В Україні змінюють правила: що буде з новобудовами і як виростуть ціни на квартири

Паркінги тільки за територією житлових комплексів, "блакитні" і "зелені" лінії, і щільність забудови не більше 450 чоловік на гектар. Такі нововведення Мінрегіонбуд передбачив в проекті нових державних будівельних норм (ДБН). Нові нормативи з одного боку забороняють будувати хмарочоси і забудовувати зелені зони, а з іншого - можуть підштовхнути зростання цін на первинному ринку.

"Обозреватель" розібрався, як в Україні змінюють будівельні норми і на кого це вплине.

Будувати будуть по-новому

Існуючі будівельні норми дозволяють практично нескінченно підвищувати щільність забудови без будь-яких на це підстав, заявив віце-прем'єр Геннадій Зубко. І щоб виправити ситуацію, чиновники вводять нові правила. При чому обмежили не тільки щільність - 450 осіб на одному гектарі + 20%, але і поверховість. Тепер в невеликих містах (до 50 тис. населення) дозволять будувати триповерхові будівлі, а у відносно великих - 9-поверхівки. Крім того, в ДБНах ввели такі поняття як "зелена" і "блакитна" лінії. Кожну з них для міст повинна визначити місцева влада.

"Блакитна" лінія - максимальна поверховість будівель в місті, а "зелена" - парки та рекреаційні зони, які не можна забудовувати. Торкнуться нововведення і тих, хто буде жити в новобудовах. Так, згідно з новою нормою, паркінг не можна розміщувати на території житлових комплексів (ЖК). Їх повинні винести за територію, або ж побудувати підземний гараж.

Такі нововведення - правильний крок, упевнений експерт в сфері нерухомості Максим Бабуряк. Так, нові будівельні норми не дозволять будувати хмарочоси поруч з п'ятиповерхівками і "освоювати" рекреаційні зони. Однак, можуть виникнути і проблеми. Наприклад, вже кілька років в Україні користуються високим попитом так звані смарт-квартири. Це невелике житло (в середньому до 30 квадратних метрів) в будинках з високою щільністю. "Там на поверсі може бути і 20, 30 квартир. Щільність забудови там висока, інакше просто не окупилося б таке житло. Звичайно, зі смарт-квартирами складно буде витримати нові ДБНи", - розповідає Бабуряк.

Чим ефективніше девелопер освоює земельну ділянку, на якому він будує житло, тим нижче буде ціна на квартиру, відзначає прес-секретар корпорації "Укрбуд" Гліб Шемовнев. Існуючі норми і так встановлюють граничну щільність населення на рівні 450 осіб на один гектар з можливістю її збільшення при належному обґрунтуванні. А нова норма, запропонована міністерством, дозволить збільшувати щільність тільки до 540 чоловік на гектар. Така норма знизить навантаження на соціальну інфраструктуру, але може підштовхнути зростання цін на первинному ринку.

"Витрати, наприклад, на оренду або купівлю земельної ділянки, на котлованні роботи, на благоустрій території, на прокладку інженерних мереж і комунікацій не так сильно залежать від підсумкової житлової площі нового будинку. І якщо всі ці кошти доведеться вкладати в будівництво меншого числа квартир, то і компенсувати витрати вийде тільки одним способом - підвищуючи вартість житла ", - пояснюють в" Укрбуд ".

Читайте: Купівля квартири на "вторинці": як не потрапити на вудку шахраїв

А ось винесення парковок за територію житлових кварталів підтримують і забудовники, і експерти в сфері нерухомості. Машини у дворах не тільки заважають місцевим жителям, але і можуть стати причиною аварій. Але і цю норму можна реалізувати не у всіх випадках. При проектуванні нових кварталів проблем не виникне, а от якщо ущільнювати забудову, то вільного місця може не виявитися. Підземний паркінг побудувати можна не завжди, та й українці, які купують квартири в будинках з підземним паркінгом, далеко не завжди готові окремо платити за парко-місце. В результаті виникають ситуації, коли всі квартири продали, а частина парко-місць залишилася вільною.

Що буде з цінами

А ось думка про те, наскільки нові ДБНи вплинуть на ціни, розходяться. В Асоціації експертів нерухомості впевнені, що підвищувати вартість квадратного метра забудовники в 2018 і 2019 роках не можуть. Зараз попит на квартири менше пропозиції, а в таких умовах підвищення цін призводить до втрати покупців. Але і працювати собі в збиток девелопери не будуть.

"Звичайно, якщо є економічне обґрунтування, інфраструктурна можливість на одному гектарі зробити щільність в 600 чоловік, забудовники цією можливістю користувалися. Це дозволяло знижувати ціни, що є важливою конкурентною перевагою. А якщо виконувати всі нові будівельні норми, скоротити щільність, побудувати підземну парковку, а потім ще продати не всі місця, звичайно, собівартість квадратного метра в такому будинку буде вище. Наскільки - час покаже ", - пояснює експерт в сфері нерухомості.

Читайте: В Україні податок на нерухомість виріс на 133%: скільки заплатимо

Як уже писав "Обозреватель", поточна стагнація - кращий період для покупки, але гірший час для продажу квартири. Керівник одного з відділів Асоціації експертів нерухомості Артур Пилипчук радить не зволікати з рішенням і якщо знайшлося житло, яке задовольняє потреби, купувати його відразу.

"Я б не радив, якщо ви купуєте квартиру для себе, чекати якийсь період. Це як радити не купувати продукти, тому що вони можуть колись подешевшати. Зараз взагалі для покупців відмінний період. Хтось каже, що це" дно ", я б так не сказав", - розповідає представник Асоціації експертів нерухомості.

Детальніше про те, як будуть змінюватися ціни на вторинному ринку житла, можна дізнатися тут .