємо банкам, що бажають з нами співпрацювати. Наприклад, мінімальна сума кредиту - 15 тисяч гривень, максимальна - 450 тисяч гривень. Термін кредитування від 3 до 30 років. Розмір кредитної ставки будемо намагатися зробити мінімальним. Прем'єр-міністр України Юлія Тимошенко пропонує встановити процентну ставку по іпотечних кредитах на рівні шести відсотків річних, я думаю, що незабаром це буде можливим. "Методики роботи іпотечних структур апробовані вже в багатьох країнах, так що ми не винаходимо велосипед"

- До речі, про гроші. Один з основоположних чинників, від яких залежатиме майбутнє іпотечної програми, - це обсяг державного фінансування. Яку суму дає бюджет на розвиток іпотечної програми?

- Поки небагато. До статутного фонду дали 20 мільйонів гривень, хоча планувалося 50 мільйонів. Для розкрутки одного банку цього, може, й досить. Але, враховуючи те величезне очікування змін на краще, яке існує в суспільстві, - це крапля в морі.

Правда, крім прямого бюджетного фінансування ми покладаємо великі надії на залучення коштів з міжнародного фінансового ринку, про що я вже згадував. Крім того, сподіваюся, що уряд виділить нам 100-200 мільйонів гривень з приватизаційних коштів. Адже в нинішньому році від приватизації планується отримати 7,2 мільярда гривень. Також ми пропонуємо 50 відсотків коштів, одержуваних від продажу земель несільськогосподарського призначення, направляти в іпотечну установу.

- Чи існують іпотечні установи, подібні вашому, за кордоном?

- Звичайно. Методики роботи подібних іпотечних структур апробовані вже в багатьох країнах, так що ми не винаходимо велосипед. Наприклад, в США існують три іпотечні компанії: державна, корпоративна і приватна. Одна з них за 30 років свого існування видала 30 мільйонів іпотечних кредитів, інша, найстаріша, створена ще в 30-х роках минулого століття, вже видала 70 мільйонів кредитів.

- Сьогодні для того, щоб отримати іпотечний кредит, людина не тільки повинен мати стабільний заробіток, а й чималу суму для першого внеску - 20-30 відсотків від вартості житла. Вона є далеко не у всіх. Чи можливо, що в майбутньому сума першого внеску знизиться або зовсім його не потрібно буде вносити?

- Можливо. Але для початку потрібно запустити механізм іпотечного кредитування, а потім розробляти схеми вирішення даної проблеми, взявши на озброєння, наприклад, досвід Німеччини або Угорщини. У цих країнах людина може відкрити спеціальний рахунок, на який відраховується частина його заробітку. Коли виникає необхідність купити нерухомість, гроші з цього рахунку додаються до суми кредиту. Більш того, в Німеччині держава надає фінансову допомогу і навіть частково компенсує суму, необхідну для першого внеску. Але безпосередньо іпотечна установа не може займатися благодійністю. "Людина стає повноправним власником квартири тільки після повного погашення кредиту"

- Якщо уявити, що ваша установа активно вийшло на ринок і процентні ставки за кредитами почали падати, бажаючих отримати позику стане набагато більше, тобто попит на ринку нерухомості ще більше зросте. Як це відіб'ється на ціновій ситуації? Чи не вийде, що людям все одно доведеться платити стільки ж, а то й більше, але вже за рахунок подорожчання самої нерухомості?

- Ми аналізували передбачувані зміни цін на ринку. Одна з можливих причин, через які вартість нерухомості може збільшитися, - це завищення вітчизняними будівельними компаніями вартості житла в новобудовах у зв'язку із зростанням попиту.

У цьому випадку держава повинна створити такі умови, щоб в Україну прийшли іноземні, і в першу чергу західні, будівельні компанії. Якщо їх продукт буде дешевше, вони складуть конкуренцію великим українським компаніям і стабілізують ціни. До речі, сьогодні західні будівельні компанії вже дуже активно працюють в Росії.

- Хто є власником квартири, купленої в кредит, але за участю Державної іпотечної установи?

- Кредит видається виключно під заставу нерухомості, найчастіше саме тієї, яка купується. Тобто людина стає повноправним власником квартири тільки після повного погашення кредиту. А до цього моменту житло знаходиться у власності банку-кредитора. Але у випадку, якщо банк використовує кошти Державної іпотечної установи, ми маємо право претендувати на заставлене майно. Юридичні форми можуть бути різними. Або банк переуступає нам права на предмет іпотеки, або зобов'язується передати майно на першу вимогу у разі, якщо позичальник не виконує умови іпотечного договору.

- А є які-небудь ноу-хау, які ви можете запропонувати уряду і парламенту для якнайшвидшого вирішення житлових проблем?

- Багато людей по 20-30 років стоять у черзі на отримання житлоплощі. Як правило, це небагаті родини, і держава могла б їм допомогти. Звичайно, не всім відразу. Ідея, яку ми запропонували, і навіть розробили механізм її втілення, досить проста. Держава через іпотечну установу випускає житлові бонди - документи, що гарантують їх власникам право на отримання житла. Кошти на погашення цих бондів, а фактично на будівництво нерухомості, закладаються до держбюджету і потім поетапно розподіляються по регіонах. Місцева влада, маючи списки всіх черговиків, вирішують, кому в поточному році погасити житлові бонди, тобто надати квартиру.

Житлові бонди - це не віртуальна чергу, а документ, що підтверджує право людини на житлоплощу. Це надія на майбутнє, оформлена юридично. Українська економіка розвивається стрімко, і мені здається, держава зможе щороку закладати все більшу суму на вирішення самого хворого для багатьох питання - житлового.

Сергій КУРГАН, "ФАКТИ"