В Україні змінюють правила оренди квартир: чому можуть злетіти ціни і як будуть працювати орендні будинки

Ринок оренди житла в Україні на 70% знаходиться в тіні. Це означає, що 7 з 10 орендодавців не платять податки в бюджет. Всього в країні, за оцінками Мінрегіонбуду, близько 1,5 млн квартирантів. При цьому чиновники відзначають, що реальне число може бути навіть вище. Власники квартир не тільки відмовляються платити податок, а й оформляють субсидії на житло, яке збираються здавати. Кілька тижнів тому в інтерв'ю "Обозревателю" віце-прем'єр Геннадій Зубко заявив: відомство готує проект закону, який наведе порядок в сфері оренди житла. Крім того, в Україні дадуть старт будівництву багатоповерхових будинків спеціально під оренду. Ріелтори та незалежні експерти погоджуються: навести порядок дійсно варто, однак зробити це буде нелегко.

"Обозреватель" розібрався, як в Україні можуть змінити правила оренди житла і на кого це вплине.

Що не так: в тіні і без прав

З доходу від оренди нерухомості за законом повинні платити ПДФО і військовий збір. В сумі це 19,5%. Для прикладу, якщо здати квартиру за 10 тис. грн, то 1950 грн потрібно буде заплатити державі. Але більшість цю норму ігнорує. За оцінками Мінрегіону, житло в Україні здають 1,5 млн осіб, а платять податки тільки 30% з них. Таким чином, понад 1 млн орендодавців приховують свої доходи. Якщо припустити, що середня вартість оренди 4 тис. грн, то бюджет недоотримує понад 700 млн грн на місяць!

Власники квартир не тільки не платять податки, а й отримують від держави гроші на компенсацію вартості комунальних послуг (субсидії) в квартирах, які віддають в оренду. І якщо зараз ці гроші надходять відразу підприємству і їх віднімають від сум у платіжках, то вже найближчим часом субсидії будуть перераховувати "на руки". І за чинним законом, пояснює юрист Олександр Плахотник, перевірити орендодавців практично неможливо.

"Знайти порушника при бажанні легко. Є сайти з оголошеннями, можна дізнаватися адреси, стежити за тим, чи почала платити людина податок після того, як знайшов квартирантів. Але просто так прийти, постукати в квартиру і запитати: "А ви квартирант? Чому власник не платить податок?" Не можна", - розповідає юрист.

В Асоціації експертів нерухомості скептично ставляться до ідеї вивести ринок з тіні за допомогою нового закону. Однак при цьому ріелтори також погоджуються: ситуацію на ринку необхідно міняти.

Читайте: В Україні різко подорожчає оренда квартир: скільки доведеться платити

"У нас ріелтору платять ті, хто шукає квартиру. Це неправильно, але так склалася ситуація. Взагалі нормальна практика, коли гроші платить той, хто заробляє на угоді. Тобто комісію ріелтору по ідеї повинні платити власники майна. І ріелтор повинен подавати інформацію податківцям про те, що він брав участь в укладення договору оренди! Тоді це буде його обов'язок, і він буде його виконувати ", - пояснює ріелтор Максим Бабуряк.

Відсутності договору оренди, пояснює юрист, позбавляє прав і орендодавця, і орендаря. Згідно із законом такий договір потрібно реєструвати у нотаріуса тільки за бажанням. Часто договір підписують всього на рік, і при цьому не вказують, що він може бути автоматично пролонгований.

Експерти відзначають: якщо посилити контроль і змусити власників квартир платити податки, швидше за все, додаткові витрати перекладуть на плечі квартирантів. Так, якщо зараз квартира може коштувати 6 тис. грн, то з податками за таке житло доведеться заплатити вже понад 7 тис. грн.

Що пропонує міністерство: дохідні будинки

Головна проблема - орендне житло в Україні недоступно для більшості, йдеться в пояснювальній записці до розробленого законопроекту "Про орендне житло". Так, за даними Міністерства регіонального розвитку та будівництва, 10% молодих українців стоять на обліку потребуючих житло.

"Статтею 47 Конституції на державу покладено обов'язок створювати умови, за яких кожний громадянин матиме змогу, зокрема, взяти житло в оренду", - йдеться в документі.

У Кабміні впевнені, що вихід із ситуації - будувати дохідні будинки. Це багатоповерхові будівлі, які призначені під здачу в оренду. Для прикладу, в Німеччині частка такого житла становить 60% від загального фонду. У США - близько 30%, у Швейцарії - 70%. Місцеві жителі можуть жити в таких будинках до кінця свого життя. В Україні ідею будівництва дохідних будинків піднімають вже не перший раз, проте реалізувати її до сих пір не вдалося. Як розповів "Обозревателю" один з великих столичних забудовників, головна проблема - окупатися такий будинок буде близько 20-30 років. Собівартість будівництва висока, а от середня вартість оренди бюджетної квартири коливається в межах 6-7 тис. грн.

Для прикладу розрахуємо, скільки може коштувати будівництво 9-поверхового будинку і як довго воно буде окупатися. Так, за даними Мінрегіонбуду, мінімальна вартість квадратного метра при будівництві - 14,3 тис. грн. Для прикладу візьмемо технічний паспорт вже побудованого будинку. Загальна площа 9-поверхівки на 8 під'їздів і 216 квартир може становитиме 23 797 кв.м. Мінімальна вартість будівництва такого будинку досягне 340 млн грн. При цьому перед поселенням доведеться відремонтувати квартири і купити мінімальний набір меблів. Крім того, в мінімальну вартість будівництва не враховуються витрати на інфраструктуру. Якщо середня вартість оренди однієї квартири буде на рівні 8 тис. грн, то така інвестиція буде окупатися близько 17-20 років.

Залучити девелоперів до будівництва дохідних будинків Мінрегіонбуд планує пільгами. Так, земельну ділянку для будівництва та подальшої експлуатації орендного будинку будуть давати безкоштовно, а замовнику дозволять не перераховувати гроші на розвиток інфраструктури населеного пункту.

Правда, варто враховувати, що розроблений законопроект досі не зареєстрований в парламенті. З огляду на досвід європейських країн, рано чи пізно Україні доведеться вирішувати житлову проблему. У більшості українців коштів на покупку нерухомості немає, але і до кінця життя знімати квартиру в дохідному будинку, як це роблять, наприклад, в США, не вийде. За умови, коли орендна плата перевищує розмір середньої зарплати, далеко не кожна сім'я зможе постійно віддавати левову частку свого бюджету на оренду нерухомості.