Мільйони українців позбудуться квартир: як пройде реконструкція і чого чекати

Без квартир можуть залишитися мільйони українців. Так, більшість багатоповерхівок потребує капітального ремонту. При цьому 7,6% фонду, тобто кожен 13-й будинок (а це 75 млн кв.м житла) час зносити. Тільки в столиці без квартир можуть залишитися 211 тис. сімей. Мінрегіонбуд передбачає: якщо до кінця року парламент прийме новий закон про реконструкцію житлових кварталів, уже через 3-4 роки в Україні почнуть цілими кварталами зносити "хрущовки".

OBOZREVATEL розібрався, як можуть вирішити житлове питання в Україні і що загрожує власникам застарілих будинків.

Хто володіє — той і відповідає

Житло більшості українців дісталося майже безкоштовно, зазначає експерт у сфері нерухомості Олександр Корж. Українці приватизували свої квартири, а разом із тим отримали і зобов'язання. Щоб будинок не пішов по швах, його необхідно капітально ремонтувати кожні 15-20 років. І коштує такий ремонт мільйони гривень.

"Треба розуміти, що чарівник на блакитному гелікоптері прилітає тільки у пісеньках. Увесь будинок — спільна власність мешканців. Якщо в фундаменті будинку тріщини, стіни під нахилом — знайте, що ви з кожним днем стаєте ​​ближчими до статусу бездомного", — розповідає Корж.

"Хрущовки" почали будувати в Україні ще в кінці 50-х, при цьому термін їхньої експлуатації у кращому випадку досягає 60 років. Починаючи з 2017-го цілі серії багатоповерхівок досягли свого максимального терміну. Вже до 2020-го, впевнений Корж, ситуація значно загостриться.

Для прикладу, в Києві аварійними визнали 3055 багатоповерхових будинків. Єдиний варіант — зносити і будувати нове. Якщо ж будинок — у задовільному стані, на стінах та фундаменті немає тріщин, а капітальний ремонт не зажадає величезних вливань, то термін експлуатації можна продовжити приблизно на 10 років, за рахунок комплексної модернізації. Правда, впевнена експерт у сфері нерухомості Лариса Ставинога, ремонтувати, наприклад, панельні "хрущовки", зовсім недоцільно. Навіть якщо така багатоповерхівка на вигляд здається нормальною, там панелі не відповідають ні будівельним нормам, ні стандартам енергоефективності.

Читайте: ''Небезпечно для життя'': в Україні кожен 13-й будинок підлягає знесенню

Кабмін планує використовувати обидва варіанти: ремонтувати окремі будинки, а зносити — цілі квартали. "Ми бачимо два потенційних принципи: знесення житла або реконструкція. Знесення у більшості випадків буде застосовуватися до мікрорайонів, щоб повністю поміняти інженерну та соціальну інфраструктуру", — заявив на прес-конференції заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе.

Проблема полягає у тому, що модернізувати будинки потрібно вже зараз, а законопроект, який усе ще розробляють у міністерстві, можуть зовсім не прийняти. Крім того, подібний документ уже діє в Україні. Але через те, що знесення будинку дозволяють тільки за умови згоди 100% мешканців, а для забудовників не створили "особливих" пільг, девелопери не поспішають за свій рахунок займатися реконструкцією житлових кварталів.

Що робити з "хрущовкою": зносити чи ремонтувати

Ремонт. Щоб зрозуміти, окупитися термомодернізація чи ні, потрібно оцінити, скільки взагалі вона буде коштувати, розповідає експерт в сфері енергоефективності Антон Ковалишин. Чекати, поки місто прийме рішення, зносити ваш будинок чи ні, небезпечно. Якщо не утеплювати "хрущовку", кожен місяць за опалення доведеться переплачувати приблизно 30-40%. Якщо врахувати, що переплачує увесь будинок, а не конкретна квартира, за рік це сотні тисяч або навіть мільйони гривень.

Легше за все встановити індивідуальний тепловий пункт (ІТП) із автоматичним регулятором. Ця інвестиція окупиться за декілька років і навіть якщо будинок знесуть, гроші компенсуються меншими сумами в платіжці. Якщо ж утеплювати стіни, повністю повернути всі витрачені гроші за рахунок економії можна буде тільки через 5-6 років.

"Частина енергоефективних заходів не вимагає інвестицій і може допомогти заощадити до 10%. Деякі заходи можуть окупатися за 1 рік. Плани зі знесення можуть зрушити з місця або ж не реалізуватися зовсім. Наприклад, інвестор, який розглядав собі майданчик, передумає вкладати кошти. А люди залишаться у розбитого корита. Чекали декілька років, витрачали зайве і нове житло не отримали", — зазначає Ковалишин.

Знесення та будівництво. Ремонт "хрущовки" хоч і продовжить термін експлуатації, але саму проблему не вирішить, а тільки відтермінує її. Як розповідає прес-секретар корпорації "Укрбуд" Гліб Шемовнев, термін служби новобудови становить не менше 100 років. А відремонтованої хрущовки, яка була побудована на початку 60-х — у кращому випадку 10-15 років.

Читайте: Що чекає хрущовки і як захиститися від недбайливого забудовника: інтерв'ю із Парцхаладзе

"Граничний термін служби будинку в радянські часи становив 75 років. А в хрущовок, побудованих переважно у 60-х роках, він ще менший — до 50, а іноді навіть до 25-30 років. Тільки на півстоліття були розраховані й панельні багатоповерхівки.

Сьогодні усе будівлі, побудовані в довоєнний період, уже вичерпали спочатку закладений у них ресурс. Велика частина хрущовок теж або перевищили термін експлуатації, або близькі до його закінчення", — розповідають в "Укрбуд".

Крім того, нові будинки повинні відповідати оновленим нормам. Наприклад, електропроводка розрахована на велике навантаження, а сам будинок відповідає новим стандартам енергоефективності.

Правда, щоб провести реконструкцію, знадобиться вирішити, як мінімум, дві проблеми. Перша — зменшити кількість мешканців, які повинні дати свою згоду. При 100% одного не згодного (а це може бути сім'я, яка живе за кордоном, або ж літня пенсіонерка, яка просто не хоче зайвих турбот) досить, щоб не допустити знесення та реконструкції. Друга проблема — джерело фінансування. Коштів у держави на реконструкцію усіх будинків не вистачить, а щоб привернути забудовників, доведеться пропонувати їм умови, які зацікавлять їх у такій інвестиції.