Блог | Детальні плани територій: чому Київрада подвоїла їх кількість та де Генплан

Нещодавно Київрада прийняла рішення про розробку 110 нових детальних планів території (ДПТ) на додачу до існуючих 109 планів. Щоб зрозуміти наслідки для столиці, треба розібратися, як працює містобудівна документація в Україні.

Нещодавно депутати Київради підтримали розробку 110 нових ДПТ. Хоча тема містобудівної документації досить складна для розуміння більшості жителів, однак вона все одно викликала чималий інтерес громади.

Основним документом, який регламентує містобудування в Україні, є законом "Про регулювання містобудівної діяльності". Зокрема, він вводить терміни "генеральний план" та "детальний план території".

За визначенням закону, генеральний план населеного пункту – це містобудівна документація, що визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту. В Києві на сьогодні немає чинного генплану. Останній, прийнятий у 2002 році, визначав розвиток міста до 2020 року.

Завдання Генплану – в широкому контексті визначити напрямки розвитку міста з огляду на конкретні проблеми, можливості та реалії. Наприклад, якщо мегаполіс буде розростатися за рахунок включення нових територій, треба запланувати додавання транспортних маршрутів та спорудження комунікацій, відкриття шкіл – в тих районах, які на момент складання плану можуть бути чистим полем.

Дивлячись на цей документ девелопер розуміє, що для міста пріоритетним є розвиток певного напрямку. Якщо він почне там будувати житло чи комерційну нерухомість, інвестує кошти в інженерні мережі, місто, своєю чергою, допоможе із транспортом та школами. Так працює здорова синергія влади і бізнесу.

Або ж, наприклад, автори Генплану визначать, що місто максимально розкинулось вшир, і виберуть збільшувати поверховість забудови на певних ділянках. Під це вони мають врахувати зростаючи потреби в дитячих садочках, школах, поліклініках, громадському транспорті та автомобільних магістралях – як наслідок збільшення кількості мешканців на певній площі.

Ще один напрямок, який, вірогідно, попаде в новий Генплан – це реновація промислових зон. Сьогодні Київ являє собою строкату картину. Подекуди житлові райони вже повністю оточили промислові зони. Старі заводи або зовсім не працюють, або ж зайняті на невеликий відсоток потужності. Однак навіть це викликає невдоволення мешканців, які переживають за якість повітря поблизу виробничих локацій.

Світовий шлях, яким пішли Лондон, Берлін, Більбао та інші великі міста – це перетворення промислових зон на житлові та ділові райони. Однак в столиці, щоб зайнятися масштабною реновацією промзон, необхідно спочатку прописати все в Генеральному плані, а вже потім перейти до виконання.

Також важливі для Києва компоненти – це розвантаження центру, створення зручної транспортної системи, накшталт берлінської чи віденської, просування малої мобільності.

В ідеалі новий Генеральний план має бути заснований на конкретних цифрових показниках – кількості жителів, автомобілів, щоденній міграції між різними районами, а також між столицею та містами-сателітами. Його можна зробити інтерактивним, доступним кожному киянину, чиновнику або забудовнику онлайн – в режимі реального часу.

Своєю чергою, детальний план території – це містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток певної ділянки.

Детальним планом території визначаються принципи планувально-просторової організації забудови, червоні лінії та лінії регулювання, функціональне призначення, режим і параметри забудови однієї чи декількох земельних ділянок, розподіл територій згідно з будівельними нормами, містобудівні умови та обмеження, потреби в підприємствах і закладах обслуговування населення, місця їх розташування, система інженерних мереж, порядок організації транспортного і пішохідного руху, порядок комплексного благоустрою та озеленення тощо.

Правильний порядок дійсно передбачає спершу прийняття Генерального плану, в якому були б включені основні пріоритети міста. Далі кожен ДПТ приймається як уточнення до Генерального плану. Така система логічна, адже якщо новий генплан починають готувати за 5 років до завершення дії чинного, а розвиток якоїсь території може розпочатися взагалі через 15 років після цього – було б вкрай недоцільно одразу намагатися розробити все з точністю до окремого будинку чи пішохідного маршрута. Це зайняло б чимало часу, а багато великих маніпуляцій вдалося б просто заховати в загальній кількості інформації.

Що стосується останнього рішення Київради, попри свою нібито нелогічність, воно являє собою відповідь на безвихідну ситуацію, яка склалась із головним містобудівним документом столиці. Сьогодні можна було б повністю заборонити нове будівництво, аж поки не буде розроблений та остаточно прийнятий новий Генеральний план. Однак подібна позиція вдарила б по ринку нерухомості, який лише в столиці забезпечує понад 30 тисяч робочих місць. Не говорячи вже про інвестиційний клімат Києва.

В такій ситуації, звичайно, місто має якомога швидше прийняти Генеральний план. Розробка кожного окремого ДПТ, поки не буде прийнято Генплан, має відбуватися прозоро, із максимальним інформуванням жителів, а також під контролем місцевих депутатів. Забудовники мусять не просто зводити коробки, а дійсно виконувати взяті на себе зобов’язання по створенню всього комплексу необхідної інфраструктури.

Завдання міської влади – це озвучити правила гри, які були б однакові для всіх, і слідкувати за їх виконанням. Так можна домогтися ситуації, коли бізнес, працюючи задля отримання прибутків, не стане нехтувати інтересами мешканців. При цьому Генплан або ДПТ не мають розглядатися у якості фінальної мети роботи чиновників та депутатів, натомість бути ефективним інструментом, який би допомагав правильному розвитку міста.